Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn giải quyết tranh chấp về đặt cọc như thế nào?

1. Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn giải quyết tranh chấp về đặt cọc như thế nào?

Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn giải quyết tranh chấp về đặt cọc, bao gồm hình thức, hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc, tài sản đặt cọc, xử lý vi phạm, thẩm quyền giải quyết tranh chấp và thời hiệu khởi kiện.

Các nội dung hướng dẫn được quy định từ Điều 2 đến Điều 8 Nghị quyết này, cụ thể:

• Hình thức của đặt cọc: Hướng dẫn hình thức thỏa thuận đặt cọc, việc lập hợp đồng riêng hoặc ghi nhận điều khoản đặt cọc trong hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm.
• Hiệu lực của đặt cọc: Xác định điều kiện có hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc, bao gồm trường hợp nội dung thỏa thuận không rõ ràng hoặc hợp đồng được bảo đảm có thể bị vô hiệu nếu được giao kết tại thời điểm đặt cọc.
• Hiệu lực đối kháng với người thứ ba: Hướng dẫn quyền truy đòi tài sản đặt cọc và thứ tự ưu tiên thanh toán khi tài sản đặt cọc được dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ.
• Tài sản đặt cọc: Quy định về loại tài sản, giá trị tài sản, việc sử dụng tài sản thuộc sở hữu chung để đặt cọc.
• Xử lý vi phạm thỏa thuận đặt cọc: Hướng dẫn việc phạt cọc, xác định trách nhiệm khi hợp đồng không được giao kết hoặc thực hiện, yêu cầu tính lãi và bồi thường thiệt hại.
• Thẩm quyền giải quyết tranh chấp: Xác định thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án trong một số trường hợp tranh chấp hợp đồng đặt cọc liên quan đến bất động sản hoặc hợp đồng đã được công chứng.
• Thời hiệu khởi kiện: Hướng dẫn áp dụng thời hiệu đối với yêu cầu phạt cọc, bồi thường thiệt hại, tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu và đòi lại tài sản đặt cọc.

2. Vi phạm thỏa thuận đặt cọc được xử lý như thế nào?

Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn việc xử lý vi phạm thỏa thuận đặt cọc, bao gồm trường hợp không có thỏa thuận phạt cọc, mức phạt cọc, trách nhiệm do lỗi và các yêu cầu liên quan đến tiền lãi, bồi thường thiệt hại như sau:

2.1. Không thỏa thuận về phạt cọc thì xử lý thế nào?

Theo khoản 1 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, trường hợp các bên không thỏa thuận về việc phạt cọc thì xử lý như sau:

• Bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng: Bên nhận cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc;
• Bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng: Tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

2.2. Mức phạt cọc vượt quá giá trị hợp đồng được xử lý ra sao?

Khoản 2 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP quy định:

“Trường hợp bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc thỏa thuận mức tiền phạt cọc vượt quá giá trị của hợp đồng được bảo đảm giao kết hoặc thực hiện thì Tòa án xem xét, quyết định mức tiền phạt cọc không vượt quá giá trị của hợp đồng tại thời điểm xét xử sơ thẩm.”

Theo đó, khi các bên thỏa thuận mức phạt cọc vượt quá giá trị hợp đồng được bảo đảm, Tòa án xem xét và quyết định mức phạt cọc theo giới hạn nêu trên.

2.3. Trường hợp nào phải chịu phạt cọc, trường hợp nào không?

Khoản 3 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thỏa thuận khác về việc xử lý đặt cọc như sau:

(1) Trường hợp phạt cọc khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Đặt cọc chỉ để bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm thực hiện hợp đồng
• Bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu thì phải chịu phạt cọc 

Khi đó, căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, việc phạt cọc thực hiện như sau:

- Hợp đồng được giao kết: Tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;

- Hợp đồng không được giao kết, thực hiện:

• Bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
• Bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Lưu ý: Nếu hai bên có thỏa thuận khác thì không thực hiện theo quy định nêu trên.

