5 thay đổi về Bảng giá đất, Khung giá đất quy định tại Nghị định 226/2025/NĐ-CP

1. Chính thức bãi bỏ khung giá đất

Nghị định 226/2025/NĐ-CP có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/8/2025. Theo đó, các quy định sau đây cũng hết hiệu lực thi hành:

- Nghị định số 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất;

- Nghị định số 26/2021/NĐ-CP  về việc quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết số 132/2020/QH14  thí điểm một số chính sách để tháo gỡ vướng mắc, tồn đọng trong quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế.

Như vậy, quy định của Chính phủ về khung giá đất tại Nghị định 96/2019 đã chính thức bị bãi bỏ từ ngày 15/8/2025.

2. Có thể xác định giá đất công cộng theo đất thương mại

Trước đây, điểm d khoản 2 Điều 12 Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định:

Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào các mục đích công cộng không có mục đích kinh doanh, đất tôn giáo, tín ngưỡng sử dụng; đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu trữ tro cốt thì căn cứ vào giá đất cùng mục đích sử dụng tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất. Trường hợp trong bảng giá đất không có giá loại đất cùng mục đích sử dụng thì căn cứ vào giá đất ở tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất;

Quy định trên đã được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 7 Điều 1 Nghị định 226. Theo đó:

Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào các mục đích công cộng không có mục đích kinh doanh, đất tôn giáo, đất tín ngưỡng; đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu trữ tro cốt thì căn cứ vào giá đất cùng mục đích sử dụng tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất.

Trường hợp trong bảng giá đất không có giá loại đất cùng mục đích sử dụng thì căn cứ vào giá đất ở hoặc giá đất thương mại, dịch vụ tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất.

Riêng đối với đất xây dựng công trình sự nghiệp thì căn cứ vào giá đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

Như vậy, đối với các loại đất công cộng không có mục đích kinh doanh, nếu trong bảng giá đất không có giá loại đất cùng mục đích sử dụng thì Nghị định 226 đã cho phép căn cứ vào cả giá đất thương mại, dịch vụ tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất.

Đồng thời, bổ sung trường hợp xác định giá đất xây dựng công trình sự nghiệp khi không có giá loại đất cùng mục đích sử dụng thì căn cứ vào giá đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã được thực hiện xây dựng bảng giá đất

Trước đây, khoản 4 Điều 13 Nghị định 71/2024 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo các sở, ngành, Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế (nếu có) thực hiện xây dựng bảng giá đất.

Tuy nhiên hiện nay, cả nước đã thực hiện xong sắp xếp bộ máy chính quyền 2 cấp, theo đó quy định trên đã được điều chỉnh từ Ủy ban nhân dân cấp huyện thay bằng Ủy ban nhân dân cấp xã theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 226/2025.

Như vậy, nhiệm vụ xây dựng bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện cũ sẽ được giao cho Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện.

4. Thay đổi cơ quan có thẩm quyền lựa chọn tổ chức định giá đất

Trước đây, khoản 5 Điều 13 Nghị định 71 quy định:

Sở Tài nguyên và Môi trường lựa chọn tổ chức thực hiện định giá đất để xây dựng bảng giá đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu. Trường hợp tại thời điểm đóng thầu, không có nhà thầu nào tham dự thì được gia hạn 01 lần. Sau khi gia hạn mà không lựa chọn được nhà thầu thì Sở Tài nguyên và Môi trường giao nhiệm vụ cho đơn vị sự nghiệp công lập đủ điều kiện hoạt động tư vấn xác định giá đất.

Khoản 8 Điều 1 Nghị định 226 đã sửa đổi quy định trên như sau:

Căn cứ vào điều kiện thực tế tại địa phương, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh quyết định đặt hàng, giao nhiệm vụ cho đơn vị sự nghiệp công lập đủ điều kiện hoạt động tư vấn xác định giá đất hoặc lựa chọn tổ chức tư vấn xác định giá đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu để xây dựng bảng giá đất.

Quy định mới của Nghị định 226 là hoàn toàn phù hợp với thời điểm hiện tại, bởi sau khi sắp xếp lại bộ máy, Sở Tài nguyên và Môi trường đã được sáp nhập vào Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn thành Sở Nông nghiệp và Môi trường.

Hiện nay, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh ngoài Sở Nông nghiệp và Môi trường còn có Văn phòng Đăng ký đất đai, Tổ chức Phát triển Quỹ đất.

5. Đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở có thể tăng hoặc giảm mức giá

Về xác định vị trí đất trong xây dựng bảng giá đất, khoản 11 Điều 1 Nghị định 226 sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 20 Nghị định 71/2024 như sau:

Căn cứ xác định vị trí đất trong xây dựng bảng giá đất và tình hình thực tế tại địa phương, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể để xác định vị trí đối với từng loại đất, số lượng vị trí đất trong bảng giá đất đồng thời với việc quyết định bảng giá đất.

Đối với thửa đất, khu đất có yếu tố thuận lợi hoặc kém thuận lợi trong việc sử dụng đất, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương để quy định tăng hoặc giảm mức giá đối với một số trường hợp sau:

- Đất thương mại, dịch vụ, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ; đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường; đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở;

- Thửa đất ở có các yếu tố thuận lợi hơn hoặc kém thuận lợi hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất so với các thửa đất ở có cùng vị trí đất trong bảng giá đất.

So với quy định trước đây thì quy định mới đã bổ sung đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở vào các trường hợp có thể tăng hoặc giảm mức giá.

Trên đây là tổng hợp những thay đổi về Bảng giá đất, Khung giá đất tại Nghị định 226/2025/NĐ-CP.