Xử lý vi phạm thỏa thuận đặt cọc trong trường hợp không thỏa thuận phạt cọc?

1. Xử lý vi phạm thỏa thuận đặt cọc trong trường hợp không thỏa thuận phạt cọc?

Theo khoản 1 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, trường hợp các bên không có thỏa thuận về việc phạt cọc thì việc xử lý được xác định tùy theo bên từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. 

Cụ thể, Nghị quyết hướng dẫn trách nhiệm của bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc như sau:

• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì ngoài việc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc, bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc;
• Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

Đồng thời, khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Như vậy, ngay cả khi các bên không thỏa thuận về việc phạt cọc, hậu quả của việc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng vẫn được xác định theo các quy định nêu trên.

2. Trường hợp nào vi phạm thỏa thuận đặt cọc nhưng không phải chịu phạt cọc?

Theo điểm a khoản 3 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thỏa thuận khác về việc xử lý đặt cọc thì:

• Trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm thực hiện hợp đồng, bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu thì phải chịu phạt cọc như trên.
• Trường hợp cả hai bên cùng có lỗi hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

Nghị quyết đưa ra ví dụ: A và B thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà ở. 

Theo thỏa thuận, trong thời hạn 03 tháng kể từ ngày ký hợp đồng, B (bên nhận đặt cọc) phải hoàn tất thủ tục để được cấp Sổ đỏ, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc.

Hết thời hạn 03 tháng, B chưa được cấp Giấy chứng nhận do nguyên nhân từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mặc dù B đã nộp hồ sơ đề nghị đúng quy định.

Trường hợp này, việc B không thể thực hiện đúng cam kết được xác định là do trở ngại khách quan và B không phải chịu phạt cọc.

3. Đặt cọc chỉ để bảo đảm giao kết hợp đồng, sau khi ký hợp đồng có còn bị phạt cọc không?

Theo điểm b khoản 3 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thỏa thuận khác về việc xử lý đặt cọc thì:

“Trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm giao kết hợp đồng, khi hợp đồng đã được giao kết, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu từng phần hoặc toàn bộ thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo quy định của pháp luật.”

Theo đó, nếu việc đặt cọc chỉ nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng và hợp đồng đã được giao kết thì không áp dụng phạt cọc đối với vi phạm mới phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc trường hợp mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu từng phần hoặc toàn bộ.

Về hiệu lực thi hành: Theo khoản 1 Điều 9 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, Nghị quyết có hiệu lực từ ngày 15/10/2026.

Trên đây là thông tin về “Xử lý vi phạm thỏa thuận đặt cọc trong trường hợp không thỏa thuận phạt cọc?”. Vui lòng xem chi tiết Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP trên LuatVietnam.vn và các tính năng liên quan như: Tình trạng hiệu lực, Lược đồ văn bản, Văn bản liên quan...