Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá nhân

1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất là gì?

* Khái niệm chuyển đổi quyền sử dụng đất

Hiện tại, Luật Đất đai 2024 và các văn bản liên quan không có khái niệm cụ thể về chuyển đổi quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế, có thể hiểu chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó các bên (hộ gia đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn) chuyển giao quyền sử dụng đất nông nghiệp cho nhau (đổi đất nông nghiệp), các bên vừa là người chuyển đổi nhưng cũng đồng thời là người nhận chuyển đổi.

Nói cách khác, chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc đổi đất cho nhau.

* Loại đất được chuyển đổi

Căn cứ điểm b khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền và nghĩa vụ chung theo quy định Luật Đất đai. Bên cạnh đó còn có quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với cá nhân khác.

Theo đó, các loại đất không phải là đất nông nghiệp sẽ không được chuyển đổi; muốn chuyển quyền phải thực hiện theo các hình thức như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, góp vốn,…

* Phân loại chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp gồm hai loại:

- Chuyển đổi để thực hiện chính sách “dồn điền đổi thửa”.

- Chuyển đổi mà không thuộc trường hợp "dồn điền đổi thửa".

Ý nghĩa phân loại: Vì hồ sơ, thủ tục đối với hai loại chuyển đổi trên là khác nhau nên khi nắm rõ sẽ giúp hộ gia đình, cá nhân biết cách để thực hiện cho đúng quy định.

Tóm lại, chuyển đổi quyền sử dụng đất chỉ áp dụng đối với đất nông nghiệp và hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp chỉ được chuyển đổi đất nông nghiệp trên cùng địa bàn tỉnh.

2. Điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp

Căn cứ khoản 1 Điều 45, Điều 47 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp muốn thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có đủ các điều kiện sau:

- Đối tượng chuyển đổi: Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác.

- Phạm vi chuyển đổi: Chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng đơn vị hành chính cấp tỉnh cho cá nhân khác.

- Nghĩa vụ tài chính: Không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

3. Hồ sơ, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp

3.1. Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất

* Hồ sơ khi thực hiện chính sách “dồn điền đổi thửa”

Căn cứ Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, hồ sơ chuyển đổi để thực hiện "dồn điền đổi thửa" được nộp chung cho các hộ gia đình, cá nhân gồm:

-  Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK

- Giấy chứng nhận đã cấp;

-Văn bản thỏa thuận về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.

- Phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất đã được UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh phê duyệt.

- Biên bản giao nhận ruộng đất theo phương án dồn điền đổi thửa (nếu có).

* Hồ sơ chuyển đổi không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”

Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp "dồn điền đổi thửa" gồm:

Căn cứ Điều 29, Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp "dồn điền đổi thửa" gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này.

- Giấy chứng nhận đã cấp.

- Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất (không bắt buộc công chứng, chứng thực).

- Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

3.2. Trình tự, thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp

* Thủ tục khi thực hiện chính sách “dồn điền đổi thửa”

Xem chi tiết: Thủ tục dồn điền, đổi thửa đất nông nghiệp

* Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp không thuộc trường hợp "dồn điền đổi thửa"

Căn cứ Quyết định 2124/QĐ-BTNMT, trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp gồm các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ đến Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ, tính thống nhất về nội dung thông tin giữa các giấy tờ, tính đầy đủ của nội dung kê khai và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả theo mẫu quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trong giải quyết thủ tục hành chính. Trường hợp hồ sơ không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hoặc hồ sơ không đầy đủ thành phần hoặc không đảm bảo tính thống nhất nội dung thông tin giữa các giấy tờ hoặc kê khai nội dung không đầy đủ thông tin theo quy định thì không tiếp nhận và trả hồ sơ cho người yêu cầu đăng ký.

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Bước 4: Trả kết quả

Thời gian thực hiện: Không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP.

4. Chuyển đổi đất nông nghiệp có phải nộp thuế, lệ phí trước bạ?

Căn cứ Điều 47 Luật Đất đai 2024, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với nhau và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.

Trên đây là quy định về chuyển đổi đất nông nghiệp giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau. Việc chuyển đổi này chỉ có hiệu lực (hoàn tất) khi được đăng ký vào sổ địa chính. Ngoài ra, người dân cần nắm rõ quy định: Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.

Để hiểu rõ hơn về nội dung trên bạn có thể gọi ngay đến số  1900.6192 , các chuyên gia pháp lý của LuatVietnam sẽ hỗ trợ bạn.