(2) Trường hợp không phạt cọc khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

- Đặt cọc chỉ để bảo đảm giao kết hợp đồng, khi hợp đồng đã được giao kết, sau đó mới phát sinh vi phạm hoặc mới phát hiện hợp đồng vô hiệu một phần hoặc toàn bộ. Khi đó, tranh chấp được giải quyết theo quy định về vi phạm hợp đồng hoặc hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

- Trường hợp cả hai bên cùng có lỗi hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan;

Ngoài ra, Nghị quyết cũng đưa ra ví dụ về trường hợp bên nhận đặt cọc đã nộp hồ sơ đúng quy định nhưng chậm được cấp Giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì được xác định là trở ngại khách quan và không phải chịu phạt cọc.

2.4. Có được yêu cầu tính lãi, bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm không?

Khoản 4, 5 và 6 Điều 6 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn về yêu cầu tính lãi, bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm như sau:

- Đối với yêu cầu tính lãi:

Tòa án xem xét, chấp nhận yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền đặt cọc, không chấp nhận yêu cầu tính lãi đối với khoản tiền phạt cọc, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác.

Căn cứ Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015 thì việc trả lãi được thực hiện như sau:

• Bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả.
• Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất 20%/năm; nếu không có thỏa thuận thì không quá 10%/năm

- Đối với yêu cầu bồi thường thiệt hại:

Trường hợp các bên không có thỏa thuận, nếu một bên vừa yêu cầu phạt cọc, vừa yêu cầu bồi thường thiệt hại thì Tòa án xem xét, chấp nhận cả hai yêu cầu.

- Đối với yêu cầu phạt vi phạm:

Trường hợp các bên có thỏa thuận nếu một bên vi phạm nghĩa vụ thì vừa phải chịu phạt cọc, vừa phải chịu phạt vi phạm thì Tòa án xem xét, chấp nhận yêu cầu phạt cọc và không chấp nhận yêu cầu phạt vi phạm.

3. Thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực trong những trường hợp nào?

Điều 3 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn về hiệu lực của đặt cọc.

Theo đó, thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 của Bộ luật Dân sự về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Ngoài ra, Nghị quyết hướng dẫn cụ thể hai trường hợp:

Trường hợp 1: thỏa thuận đặt cọc có nội dung không rõ ràng.

Theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng mà có nội dung không rõ ràng dẫn tới hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện thì thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực nếu đáp ứng điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nêu trên.

Trường hợp 2: hợp đồng được bảo đảm có thể bị vô hiệu nếu giao kết tại thời điểm đặt cọc.

Khoản 3 Điều 3 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP quy định thỏa thuận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mà tại thời điểm đặt cọc, hợp đồng bị vô hiệu nếu được giao kết thì thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực nếu đáp ứng điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nêu trên.

Về hình thức, khoản 1 và khoản 2 Điều 2 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP quy định thỏa thuận đặt cọc là giao dịch dân sự, hình thức thực hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. 

Trường hợp luật khác yêu cầu thỏa thuận đặt cọc phải bằng văn bản thì phải tuân theo quy định đó.

Thỏa thuận đặt cọc có thể được thể hiện bằng hợp đồng riêng hoặc điều khoản ghi trong hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm.

4. Tài sản đặt cọc được quy định như thế nào?

Theo khoản 1 Điều 5 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, tài sản đặt cọc theo khoản 1 Điều 328 của Bộ luật Dân sự là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác, ví dụ như cổ phiếu, trái phiếu, tài sản số.

