Mua đất không chính chủ: Mua cả rủi ro?

Đất không chính chủ là gì?
 

- Pháp luật không quy định hay giải thích về đất không chính chủ. Tuy nhiên, qua thực tế có thể hiểu đất không chính chủ là người sử dụng đất hiện tại có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ) nhưng mang tên người khác.

Theo khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu đủ điều kiện và theo thủ tục của Luật Đất đai.

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:

1 - Có Sổ đỏ, trừ trường hợp 02 trường hợp:

Trường hợp 1: Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng.

Trường hợp 2: Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi:

+ Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).

2 - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

3 - Đất không có tranh chấp;

4 - Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình nếu có đủ các điều kiện trên. Trong đó, Sổ đỏ phải đứng tên mình hoặc phải được người khác ủy quyền thực hiện việc chuyển nhượng.

Những rủi ro khi mua đất không chính chủ (Ảnh minh họa)
 

Những rủi ro khi mua đất không chính chủ
 

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính chủ thì người mua có thể mua được đất với với giá rẻ hơn. Tuy nhiên trong trường hợp này chứa nhiều rủi ro như:

- Không thể sang tên quyền sử dụng đất

Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, trừ trường hợp một bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh doanh bất dộng sản.

Mà thủ tục công chứng phải có Sổ đỏ hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp (đứng tên người bán). Trong trường hợp Sổ đỏ đứng tên người khác thì sẽ bị từ chối công chứng.

Theo thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu không có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng thì sẽ không được phép sang tên.

- Khi bị thu hồi thì không được bồi thường

Theo khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 hộ gia đình, cá nhân được bồi thường khi Nhà nước thu hồi nếu đủ các điều kiện sau:

+ Đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;

+ Có Sổ đỏ hoặc có đủ điều kiện để được cấp Sổ đỏ mà chưa được cấp.

Như vậy, nếu mua đất trong trường hợp Sổ đứng tên người khác thì người được đền bù là người đứng tên trong Sổ đỏ chứ không phải người mua.

- Không bán lại được cho người khác

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng nếu có đủ 04 điều kiện trên. Nếu Sổ đỏ không đứng tên mình thì không có quyền chuyển nhượng cho người khác.

- Dễ xảy ra tranh chấp

Mua bán đất không chính chủ dễ xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất, nhất là giá nhà đất ngày càng tăng cao. Cụ thể: Người nhận chuyển nhượng trả tiền cho người bán nhưng Sổ đỏ không sang tên mình được (Dưới góc độ pháp lý thì thửa đất đó vẫn là tài sản của người khác - Người đứng tên trên Sổ đỏ).

Giải pháp để tránh những rủi ro
 

1 - Trong trường hợp muốn mua đất không chính chủ thì yêu cầu người đang sử dụng đất hiện tại làm thủ tục sang tên. Sau khi người đó sang tên thì mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng.

2 - Để tránh những rủi ro khi mua đất thì nên tìm hiểu kỹ thông tin về thửa đất định mua bằng cách viết đơn xin thông tin đất đai và gửi Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

Khi xin thông tin đất đai, người xin thông tin sẽ biết được toàn bộ thông tin về thửa đất như:

- Số hiệu thửa đất, diện tích, địa chỉ;

- Họ tên, năm sinh, chứng minh nhân dân, địa chỉ của người sử dụng đất;

- Tình trạng pháp lý;

- Lịch sử biến động: Đã chuyển nhượng bao nhiêu lần, chuyển nhượng cho những ai..

- Quy hoạch sử dụng đất…

Trên đây là những rủi ro gặp phải khi mua đất không chính chủ và những giải pháp phòng tránh rủi ro khi mua bán đất. Để biết thêm các quy định về chuyển nhượng nhà đất, bạn đọc vui lòng xem tại chuyên mục Chuyển nhượng của LuatVietnam.

Khắc Niệm