Nhà không có Sổ đỏ, Sổ hồng mua bán như thế nào?

Muốn mua bán nhà ở phải có Sổ đỏ

Khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau:

(1) Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 60 Luật Nhà ở 2023.

(2) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

(3) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

(4) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Riêng điều kiện (2) và (3) không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Bên cạnh đó, khoản 2 Điều này còn quy định giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

Như vậy, muốn mua bán nhà ở thì nhà ở đó phải có Sổ đỏ, Sổ hồng trừ trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai (nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng - mua bán loại nhà này về bản chất đó là chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nói cách khác đó là việc người mua thế chỗ người bán để mua nhà của chủ đầu tư).

Nói cách khác, nếu các bên mua bán nhà ở nhưng không có Sổ đỏ, Sổ hồng thì việc mua bán này không có hiệu lực. 

Cách mua bán nhà chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng

* Đối với nhà chung cư

Điều 165 Luật Nhà ở 2023 quy định trường hợp chung cư chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng vẫn được phép bán thông qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, cụ thể:

(1) Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau:

- Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở.

- Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

(2) Hình thức mua bán

Căn cứ khoản 1 Điều 165 Luật Nhà ở 2023, việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở.

Xem chi tiết: Quy định về thủ tục mua chung cư chưa có Sổ hồng

* Đối với nhà mặt đất

Hiện nay rất nhiều hộ gia đình, cá nhân khi xây dựng xong nhà ở nhưng không thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung nhà ở vào Sổ đỏ, Sổ hồng đã cấp cho đất dẫn đến trường hợp đất có sổ nhưng nhà gắn liền với thửa đất đó không có sổ.

Điều đó đồng nghĩa với việc khi chuyển nhượng nhà đất cho người khác thì chỉ có đất có đủ điều kiện chuyển nhượng, nhà không đủ điều kiện.

Do đó, khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì công chứng viên chỉ công chứng phần đất, riêng nhà ở không đưa vào hợp đồng.

Nếu người mua muốn an toàn về mặt pháp lý khi bỏ tiền mua nhà nhưng không có sổ nên đề nghị người có nhà đăng ký bổ sung nhà ở vào sổ đỏ hoặc ủy quyền cho mình thực hiện thủ tục này trước khi tiến hành mua bán.

So với đất thì điều kiện, thủ tục để được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đơn giản hơn rất nhiều.

Theo quy định cần thực hiện theo 02 giai đoạn với các bước khác nhau, cụ thể:

(1) Đăng ký quyền sở hữu nhà ở

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Bước 2: Nộp hồ sơ

Bước 3: Tiếp nhận và xử lý

Bước 4: Trả kết quả.

Xem chi tiết: Hồ sơ, thủ tục chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

(2) Mua bán nhà ở

Sau khi nhà được đăng ký vào Sổ đỏ, Sổ hồng đã cấp cho đất cần thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Đặt cọc (nếu có)

Bước 2: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng

Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ đăng ký sang tên

Bước 4: Nộp và tiếp nhận hồ sơ

Bước 5: Xử lý và trả kết quả.

Ngoài ra, nếu trường hợp hai bên không thể thực hiện theo đúng quy trình trên khi mua bán nhà ở cần có người làm chứng, giấy biên nhận tiền,… nhằm bảo vệ quyền lợi của bên mua nếu có xảy ra tranh chấp (người bán đòi nhà).

Trên đây là cách mua bán nhà không có Sổ đỏ, Sổ hồng. Nếu bạn đọc có vướng mắc bạn đọc hãy gọi đến tổng đài 1900.6192 để được tư vấn.

>> Hồ sơ, thủ tục hướng dẫn sang tên Sổ đỏ, Sổ hồng