Thỏa thuận đặt cọc có bắt buộc phải lập thành hợp đồng riêng không?

1. Thỏa thuận đặt cọc có bắt buộc phải lập thành hợp đồng riêng không?

Thỏa thuận đặt cọc không bắt buộc phải lập thành hợp đồng riêng. 

Theo khoản 2 Điều 2 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, các bên có thể thể hiện thỏa thuận đặt cọc bằng hợp đồng riêng hoặc ghi thành điều khoản trong hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm. 

Tuy nhiên, hình thức thỏa thuận đặt cọc phải tuân thủ quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và luật khác có liên quan.

Cụ thể, Điều 2 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP quy định:

“1. Thỏa thuận đặt cọc là giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 116 của Bộ luật Dân sự. Hình thức của thỏa thuận đặt cọc được thực hiện theo quy định tại Điều 119 của Bộ luật Dân sự. Trường hợp luật khác có quy định thỏa thuận đặt cọc phải được thể hiện bằng văn bản thì phải tuân theo quy định đó.

2. Thỏa thuận đặt cọc có thể được thể hiện bằng hợp đồng riêng hoặc điều khoản ghi trong hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm.”

Như vậy, thỏa thuận đặt cọc được thể hiện theo hai cách:

• Lập hợp đồng đặt cọc riêng: Các bên thể hiện nội dung thỏa thuận đặt cọc trong một hợp đồng độc lập.
• Ghi điều khoản đặt cọc trong hợp đồng: Nội dung thỏa thuận đặt cọc được ghi trực tiếp trong hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm mà không cần lập thêm hợp đồng riêng.

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Việc thỏa thuận đặt cọc được thực hiện theo quy định về hình thức giao dịch dân sự và điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

2. Thỏa thuận đặt cọc có bắt buộc phải lập thành văn bản không?

Theo khoản 1 Điều 2 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, hình thức thỏa thuận đặt cọc thực hiện theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015. Trường hợp luật khác quy định thỏa thuận đặt cọc phải được thể hiện bằng văn bản thì phải tuân theo quy định đó.

Do đó, hình thức của thỏa thuận đặt cọc có thể:

• Giao dịch bằng lời nói;
• Giao dịch bằng văn bản;
• Giao dịch bằng hành vi cụ thể.

Cụ thể, Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.”

3. Thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực khi nào?

Theo khoản 1 Điều 3 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

• Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Ngoài những điều kiện trên, Điều 3 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP còn hướng dẫn về hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc trong một số trường hợp cụ thể như sau:

3.1. Thỏa thuận đặt cọc có nội dung không rõ ràng

Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP quy định:

“Thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng mà có nội dung không rõ ràng dẫn tới hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện thì thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực nếu đáp ứng điều kiện hướng dẫn tại khoản 1 Điều này.”

Ví dụ được nêu trong Nghị quyết là: Trường hợp các bên thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không rõ về kích thước, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

Do nội dung thỏa thuận không rõ ràng, một trong các bên từ chối giao kết hợp đồng và yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu.

Trường hợp này, hợp đồng đặt cọc vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 nêu trên.

3.2. Hợp đồng được bảo đảm có thể bị vô hiệu tại thời điểm đặt cọc

Theo khoản 3 Điều 3 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, tại thời điểm đặt cọc, thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng bị vô hiệu thì vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

Nghị quyết đưa ra ví dụ về trường hợp các bên đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất chưa đứng tên bên nhận đặt cọc.

Các bên có thỏa thuận thời hạn cụ thể để bên nhận đặt cọc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm thực hiện việc chuyển nhượng.

Hết thời hạn, bên nhận đặt cọc không được cấp Giấy chứng nhận nên yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu với lý do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị vô hiệu nếu được giao kết.

4. Nếu không thực hiện đúng thỏa thuận đặt cọc thì xử lý thế nào? 

Nếu không thực hiện đúng thỏa thuận đặt cọc, bên có lỗi có thể phải chịu phạt cọc. Bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì có thể mất cọc; bên nhận đặt cọc từ chối thì phải trả lại cọc và một khoản tiền tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác, cụ thể như sau:

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc xử lý tài sản đặt cọc như sau:

“Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Đồng thời, khoản 1 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn trường hợp các bên không thỏa thuận về việc phạt cọc:

• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì ngoài việc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc, bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc;
• Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

Ngoài ra, theo khoản 2 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, trường hợp các bên thỏa thuận mức tiền phạt cọc vượt quá giá trị hợp đồng được bảo đảm giao kết hoặc thực hiện thì Tòa án xem xét, quyết định mức tiền phạt cọc không vượt quá giá trị hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Đối với trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thỏa thuận khác về việc xử lý đặt cọc, điểm a khoản 3 Điều 6 Nghị quyết quy định bên có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết, không được thực hiện hoặc bị vô hiệu phải chịu phạt cọc theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự như trên.

Trường hợp cả hai bên cùng có lỗi hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

Trên đây là thông tin về “Thỏa thuận đặt cọc có bắt buộc phải lập thành hợp đồng riêng không?”. Vui lòng xem chi tiết Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP trên LuatVietnam.vn và các tính năng liên quan như: Tình trạng hiệu lực, Lược đồ văn bản, Văn bản liên quan...