Tiếng Anh 
RSS
* Sang tên đất nông nghiệp trong bài viết này áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho
1. Điều kiện sang tên đất nông nghiệp
Căn cứ khỏan 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024;
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
2. Thủ tục sang tên đất nông nghiệp
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực
* Phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng
Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
* Hồ sơ, thủ tục và phí công chứng
Xem chi tiết tại: Hồ sơ, thủ tục công chứng hợp đồng nhà đất
Bước 2: Khai thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ
* Bắt buộc khai thuế và lệ phí
Khi nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất phải nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, kể cả trường hợp được miễn.
Khoản 3 Điều 7 Nghị định 126/2020/NĐ-CP quy định người nộp thuế không phải nộp hồ sơ khai thuế trong các trường hợp sau đây:
“…
b) Cá nhân có thu nhập được miễn thuế theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân và quy định tại điểm b khoản 2 Điều 79 Luật Quản lý thuế trừ cá nhân nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản; chuyển nhượng bất động sản.”.
Xem thêm: Mức nộp, hạn nộp thuế thu nhập cá nhân khi sang tên Sổ đỏ
* Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí
- Thời hạn khai thuế thu nhập cá nhân:
- Nếu hợp đồng không có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng nộp thuế thay thì trong vòng 10 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực bên chuyển nhượng phải nộp hồ sơ khai thuế.
- Nếu hợp đồng có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng là người nộp thuế thay thì trong vòng 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế (nộp cùng với hồ sơ sang tên ở bước 3).
- Thời hạn khai lệ phí trước bạ: Cùng với thời điểm nộp hồ sơ đăng ký biến động (nộp cùng với hồ sơ sang tên ở bước 3).
Xem thêm: Hồ sơ, thủ tục khai thuế, phí khi sang tên Sổ đỏ
Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên)
* Chuẩn bị hồ sơ
Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
* Nộp hồ sơ
- Trường hợp là cá nhân hoặc cộng đồng dân cư có thể lựa chọn nộp hồ sơ tại:
- Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh.
- Văn phòng đăng ký đất đai
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
- Trường hợp cần phải xác định lại diện tích đất ở: Nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh.
- Trường hợp là tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, các tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể lựa chọn nộp hồ sơ tại:
- Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh.
- Văn phòng đăng ký đất đai
- Trường hợp là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được lựa chọn nơi nộp hồ sơ quy định tại:
- Bộ phận Một cửa của UBND cấp tỉnh.
- Văn phòng đăng ký đất đai
- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
* Tiếp nhận, giải quyết
- Trường hợp cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Bộ phận một cửa: Hồ sơ sẽ được chuyển qua Văn phòng đăng ký đất đai.
- Trường hợp phải xác định lại diện tích đất ở thì cơ quan tiếp nhận sẽ chuyển hồ sơ đến chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
- Người dân nộp tiền theo thông báo của cơ quan thuế.
* Thời gian giải quyết
Theo khoản 2 Điều 22 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định, thời hạn thực hiện thủ tục sang tên là không quá 10 ngày làm việc.
3. Sang tên đất nông nghiệp hết bao nhiêu tiền?
Căn cứ Thông tư 92/2015/TT-BTC, Nghị định 10/2022/NĐ-CP, Thông tư 85/2019/TT-BTC, khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất các bên có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ theo quy định, cụ thể:
* Thuế thu nhập cá nhân
- Mức thuế phải nộp:
Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x Giá chuyển nhượng
- Trường hợp được miễn và hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân:
Xem chi tiết tại: Mức nộp, hạn nộp thuế thu nhập cá nhân khi sang tên Sổ đỏ
* Lệ phí trước bạ
- Mức nộp lệ phí trước bạ:
Căn cứ khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ được tính như sau:
Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định
Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng
Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.
Xem chi tiết: Mức nộp thuế trước bạ khi sang tên Sổ đỏ
* Phí thẩm định hồ sơ khi sang tên
Phí thẩm định hồ sơ do UBND cấp tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh, thành khác nhau.
Xem chi tiết tại: Phí thẩm định hồ sơ cấp Sổ đỏ 63 tỉnh, thành
Trên đây là quy định về hồ sơ, thủ tục và phí sang tên đất nông nghiệp. Nếu bạn đọc có vướng mắc về nội dung trên hãy gọi tới tổng đài 1900.6192 để được giải đáp.
