8 điểm mới của Nghị định 226/2025/NĐ-CP về Đất đai từ 15/8/2025

1. HĐND tỉnh quyết định tăng/giảm giá các loại đất theo thực tế

Theo đó, khoản 11 Điều 1 Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 20 Nghị định 71/2024/NĐ-CP như sau:

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 20 Nghị định 71/2024 về xác định vị trí đất trong xây dựng bảng giá đất và tình hình thực tế tại địa phương, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể để xác định vị trí đối với từng loại đất, số lượng vị trí đất trong bảng giá đất đồng thời với việc quyết định bảng giá đất.

Đối với thửa đất, khu đất có yếu tố thuận lợi hoặc kém thuận lợi trong việc sử dụng đất, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương để quy định tăng hoặc giảm mức giá đối với một số trường hợp sau:

- Đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ; đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường; đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở;

- Thửa đất ở có các yếu tố thuận lợi hơn hoặc kém thuận lợi hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất so với các thửa đất ở có cùng vị trí đất trong bảng giá đất.

Như vậy từ 15/8/2025, HĐND tỉnh bên cạnh căn cứ xác định vị trí đất trong xây dựng bảng giá đất cần căn cứ tình hình thực tế để quy định tiêu chí cụ thể để xác định vị trí đối với từng loại đất, số lượng vị trí đất trong bảng giá đất đồng thời với việc quyết định bảng giá đất.

Trước đây, HĐND tỉnh được quy định tăng hoặc giảm mức giá chỉ cần căn cứ xác định vị trí đất trong xây dựng bảng giá đất

Bên cạnh đó, quy định mới bổ sung “đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở” vào nhóm đất có thể tăng/giảm mức giá.

Ngoài ra, trước đây chỉ nêu “mức giá cao hơn” (tăng) với nhóm đất thương mại, dịch vụ, đất nông nghiệp trong khu dân cư, Nghị định 226/2025 quy định rõ có thể tăng hoặc giảm theo thực tế các loại đất.

2. Bổ sung quy định về bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi khi Nhà nước thu hồi đất

Nghị định số 226/2025/NĐ-CP bổ sung Điều 14a vào sau Điều 14 Nghị định 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

- Trường hợp bồi thường đối với cây lâu năm là loại cho thu hoạch nhiều lần quy định tại khoản 2 Điều 103 Luật Đất đai mà không xác định được sản lượng vườn cây còn chưa thu hoạch tương ứng với số năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch thì mức bồi thường được tính bằng giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây.

- Trường hợp khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai mà chưa có quy trình sản xuất cây trồng, vật nuôi được cấp có thẩm quyền ban hành thì căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương để ban hành.

Trước đây, tại Nghị định số 88/2024/NĐ-CP chưa quy định về bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi nhà nước thu hồi đất  mà chỉ quy định việc bồi thường đối với:

Nhà, công trình xây dựng khác quy định tại điểm b khoản 2 Điều 102 của Luật Đất đai

Trường hợp nhà, công trình xây dựng khác, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tài sản khác là tài sản công

3. Chính thức bãi bỏ quy định về khung giá đất theo Nghị định 96/2019/NĐ-CP

Căn cứ tại Điều 9 Nghị định 226/2025/NĐ-CP quy định cụ thể như sau:

Nghị định 226/2025/NĐ-CP  có hiệu lực thi hành từ ngày 15/8/2025.

- Các quy định sau đây hết hiệu lực kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành:

- Nghị định số 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất;

- Nghị định số 26/2021/NĐ-CP  về việc quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết số 132/2020/QH14  thí điểm một số chính sách để tháo gỡ vướng mắc, tồn đọng trong quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế.

Như vậy, từ ngày 15/8/2025, Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất sẽ hết hiệu lực, Chính thức bãi bỏ quy định của Chính phủ về khung giá đất.

