Sang tên Sổ đỏ cho đất thừa kế: Hồ sơ, thủ tục và phí phải nộp

1. Các hình thức thừa kế quyền sử dụng đất

Người thừa kế nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo hình thức di chúc hoặc theo pháp luật.

*Thừa kế theo di chúc

Di chúc gồm di chúc miệng và di chúc bằng văn bản. Theo Điều 628 Bộ luật Dân sự 2015, số 91/2015/QH13, di chúc bằng văn bản bao gồm:

- Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng.

- Di chúc bằng văn bản có người làm chứng.

- Di chúc bằng văn bản có công chứng.

- Di chúc bằng văn bản có chứng thực.

*Thừa kế theo pháp luật

Theo khoản 1 Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015, số 91/2015/QH13, quyền sử dụng đất được chia theo pháp luật trong những trường hợp sau:

- Không có di chúc.

- Di chúc không hợp pháp.

- Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.

- Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Ngoài ra, thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với các phần di sản là quyền sử dụng đất sau:

- Phần di sản không được định đoạt trong di chúc.

- Phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật.

- Phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ không có quyền hưởng di sản, từ chối nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc, nhưng không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.

2. Hồ sơ, thủ tục sang tên Sổ đỏ cho đất thừa kế

Bước 1. Làm thủ tục kê khai di sản thừa kế tại Văn phòng công chứng

Theo khoản 1 Điều 42 Luật Công chứng 2024, số 46/2024/QH15 được sửa đổi bổ sung bởi Luật Công chứng sửa đổi 2026, số 04/2026/QH16, hồ sơ làm thủ tục kê khai di sản bao gồm:

- Giấy tờ tùy thân của người đã mất và người nhận thừa kế (CCCD/hộ chiếu…)

- Giấy xác nhận nơi cư trú.

- Giấy chứng tử của người đã mất.

- Di chúc (nếu có di chúc)

- Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người đã mất và người nhận thừa kế như giấy khai sinh… (nếu có)

- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế (Sổ đỏ/Sổ hồng, giấy phép mua bán…)

- Hợp đồng ủy quyền/Giấy ủy quyền (trường hợp xác lập giao dịch qua người đại diện)

Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ, công chứng viên sẽ thẩm định hồ sơ và niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản trước khi công chứng tại UBND xã nơi có đất.

Văn bản về việc tiếp nhận công chứng văn bản phân chia di sản phải được niêm yết trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày niêm yết. (Theo Điều 44 Nghị định 104/2025/NĐ-CP)

Sau khi hết thời hạn niêm yết và có xác nhận về việc đã hoàn thành niêm yết, nếu tổ chức hành nghề công chứng không nhận được khiếu nại, tố cáo nào liên quan đến việc phân chia di sản thì công chứng viên được thực hiện công chứng văn bản phân chia di sản theo quy định và thông báo cho các bên về việc đã hoàn tất thủ tục. Các bên cần nộp đầy đủ phí công chứng theo yêu cầu.

Lưu ý: Trường hợp thừa kế theo pháp luật, những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Nếu các bên thống nhất để một người nhận toàn bộ tài sản thì có thể lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản hoặc những người không nhận di sản lập văn bản từ chối nhận di sản (có công chứng) trước thời điểm phân chia di sản. 

Sau khi hoàn tất thủ tục công chứng, người nhận thừa kế cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai để sang tên Giấy chứng nhận theo quy định

Bước 2. Lập hồ sơ đề nghị đăng ký biến động

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế, người nhận thừa kế phải thực hiện đăng ký biến động đất đai. (Theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15)

Trường hợp không đăng ký biến động đúng thời hạn, cá nhân vi phạm có thể bị phạt tiền từ 02 - 03 triệu đồng và buộc thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định. (Theo khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP)

Hồ sơ cần chuẩn bị để thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm:

- Đơn đăng ký biến động

- Giấy chứng nhận đã cấp.

- Giấy tờ về quyền hưởng di sản thừa kế.

