Hướng dẫn cách giải quyết khi bị kiện đòi lại đất qua nhiều đời chủ

1. Bị kiện đòi lại đất qua nhiều đời chủ: Giải quyết như thế nào?

Hiện nay, một mảnh đất “qua tay” nhiều đời chủ là chuyện không hề hiếm gặp. Tuy nhiên, nếu mua phải một mảnh đất qua nhiều đời chủ nhưng lại dính tranh chấp thì có thể giải quyết theo 02 cách sau nếu bị khởi kiện đòi lại tài sản:

- Cách 1: Người hiện đang chiếm hữu tài sản (người mua nhà đất) gửi đơn yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch trong trường hợp người mua được thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ khi mua bán.

Theo quy định tại khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 số 92/2015/QH13, trường hợp xảy ra tranh chấp đất đai thì các bên có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất.

* Hình thức nộp đơn: 

- Nộp trực tiếp tại Tòa án

- Gửi đơn khởi kiện lên Tòa án theo đường bưu điện

- Gửi trực tuyến qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

- Cách 2: Liên hệ trực tiếp với tất cả các bên liên quan để thực hiện thỏa thuận hủy hợp đồng cũ và làm hợp đồng chuyển nhượng công chứng một lần nữa nhằm đảm bảo tính pháp lý của tài sản.

Sau khi công chứng, người mua buộc phải thực hiện việc sang tên sổ đỏ, đóng thuế và các loại lệ phí tại Văn phòng đăng ký đất đai trong vòng 30 ngày theo quy định tại khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 số 31/2024/QH15.

2. Rủi ro khi mua nhà đất qua nhiều đời chủ 

Đất đã qua nhiều đời chủ thường xảy ra những tranh chấp về quyền sở hữu nếu người mua mua phải những mảnh đất mà trước đây có những tranh chấp chưa được giải quyết hoặc thông tin trên giấy tờ không chính xác.

Ví dụ, người bán trước đó có thể đã thực hiện các giao dịch không hợp pháp, có thể kể đến như việc bán một mảnh đất cho nhiều người khiến xảy ra tranh chấp giữa nhiều người mua với nhau. Điều này có thể dẫn đến việc người mua phải đối mặt với rủi ro mất mát tài sản hoặc chi phí pháp lý đáng kể.

Ngoài ra, nếu giấy tờ có vấn đề về pháp lý, người mua sẽ khó có thể sang tên đổi chủ nếu muốn thực hiện mua bán chuyển nhượng cho người khác.

Như vậy, để tránh những rủi ro có thể xảy ra, người mua có thể liên hệ với địa chính xã/ phường, văn phòng công chứng/phòng công chứng/tổ chức hành nghề công chứng hoặc người dân xung quanh địa bàn để hỏi về tình trạng pháp lý trước khi mua nhà, đất.

3. Pháp luật bảo vệ người mua phải đất bị tranh chấp thế nào?

Theo điều 503 Bộ luật Dân sự 2015 số 91/2015/QH13, việc chuyển nhượng đất có hiệu lực từ thời điểm đăng ký biến động theo quy định của pháp luật.

Do vậy, khi đã sang tên Sổ đỏ cho người mua thì sau đó dù đất có tranh chấp thì căn cứ Điều 180 Bộ luật Dân sự 2015, người mua sẽ được coi là người thứ ba ngay tình.

Về việc bảo vệ người thứ ba ngay tình, Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về việc bảo vệ người thứ ba ngay tình trong 2 trường hợp sau:

(1) Trường hợp 1: Dù giao dịch dân sự bị vô hiệu nhưng tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch vẫn sẽ được xác lập với người thứ ba ngay tình.

(2) Trường hợp 2: Tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch đó không bị vô hiệu. Nếu tài sản phải đăng ký nhưng lại chưa được đăng ký cấp quyền thì giao dịch dân sự mới bị vô hiệu.

Do đó, theo khoản 3 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, trong trường hợp xảy ra tranh chấp, chủ sở hữu sẽ không có quyền đòi tài sản từ phía người thứ ba ngay tình mà chỉ được yêu cầu chủ thể có lỗi trong việc xác lập giao dịch sai quy định hoàn trả chi phí và bồi thường thiệt hại.

Trên đây là hướng dẫn của Luật Việt Nam về cách giải quyết khi bị kiện đòi lại đất qua nhiều đời chủ.