4. Sửa đổi 4 phương pháp định giá đất từ ngày 15/8/2025

Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung các phương pháp định giá đất tại Nghị định 71/2024/NĐ-CP gồm:

- Phương pháp so sánh (Điều 4): Sửa đổi quy định về cách xác định giá của thửa đất so sánh

- Phương pháp thu nhập (Điều 5): Sửa đổi các yếu tố trong phương pháp nhằm phù hợp hơn với thực tế thị trường

- Phương pháp thặng dư (Điều 6): Sửa đổi để phù hợp với các quy định mới liên quan đến chi phí phát triển dự án bất động sản

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (Điều 7): Sửa đổi và bổ sung các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để phù hợp với điều kiện thực tế.

5. UBND cấp xã được thực hiện xây dựng bảng giá đất

Trước đây, khoản 4 Điều 13 Nghị định 71/2024 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo các sở, ngành, Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế (nếu có) thực hiện xây dựng bảng giá đất.

Hiện cả nước đã thực hiện xong sắp xếp bộ máy chính quyền 2 cấp, theo đó quy định trên đã được điều chỉnh từ Ủy ban nhân dân cấp huyện thay bằng Ủy ban nhân dân cấp xã theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 226/2025.

Như vậy, nhiệm vụ xây dựng bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện cũ sẽ được giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện.

6. Có thể xác định giá đất công cộng theo đất thương mại

Trước đây, điểm d khoản 2 Điều 12 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định:

Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào các mục đích công cộng không có mục đích kinh doanh, đất tôn giáo, tín ngưỡng sử dụng…thì căn cứ vào giá đất cùng mục đích sử dụng tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất.

Trường hợp trong bảng giá đất không có giá loại đất cùng mục đích sử dụng thì căn cứ vào giá đất ở tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất;

Khoản 7 Điều 1 Nghị định 226 sửa đổi, bổ sung như sau:

Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào các mục đích công cộng không có mục đích kinh doanh, đất tôn giáo, đất tín ngưỡng; đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu trữ tro cốt thì căn cứ vào giá đất cùng mục đích sử dụng tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất.

Trường hợp trong bảng giá đất không có giá loại đất cùng mục đích sử dụng thì căn cứ vào giá đất ở hoặc giá đất thương mại, dịch vụ tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất.

Riêng đối với đất xây dựng công trình sự nghiệp thì căn cứ vào giá đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

Như vậy, đối với các loại đất công cộng không có mục đích kinh doanh, nếu trong bảng giá đất không có giá loại đất cùng mục đích sử dụng thì Nghị định 226 đã cho phép căn cứ vào cả giá đất thương mại, dịch vụ tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất.

Đồng thời, bổ sung trường hợp xác định giá đất xây dựng công trình sự nghiệp khi không có giá loại đất cùng mục đích sử dụng thì căn cứ vào giá đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

7. Đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở có thể tăng hoặc giảm mức giá

Khoản 11 Điều 1 Nghị định 226 sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 20 Nghị định 71/2024 như sau:

Căn cứ xác định vị trí đất trong xây dựng bảng giá đất và tình hình thực tế tại địa phương, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể để xác định vị trí đối với từng loại đất, số lượng vị trí đất trong bảng giá đất đồng thời với việc quyết định bảng giá đất.

Đối với thửa đất, khu đất có yếu tố thuận lợi hoặc kém thuận lợi trong việc sử dụng đất, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương để quy định tăng hoặc giảm mức giá đối với một số trường hợp sau:

- Đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ; đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường; đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở;

- Thửa đất ở có các yếu tố thuận lợi hơn hoặc kém thuận lợi hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất so với các thửa đất ở có cùng vị trí đất trong bảng giá đất.

Quy định mới đã bổ sung đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở vào các trường hợp có thể tăng hoặc giảm mức giá.

8. Chủ tịch UBND cấp xã phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất

Khoản 4 Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP về thẩm định, phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất được sửa đổi tại Nghị định số 226/2025/NĐ-CP như sau:

- Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã kiểm tra, hoàn thiện hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất.

- Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh kiểm tra, hoàn thiện hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất.

Như vậy, quy định mới đã bỏ thẩm quyền của UBND cấp huyện, bổ sung thẩm quyền mới cho Chủ tịch UBND cấp xã trong việc phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất. 

Trên đây là những quy định mới về Đất đai từ 15/8/2025 theo Nghị định 226.