Đặt cọc mua đất chưa đất đứng tên người bán thì hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu không?

1. Đặt cọc mua đất chưa đất đứng tên người bán thì hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu không?

Hợp đồng đặt cọc mua đất chưa đứng tên người bán không đương nhiên bị vô hiệu. 

Theo khoản 3 Điều 3 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, kể cả khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị vô hiệu nếu được giao kết tại thời điểm đặt cọc.

Cụ thể, khoản 3 Điều 3 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP quy định:

“Thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mà tại thời điểm đặt cọc, hợp đồng bị vô hiệu nếu được giao kết thì thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực nếu đáp ứng điều kiện hướng dẫn tại khoản 1 Điều này.”

Nghị quyết đưa ra ví dụ về trường hợp các bên thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất chưa đứng tên bên nhận đặt cọc.

Các bên đồng thời thỏa thuận thời hạn cụ thể để bên nhận đặt cọc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm chuyển nhượng cho bên đặt cọc.

Hết thời hạn thỏa thuận, bên nhận đặt cọc không được cấp Giấy chứng nhận nên yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu với lý do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị vô hiệu nếu được giao kết.

Trong trường hợp này, hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.

2. Hợp đồng đặt cọc mua đất phải đáp ứng điều kiện gì để có hiệu lực?

Theo khoản 1 Điều 3 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.

Cụ thể, khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Đồng thời, khoản 2 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Về hình thức, khoản 1 Điều 2 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP dẫn chiếu Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015.

Theo đó, giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Giao dịch thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản.

Trường hợp luật quy định giao dịch phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân thủ quy định đó.

Ngoài ra, khoản 2 Điều 2 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP quy định thỏa thuận đặt cọc có thể được thể hiện bằng hợp đồng riêng hoặc điều khoản ghi trong hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm.

3. Người bán không được cấp Giấy chứng nhận đúng hạn thì có phải chịu phạt cọc không?

Theo điểm a khoản 3 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thỏa thuận khác về việc xử lý đặt cọc thì:

- Trường hợp 1: Đặt cọc chỉ để bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm thực hiện hợp đồng, bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu thì phải chịu phạt cọc.

Trong đó, việc phạt cọc được thể hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Trường hợp 2: Cả hai bên cùng có lỗi hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP cũng đưa ra ví dụ về trường hợp này: Bên nhận đặt cọc đã nộp hồ sơ đúng quy định nhưng chưa được cấp Sổ đỏ trong thời hạn thỏa thuận do nguyên nhân từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp này được xác định là trở ngại khách quan và bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc.

Trên đây là thông tin về “Đặt cọc mua đất chưa đất đứng tên người bán thì hợp đồng đặt cọc có bị vô hiệu không?”. Vui lòng xem chi tiết Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP trên LuatVietnam.vn và các tính năng liên quan như: Tình trạng hiệu lực, Lược đồ văn bản, Văn bản liên quan...