Cách xử lý khi chung cư bị chậm cấp Sổ hồng

Khi chung cư bị chậm cấp Sổ hồng hoặc không có Sổ hồng thì không được bán, tặng cho. Tùy thuộc vào chủ đầu tư hoặc cơ quan nhà nước chậm thực hiện thủ tục cấp Sổ hồng mà người mua có cách xử lý khác nhau.

* Sổ hồng là cách gọi phổ biến của người dân dựa theo màu sắc của bìa sổ, theo pháp luật đất đai và nhà ở khi cấp mới thì Sổ hồng có tên gọi pháp lý là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận).

1. Mua chung cư sau bao lâu thì chủ đầu tư phải xin cấp Sổ hồng?

Tại khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại trong đó có dự án chung cư thương mại như sau:

Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Ngoài ra, khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cũng nêu rõ:

Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Như vậy, theo quy định nêu trên, thời hạn để chủ đầu tư xây dựng dự án chung cư thương mại phải xin cấp Sổ hồng cho người mua là 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ chung cư (trừ trường hợp người mua tự đề nghị để bản thân đi làm thủ tục cấp Sổ hồng).

2. Chủ đầu tư chậm cấp Sổ hồng, người dân nên làm gì?

Việc chậm cấp Sổ hồng có thể xuất phát từ nhiều lý do khác nhau như chậm cấp Sổ hồng do chủ đầu tư cố tình không thực hiện/chậm trễ thực hiện thủ tục cấp sổ hoặc do cơ quan Nhà nước chậm giải quyết đề nghị cấp Sổ cho chủ đầu tư.

Trong mỗi trường hợp cụ thể, người dân cần có những cách xử lý phù hợp, cụ thể:

2.1 Trường hợp cơ quan Nhà nước chậm cấp Sổ hồng

Trong trường hợp người mua chung cư tự thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì thời gian được quy định tại khoản 6 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP như sau:

- Trường hợp đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng trong dự án bất động sản là không quá 10 ngày làm việc.

- Thời gian trên không tính thời gian ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Ngoài ra, khi nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi rõ hạn trả kết quả. Nếu quá thời hạn mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa giải quyết thì người dân được quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính.

Để tìm hiểu chi tiết thủ tục khiếu nại đất đai, mời bạn đọc theo dõi tại bài viết: Hướng dẫn chi tiết thủ tục khiếu nại đất đai

2.2 Trường hợp chủ đầu tư chậm thực hiện thủ tục cấp Sổ hồng

Như đã trình bày ở phần trên, trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua thì chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, trừ trường hợp người mua tự nguyện thực hiện.

Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi chủ đầu tư chậm thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận thì người mua cần xử lý theo hướng sau:

- Làm đơn kiến nghị với thanh tra xây dựng hoặc UBND cấp có thẩm quyền để xử lý hành vi vi phạm của chủ đầu tư (nếu chậm thực hiện thì tùy vào thời gian và số lượng căn hộ bị chậm cấp mà bị phạt tới 01 tỷ đồng - ngoài việc bị phạt tiền thì chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định).

- Nếu trong hợp đồng có điều khoản phạt vi phạm khi chậm thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận hoặc người mua có thiệt hại do hành vi chậm thực hiện thì yêu cầu chủ đầu tư thực hiện theo điều khoản đã thỏa thuận hoặc khởi kiện.

3. Chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ cấp Sổ hồng, bị phạt thế nào?

Trước đây, Điều 31 Nghị định 91/2019/NĐ-CP (hiện đã hết hiệu lực) quy định về hình thức và mức xử phạt tương ứng với thời gian và mức độ vi phạm khi chậm nộp hồ sơ cấp Sổ như sau:

- Từ sau 50 ngày đến 06 tháng:

• Phạt tiền từ 10 - 30 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
• Phạt tiền từ 30 - 50 triệu đồng đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
• Phạt tiền từ 50 - 100 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.

- Từ trên 06 tháng đến 09 tháng:

• Phạt tiền từ 30 - 50 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
• Phạt tiền từ 50 - 100 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
• Phạt tiền từ 100 - 300 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.

- Từ trên 09 tháng đến 12 tháng:

• Phạt tiền từ 50 - 100 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
• Phạt tiền từ 100 - 300 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
• Phạt tiền từ 300 - 500 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.

- Từ 12 tháng trở lên:

• Phạt tiền từ 100 - 300 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
• Phạt tiền từ 300 - 500 triệu đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
• Phạt tiền từ 500 - 01 tỷ đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.

Tại Điều 75 dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng cũng đã đề xuất về mức phạt đối với hành vi chậm nộp hồ sơ xin cấp Sổ hồng cho người mua tùy theo thời gian chậm từ 50 ngày đến từ 12 tháng trở lên và tùy theo số lượng căn hộ bị chậm mà bị phạt từ 30 triệu đồng - 01 tỷ đồng. Đồng thời, buộc nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận.