Cách xử lý khi hợp đồng đặt cọc mua đất không ghi thời hạn

Nội dung cần có trong hợp đồng đặt cọc

Căn cứ Điều 328 và Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc là một loại hợp đồng cụ thể của hợp đồng dân sự, trong đó các bên thỏa thuận xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ khi đặt cọc.

Vì bản chất là hợp đồng dân sự nên bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc có quyền thỏa thuận các nội dung của hợp đồng với điều kiện nội dung đó không trái luật, đạo đức xã hội. Thông thường hợp đồng đặt cọc gồm các nội dung như sau:

- Đối tượng của hợp đồng (thông tin về quyền sử dụng đất, nhà ở).

- Thời hạn đặt cọc.

- Giá chuyển nhượng (mặc dù chưa ký hợp đồng chuyển nhượng nhưng các bên thường thỏa thuận giá chuyển nhượng nhà đất để tránh biến động).

- Mức đặt cọc.

- Quyền, nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc và bên đặt cọc.

- Phương thức giải quyết khi các bên có tranh chấp.

- Cam kết của các bên (cam kết về tình trạng pháp lý của nhà đất như đất có Giấy chứng nhận, không thế chấp, còn thời hạn sử dụng,…).

- Điều khoản thi hành.

Tuy nhiên, thực tế không phải ai cũng nắm rõ các quy định của pháp luật khi ký hợp đồng đặt cọc, mặt khác nhiều trường hợp ký hợp đồng đặt cọc nhưng cài điều khoản bất lợi cho bên còn lại với mục đích đẩy bên còn lại vi phạm hợp đồng để “phạt cọc”.

Cách xử lý khi hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn

* Mức “phạt cọc”

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về mức phạt cọc như sau:

- Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc (thông thường là tiền) thuộc về bên nhận đặt cọc;

- Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác (không có điều khoản phạt cọc hoặc mức phạt cọc gấp đôi, gấp ba tiền đặt cọc).

* Hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn xử lý thế nào?

Thực tế không ít trường hợp không thỏa thuận thời hạn đặt cọc hoặc có thỏa thuận bằng lời nói nên không chứng minh được dẫn tới tình trạng “dở khóc, dở cười” nếu một trong các bên không giao kết, thực hiện hợp đồng như: Bên có nhà đất muốn ký và hoàn tất việc chuyển nhượng nhưng bên mua không thực hiện hoặc giá đất tăng muốn chuyển nhượng cho người khác nhưng sợ bị phạt cọc,…

Khi rơi vào trường hợp này người nhận đặt cọc thường không biết cách xử lý theo đúng quy định hoặc chấp nhận bị phạt cọc để chuyển nhượng cho người khác vì cần tiền gấp.

Mặt khác, Bộ luật Dân sự 2015 chỉ quy định đặt cọc “trong một thời hạn” để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, không quy định thời hạn cụ thể vì nguyên tắc tôn trọng sự thỏa thuận của các bên nên nhiều người cũng không biết cách xử lý.

Cách 1: Gửi thông báo cho bên có nghĩa vụ (thường áp dụng cách này)

Khi hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn mà bên đặt cọc không giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thì bên nhận đặt cọc có quyền chuyển nhượng cho người khác nhưng phải báo trước cho bên đặt cọc biết trước với một khoảng thời gian hợp lý (căn cứ khoản 3 Điều 278 Bộ luật Dân sự 2015 và nguyên tắc thiện chí của pháp luật dân sự).

- Việc thông báo cho bên đặt cọc theo một trong hai phương thức như sau:

+ Gửi qua đường bưu điện để bảo đảm có hồi báo, có ngày gửi theo dấu của bưu điện.

+ Thuê thừa phát lại lập vi bằng về việc gửi thông báo đề nghị (nên sử dụng phương thức này).

- Nội dung thông báo: Tùy trường hợp cụ thể mà thông báo có nội dung khác nhau.

Ví dụ về nội dung chính của thông báo: “ngày…tháng….năm…. hai bên ký hợp đồng đặt cọc nhưng đã qua…. tháng mà bên (tên người đặt cọc) không ký hợp đồng chuyển nhượng nên tôi gửi thông báo này đề nghị (tên người đặt cọc) tới UBND cấp xã nơi có nhà đất hoặc phòng/văn phòng công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu sau…. tháng (ngày) kể từ ngày nhận được thông báo này mà không thực hiện nghĩa vụ tôi sẽ chuyển nhượng cho người khác và trả lại số tiền đặt cọc”.

Lưu ý 1: Pháp luật không có quy định về thời hạn báo trước, đây là một khoảng thời gian hợp lý (có thể là một tháng hoặc ít hơn).

Nếu quá thời hạn kể từ ngày nhận được thông báo của người nhận đặt cọc đưa ra mà bên đặt cọc không ký kết hợp đồng hoặc không trả lời thì được xem là từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng; trường hợp bên đặt cọc có văn bản trả lời và đề nghị một thời hạn khác thì bên nhận đặt cọc nên xem xét chấp nhận đề nghị đó, nếu quá thời hạn này thì được xem là từ chối việc giao kết hợp đồng, khi đó người nhận đặt cọc có quyền chuyển nhượng cho người khác và không bị phạt cọc.

Lưu ý 2: Để hạn chế tối đa việc bên đặt cọc khởi kiện yêu cầu phạt cọc người nhận đặt cọc phải xác lập chứng cứ để bảo vệ mình như gửi thông báo qua bưu điện, thuê thừa phát lại lập vi bằng hoặc gửi thông báo trực tiếp cho bên đặt cọc, nói rõ yêu cầu và có người làm chứng.

Cách 2: Khởi kiện tại Tòa án

Căn cứ thẩm quyền theo loại việc của Tòa án quy định tại Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, mặc dù bên nhận đặt cọc đã thông tin cho bên đặt cọc biết để ký và hoàn tất việc chuyển nhượng trong một khoảng thời gian hợp lý nhưng bên đặt cọc không trả lời hoặc đề nghị thời gian khác nhưng không có lý do chính đáng dẫn tới việc hai bên có tranh chấp thì bên nhận đặt cọc có thể khởi kiện tại Tòa án.

Trên đây là cách xử lý khi hợp đồng đặt cọc mua đất không ghi thời hạn mà bên đặt cọc cố tình không ký và hoàn tất việc chuyển nhượng.

Nếu bạn đọc cần giải đáp thêm về trường hợp của mình hoặc có vướng mắc khác hãy vui lòng gọi tới tổng đài về đất đai - nhà ở  1900.6192 của LuatVietnam.