Tranh chấp đặt cọc mua bán nhà đất thuộc thẩm quyền của Tòa án nào?

1. Tranh chấp đặt cọc mua bán nhà đất thuộc thẩm quyền của Tòa án nào?

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc Tòa án nơi nguyên đơn cư trú, làm việc nếu các bên có thỏa thuận bằng văn bản. 

Đây là hướng dẫn tại khoản 1 Điều 7 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP đối với trường hợp nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, bị đơn và nơi có bất động sản khác nhau.

Cụ thể, khoản 1 Điều 7 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP quy định:

“Vụ án tranh chấp hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết, thực hiện hợp đồng có đối tượng là bất động sản mà nơi cư trú, làm việc của bị đơn, nguyên đơn và nơi có bất động sản khác nhau thì thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án được xác định theo quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.”

Theo đó, điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định:

• Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức, có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động;
• Các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức, giải quyết những tranh chấp nêu trên.

Như vậy, đối với trường hợp thuộc khoản 1 Điều 7 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đặt cọc được xác định theo nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của đương sự, thay vì chỉ căn cứ vào nơi có nhà đất.

Về thẩm quyền theo cấp Tòa án, Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (đã được sửa đổi, bổ sung) quy định Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm các tranh chấp về dân sự.

2. Tranh chấp hợp đồng đặt cọc đã công chứng thuộc thẩm quyền của Tòa án nào?

Theo khoản 2 Điều 7 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, đối với hợp đồng đặt cọc đã được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng, thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án được xác định theo hai trường hợp.

2.1. Chỉ yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng hợp đồng đặt cọc vô hiệu

Theo điểm a khoản 2 Điều 7 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, nếu các bên chỉ yêu cầu Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu vì việc công chứng hợp đồng vi phạm pháp luật về công chứng thì Tòa án nơi tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở có thẩm quyền giải quyết.

Quy định này được dẫn chiếu đến điểm m khoản 2 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, cụ thể:

"Tòa án nơi tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng có trụ sở có thẩm quyền giải quyết yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu."

Ví dụ theo Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP: Ông A, bà B và ông D công chứng hợp đồng đặt cọc tại Văn phòng công chứng số 3 có trụ sở tại xã X, tỉnh Y.

Sau đó, các bên yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng hợp đồng đặt cọc vô hiệu với lý do ông A không còn minh mẫn, sáng suốt.

Trường hợp này, Tòa án có thẩm quyền giải quyết là Tòa án nhân dân khu vực 1 - Y, có phạm vi thẩm quyền theo lãnh thổ tương ứng với địa giới xã X.

2.2. Vừa tranh chấp hợp đồng đặt cọc, vừa yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu

Theo điểm b khoản 2 Điều 7 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP:

"Trường hợp các bên vừa tranh chấp hợp đồng đặt cọc, vừa yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu thì thẩm quyền của Tòa án được xác định theo quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự."

Theo đó, Tòa án có thẩm quyền được xác định như sau:

• Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc có trụ sở;
• Tòa án nơi nguyên đơn cư trú, làm việc hoặc có trụ sở nếu các đương sự có thỏa thuận bằng văn bản.

Như vậy, việc xác định thẩm quyền giải quyết sẽ khác nhau tùy theo yêu cầu của đương sự là chỉ tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu hay đồng thời giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

3. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là bao lâu?

Theo Điều 8 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, thời hiệu khởi kiện được xác định theo từng loại yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Thứ nhất, đối với yêu cầu phạt cọc, bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ hoặc yêu cầu khác về hợp đồng đặt cọc

Khoản 1 Điều 8 Nghị quyết dẫn chiếu Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015. Theo đó, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.

Thứ hai, đối với yêu cầu tuyên bố giao dịch đặt cọc vô hiệu

Theo khoản 1 Điều 8 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, thời hiệu được xác định theo Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:

Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 02 năm đối với các trường hợp quy định tại Bộ luật dân sự 2015:

• Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi xác lập, thực hiện - Điều 125;
• Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn - Điều 126;
• Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép - Điều 127;
• Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình - Điều 128;
• Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức - Điều 129.

Riêng khoản 3 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015 quy định không hạn chế thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu đối với:

• Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội - Điều 123;
• Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo - Điều 124.

Thứ ba, đối với yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc

Theo khoản 2 Điều 8 Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP, Tòa án không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu đòi lại tài sản đặt cọc.

Quy định này dẫn chiếu khoản 2 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015, theo đó không áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, trừ trường hợp Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan quy định khác.

Trên đây là thông tin về “Tranh chấp đặt cọc mua bán nhà đất thuộc thẩm quyền của Tòa án nào?”. Vui lòng xem chi tiết Nghị quyết 03/2026/NQ-HĐTP có hiệu lực từ 15/10/2026  trên LuatVietnam.vn và các tính năng liên quan như: Tình trạng hiệu lực, Lược đồ văn bản, Văn bản liên quan...