3 rủi ro khi mua nhà, đất bằng giấy viết tay

Giải thích cách gọi:

- Mua nhà đất bằng giấy viết tay là việc hợp đồng chuyển nhượng không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.

- Mua đất là cách thường gọi của người dân dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

1. Rủi ro khi mua nhà đất bằng giấy viết tay

Xuất phát từ việc vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức mà sẽ gặp hoặc có thể sẽ gặp những rủi ro sau:

1.1 Trả hết tiền nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên chuyển nhượng

Việc chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính. Nếu chuyển nhượng nhà đất giữa hộ gia đình, cá nhân với nhau mà không công chứng hoặc chứng thực hợp đồng sẽ không đủ điều kiện đăng ký biến động, khi không đăng ký biến động thì việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực.

Việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực dẫn tới tình trạng bên nhận chuyển nhượng đã trả hết tiền nhưng nhà đất vẫn thuộc về bên chuyển nhượng.

1.2 Dễ bị bên chuyển nhượng đòi lại quyền sử dụng đất, nhất là khi giá đất thị trường tăng cao

Thông thường quyền sử dụng đất là loại tài sản có giá trị tăng nhanh theo thời gian, nhất là đất ở. Dù chuyển nhượng xảy ra trên thực tế nhưng theo quy định thì chưa có hiệu lực nên bên chuyển nhượng dễ nảy sinh ý định đòi lại quyền sử dụng đất.

Trên thực tế nhiều trường hợp người chuyển nhượng sẵn sàng trả lại tiền và một khoản tiền lãi để lấy lại quyền sử dụng đất.

1.3 Không có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp

Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Mặc dù đủ các điều kiện trên và bên nhận chuyển nhượng không thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho theo quy định tại khoản 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 nhưng để được chuyển nhượng thì phải là người sử dụng đất. Hay nói cách khác, muốn chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,.. thì “đất đó phải là đất của mình”.

2. Hợp đồng chuyển nhượng có phải công chứng không?

Chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất là giao dịch phải đáp ứng điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức mới có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015; điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định rõ tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.

Theo đó, hình thức giao dịch về quyền sử dụng đất, nhà ở được quy định rõ trong Luật Đất đai và Luật Nhà ở như sau:

* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này”.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải công chứng hoặc chứng thực, trừ các trường hợp tại điểm b như sau: Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

* Mua bán nhà ở

Khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2024 quy định:

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Như vậy, khi mua bán nhà ở phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức.

Tóm lại, theo quy định của Luất Đất đai 2024 (Có hiệu lực từ ngày 01/08/2024) thì hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực, nếu không sẽ bị vô hiệu do vi phạm về hình thức, trừ trường hợp theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 (một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực).

Kết luận: Trên đây là một số rủi ro khi mua nhà đất bằng giấy viết tay, tùy vào từng trường hợp mà có thể phát sinh nhiều rủi ro khác nhau. Để loại trừ những rủi ro trên thì khi mua nhà đất cần tìm hiểu kỹ về pháp lý và thửa đất.

Nếu có vướng mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ 19006192 để được hỗ trợ nhanh nhất.