Tài sản đặt cọc phải không bị cấm, hạn chế giao dịch theo quy định của pháp luật, có thể giao cho bên nhận đặt cọc nắm giữ và xác định được giá trị bằng một khoản tiền nhất định tại thời điểm đặt cọc, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

4.1. Các quy định khác về tài sản đặt cọc tại Điều 5 Nghị quyết này gồm:

• Giá trị tài sản đặt cọc: Có thể lớn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp luật có quy định khác.
• Tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất: Việc đặt cọc phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu chung, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác.
• Tài sản thuộc sở hữu chung theo phần: Bên đặt cọc chỉ được đặt cọc phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác.
• Xác định giá trị tài sản đặt cọc: Giá trị bằng tiền do các bên thỏa thuận. Nếu không thỏa thuận thì Tòa án xác định tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

4.2. Đối với hiệu lực đối kháng với người thứ ba:

Điều 4 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn thời điểm phát sinh hiệu lực được thực hiện theo pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Khi đặt cọc phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì quyền truy đòi tài sản đặt cọc của bên nhận đặt cọc không thay đổi hoặc không chấm dứt trong trường hợp:

• Tài sản đặt cọc bị chuyển giao cho người khác do mua bán, tặng cho, trao đổi, chuyển nhượng, chuyển giao khác về quyền sở hữu;
• Tài sản đặt cọc bị chiếm hữu, sử dụng hoặc được lợi về tài sản đặt cọc không có căn cứ pháp luật, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. 

Trường hợp tài sản đặt cọc được dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ và đặt cọc phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, thứ tự ưu tiên thanh toán được thực hiện theo Điều 308 của Bộ luật Dân sự và luật khác có liên quan.

Thứ tự ưu tiên thanh toán thực hiện theo Điều 308 Bộ luật Dân sự như sau:

• Nếu các biện pháp bảo đảm đều có hiệu lực đối kháng với người thứ ba: ưu tiên theo thứ tự phát sinh hiệu lực đối kháng.
• Nếu chỉ một số biện pháp có hiệu lực đối kháng: biện pháp có hiệu lực đối kháng được thanh toán trước.
• Nếu các biện pháp đều không có hiệu lực đối kháng: ưu tiên theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm.
• Các bên cùng nhận bảo đảm có thể thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán.

5. Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc?

Điều 7 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong một số trường hợp cụ thể.

5.1. Đối với hợp đồng đặt cọc liên quan đến bất động sản:

Theo khoản 1 Điều 7 Nghị quyết này, thẩm quyền giải quyết vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này được xác định là Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc Tòa án nơi nguyên đơn cư trú, làm việc (thỏa thuận) theo điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

5.2. Đối với hợp đồng đặt cọc đã được công chứng:

Khoản 2 Điều 7 Nghị quyết này hướng dẫn hai trường hợp:

• Trường hợp các bên chỉ yêu cầu Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết là Tòa án nơi tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng có trụ sở, theo điểm m khoản 2 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.
• Trường hợp các bên vừa tranh chấp hợp đồng đặt cọc, vừa yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu thì thẩm quyền của Tòa án được xác định là Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc; hoặc Tòa án nơi nguyên đơn cư trú, làm việc nếu các bên có thỏa thuận bằng văn bản theo điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

6. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đặt cọc được xác định thế nào?

Theo Điều 8 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, việc áp dụng thời hiệu khởi kiện được xác định theo từng loại yêu cầu.

- Thời hiệu khởi kiện được áp dụng đối với các trường hợp sau:

• 03 năm đối với yêu cầu phạt cọc, yêu cầu bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hoặc yêu cầu khác về hợp đồng đặt cọc theo Điều 429 của Bộ luật Dân sự và luật khác có liên quan.
• 02 năm đối với yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu theo Điều 132 của Bộ luật Dân sự.

- Đối với yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc: Tòa án không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Trên đây là thông tin về “Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP hướng dẫn giải quyết tranh chấp về đặt cọc như thế nào?”. Vui lòng xem chi tiết Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP trên LuatVietnam.vn và các tính năng liên quan như: Tình trạng hiệu lực, Lược đồ văn bản, Văn bản liên quan...