Tự đi làm sổ đỏ khi mua đất từ chủ đầu tư có được không?

1. Tự đi làm sổ đỏ khi mua đất từ chủ đầu tư có được không?

Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023, người mua hoàn toàn có thể tự đi làm Sổ sau khi làm văn bản đề nghị được tự làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận (GCN) với bên chủ đầu tư.

Cụ thể, khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 quy định:

Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Như vậy theo quy định, thông thường chủ đầu tư là bên có trách nhiệm phải làm thủ tục cấp Sổ cho người mua trong thời hạn 50 ngày kể từ khi bàn giao căn hộ, trừ trường hợp người mua có văn bản đề nghị tự làm Sổ đỏ.

Theo khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc mua đất dự án từ chủ đầu tư thì thủ tục làm sổ đỏ sẽ do chủ đầu tư thực hiện và trong thời gian đã được pháp luật quy định.

Cụ thể, trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản trong việc làm Giấy chứng nhận cho khách được quy định như sau:

3. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Đây là trách nhiệm của chủ đầu tư nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua đất dự án.

2. Thủ tục cấp Sổ đỏ đối với đất dự án

Theo khoản 4 Điều 19, Điều 41, Điều 43 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở (gọi tắt là mua đất dự án) được quy định như sau:

2.1 Hồ sơ xin cấp Sổ đỏ đối với nhà, đất dự án

Theo khoản 1, khoản 2 Điều 41 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ cần chuẩn bị để xin cấp Sổ với nhà, đất dự án được quy định như sau:

* Trường hợp người nộp hồ sơ cấp Sổ là chủ đầu tư

- Văn bản của cơ quan có thẩm quyền trong quản lý về nhà ở, công trình xây dựng xác nhận nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng đủ điều kiện đưa vào sử dụng.

- Văn bản của cơ quan có thẩm quyền quản lý về kinh doanh bất động sản xác nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh.

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 11/ĐK) do người nhận chuyển nhượng kê khai.

- Hợp đồng chuyển nhượng.

- Biên bản bàn giao nhà, đất…

- Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư

- Chứng từ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính (trong trường hợp dự án được điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết làm phát sinh nghĩa vụ tài chính)

* Trường hợp người nộp hồ sơ cấp Sổ là người nhận chuyển nhượng (người mua):

Trường hợp người nhận chuyển nhượng trực tiếp đi nộp hồ sơ cấp Sổ, hồ sơ cần chuẩn bị gồm các giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều này hoặc chỉ cần:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK.

- Hợp đồng chuyển nhượng

- Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.

Như vậy, sau 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua hoặc kể từ thời điểm đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm hoàn thành hồ sơ đầy đủ và gửi hồ sơ lên cơ quan có thẩm quyền thay cho người mua hoặc cung cấp hồ sơ đầy đủ cho bên mua tự đi đăng ký.

Lưu ý:
- Trường hợp người mua có nhu cầu tự nộp hồ sơ thì cần chuẩn bị thêm văn bản đề nghị được tự làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận với bên chủ đầu tư.

- Trường hợp người nhận chuyển nhượng trực tiếp xin cấp Sổ chỉ nộp đơn đăng ký biến động, hợp đồng chuyển nhượng và biên bản bàn giao thì trong không quá 03 ngày làm việc, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thông báo cho chủ đầu tư cung cấp nốt những giấy tờ còn lại.

2.2 Cơ quan tiếp nhận hồ sơ

- Bộ phận Một cửa của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh

- Văn phòng đăng ký đất đai

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

Trường hợp nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa tại UBND tỉnh thì hồ sơ sẽ được Bộ phận Một cửa chuyển hồ sơ qua Văn phòng đăng ký đất đai.

2.3 Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ

Sau khi nhận được đầy đủ hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ:

Bước 1. Kiểm tra giấy tờ, xác nhận hồ sơ đã đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận hay chưa vào đơn đăng ký.

Bước 2. Gửi Phiếu yêu cầu xác định nghĩa vụ tài chính tới cơ quan Thuế.

Bước 3. Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4. Cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng, đồng thời xác nhận thay đổi trên GCN đã cấp cho chủ đầu tư, trong đó phần diện tích thuộc quyền sử dụng chung với người khác thì sẽ được điều chỉnh để chuyển sang hình thức sử dụng chung.

Bước 5. Trả Giấy chứng nhận cho người đề nghị cấp GCN.

2.4 Thời hạn giải quyết

Theo khoản 6 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, trường hợp đăng ký, cấp Giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng trong dự án bất động sản là không quá 10 ngày làm việc.