Tiếng Anh
Pháp lý doanh nghiệp 
RSS
* Mua bán đất là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đất mua sau 2014 có được cấp Sổ đỏ?
Điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) được chia thành 02 trường hợp, đó là đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất và đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, cụ thể:
(1) Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị 43/2014/NĐ-CP quy định điều kiện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
Xem thêm: 26 loại giấy tờ chứng mình quyền sử dụng đất
(2) Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất vẫn được cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện, gồm:
* Không phải nộp tiền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất khi có đủ 03 điều kiện sau:
- Đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
- Nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
* Có thể phải nộp tiền sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận nếu có đủ điều kiện sau:
- Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004.
- Không vi phạm pháp luật về đất đai.
- Nay được xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Lưu ý: Điều kiện quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 được hướng dẫn cụ thể tại Điều 20, Điều 22, Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, theo đó được chia thành các trường hợp nhỏ sau:
+ Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai
+ Đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014
+ Đất đã được giao không đúng thẩm quyền
Xem thêm: Làm Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ
Như vậy, từ những căn cứ trên cho thấy đất dù mua trước hay sau thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực (có hiệu lực 01/7/2014) vẫn được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng nếu có đủ điều kiện (bản chất điều kiện được cấp sổ sẽ phụ thuộc phần nhiều vào thửa đất chứ không phải phụ thuộc vào việc thời điểm chuyển nhượng).
Nếu được cấp Sổ đỏ đứng tên “chủ cũ”?
Như đã phân tích ở trên, đất mua sau năm 2014 vẫn được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng nếu có đủ điều kiện theo quy định. Tuy nhiên, phát sinh vấn đề ở chỗ sổ được cấp sẽ không được đứng tên người mua, thay vào đó sẽ phải đứng tên “chủ cũ”, bởi lẽ:
Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo quy định trên, để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2014 thì một trong những điều kiện bắt buộc phải đáp ứng đó là phải có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), nếu không có Sổ đỏ, Sổ hồng thì việc chuyển nhượng đó vô hiệu, trừ 02 trường hợp.
Như vậy, từ ngày 01/7/2014 muốn bán đất phải có Sổ đỏ, Sổ hồng, trừ 02 trường hợp; nếu không có khi đề nghị cấp sổ thì sổ sẽ đứng tên “chủ cũ” (sau đó các bên thỏa thuận chuyển nhượng lại theo đúng quy định).
Việc đứng tên “chủ cũ” sẽ phát sinh thêm nhiều vấn đề pháp lý, cụ thể:
* Trường hợp chỉ có “một chủ cũ”
Nếu chỉ có một chủ cũ sẽ dễ giải quyết hơn nhiều, bởi lẽ chỉ cần thỏa thuận với người này về việc đứng tên họ sau đó thực hiện thủ tục sang tên theo đúng quy định.
* Trường hợp có “nhiều chủ cũ” (mua đi bán lại nhiều lần)
Đất có nhiều chủ cũ rất phổ biến do việc mua đi bán lại. Nếu thuộc trường hợp này sẽ phức tạp hơn nhiều, bởi lẽ cấp sổ phải đứng tên “chủ cũ” nhưng là người chủ nào, thậm chí không tìm được “chủ cũ”.
Việc đứng tên chủ đầu tiên hoặc chủ thứ hai, thứ ba,…thì phải căn cứ theo quy định của pháp luật, cụ thể.
Căn cứ khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không có hợp đồng, văn bản chuyển quyền theo quy định của pháp luật thì thực hiện theo thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu để có Giấy chứng nhận mới mà không phải thực hiện thủ tục sang tên, gồm:
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008 (không bắt buộc phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất).
- Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Như vậy, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà Sổ đỏ, Sổ hồng sẽ cấp cho người “chủ cũ” nào để thuận tiện cho người mua (thuận tiện trong việc tìm chủ cũ và thỏa thuận với họ), theo đó:
- Nếu mua đất sau năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định thì chỉ cần tìm người chủ cũ bán cho mình (người nhận chuyển nhượng đất trong giai đoạn từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014).
- Nếu đất mua sau năm 2014 mà đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định thì phải tìm được người “chủ cũ” trước ngày 01/01/2008.
Trên đây là bài viết trả lời cho vướng mắc: Đất mua sau 2014 có được cấp Sổ đỏ? Nếu được cấp thì Sổ đỏ đứng tên ai? Theo đó, đất mua sau năm 2014 vẫn được cấp Sổ đỏ, Sổ hồng nếu có đủ điều kiện nhưng sổ không đứng tên người mua, trừ 02 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần có Sổ đỏ, Sổ hồng.
Đây là vấn đề rất phức tạp trên thực tế, nhất là đất được mua đi bán lại nhiều lần. Không ít người dân đọc quy định nhưng không hiểu rõ hoặc không thể tự thực hiện được. Do đó, nếu có vướng mắc hãy gọi đến tổng đài 1900.6192 để được tư vấn và giải đáp.