- Giấy ủy quyền/Hợp đồng ủy quyền (trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký biến động qua người đại diện)

Ngoài ra, cần chuẩn bị thêm các giấy tờ:

- Hợp đồng/văn bản chuyển quyền sử dụng đất.

- Văn bản thỏa thuận được cấp chung 1 Giấy chứng nhận (trường hợp nhiều người nhận thừa kế).

- Hợp đồng/văn bản về việc mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất (trường hợp người đã mất trước kia thuê đất của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm)

Bước 3. Nộp hồ sơ

Bước 4. Văn phòng đăng ký  đất đai tiếp nhận hồ sơ và giải quyết yêu cầu

Trong bước này người dân chỉ cần lưu ý vấn đề sau:

- Khi nhận được thông báo của chi cục thuế thì hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ đóng các khoản tiền theo thông báo như: Lệ phí cấp Giấy chứng nhận, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu có).

- Khi nộp tiền xong thì giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và xuất trình khi nhận Giấy chứng nhận.

Bước 5. Trả kết quả

- Thời gian giải quyết: 

• Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; 

• Không quá 20 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

Thời gian trên không tính các khoảng thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật; thời gian trưng cầu giám định.

3. Những khoản chi phí phải nộp 

3.1 Tiền sử dụng đất

* Không phải nộp tiền sử dụng đất

Theo khoản 1 Điều 18 Nghị định 103/2024/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi bởi điểm a Khoản 6 Điều 1 Nghị định số 291/2025/NĐ-CP, các trường hợp sau đây được miễn tiền sử dụng đất:

(1) Miễn tiền sử dụng đất khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) trong hạn mức đất ở cho người sử dụng đất trong các trường hợp sau:

- Để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với thương binh hoặc bệnh binh không có khả năng lao động, hộ gia đình liệt sỹ không còn lao động chính;

- Người nghèo, hộ gia đình hoặc cá nhân là người dân tộc thiểu số sinh sống tại các địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo.

- Đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

- Diện tích đất tại dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng, xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt mà chủ đầu tư bố trí để phục vụ mai táng cho các đối tượng chính sách xã hội theo quy định của pháp luật về xây dựng, quản lý, sử dụng nghĩa trang và cơ sở hỏa táng.

(2) Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Sổ lần đầu do chuyển mục đích sử dụng đất không phải đất ở sang đất ở do tách hộ với trường hợp hộ gia đình thuộc dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các vùng đặc biệt khó khăn, vùng đồng bào dân tộc và miền núi.

(3) Miễn tiền sử dụng đất với đất ở trong hạn mức giao đất ở với hộ gia đình, người có công với Cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất.

(4) Miễn tiền sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang hoặc nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại theo quy định.

* Phải nộp tiền sử dụng đất

(1) Khi được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

(2) Khi được giao đất

Xem chi tiết: Khi nào làm Sổ đỏ mà phải nộp tiền sử dụng đất?

3.2 Lệ phí trước bạ

* Miễn lệ phí trước bạ

Căn cứ khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, nhà, đất nhận thừa kế giữa: Vợ - chồng; cha/mẹ đẻ - con đẻ; cha/mẹ nuôi - con nuôi; cha/mẹ chồng - con dâu; cha/mẹ vợ - con rể; ông/bà nội - cháu nội; ông/bà ngoại - cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cấp giấy chứng nhận sẽ được miễn lệ phí trước bạ.

* Mức nộp nếu không được miễn

Căn cứ khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ khi cấp Giấy chứng nhận được tính theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x Diện tích)

- Giá 1m2 đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

- Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký đất đai xác định và cung cấp cho cơ quan thuế.

3.3 Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

- Do HĐND cấp tỉnh quy định.

- Mức thu: Từ 100.000 đồng trở xuống/giấy/lần cấp (một vài tỉnh thu 120.000 đồng).

Ngoài ra, một số tỉnh thành phải nộp thêm phí thẩm định hồ sơ.

Trên đây là thông tin về việc Sang tên Sổ đỏ cho đất thừa kế: Hồ sơ, thủ tục và phí phải nộp...