Pháp lý doanh nghiệp 
1. Hình thức sử dụng đất là gì?
Hình thức sử dụng đất là cách thức mà Nhà nước sử dụng để ghi nhận, thể hiện quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của một người sử dụng đất (một cá nhân hoặc một hộ gia đình, hai vợ chồng, một cộng đồng dân cư, một tổ chức trong nước, một cơ sở tôn giáo, một cá nhân nước ngoài, một người Việt Nam định cư ở nước ngoài,...) hay thuộc quyền sử dụng của nhiều người sử dụng đất.
Căn cứ Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, hình thức thửa đất được ghi tại trang 2 của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) bên cạnh các thông tin khác về thửa đất như: Số thửa đất, số tờ bản đồ, Địa chỉ thửa đất, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng.
Hình thức sử dụng đất gồm 02 loại: Hình thức sử dụng riêng và hình thức sử dụng chung.
2. Cách ghi hình thức sử dụng đất trong Sổ đỏ
Căn cứ khoản 5 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, hình thức sử dụng đất được ghi rõ trong Sổ đỏ, Sổ hồng như sau:
- Trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của một người sử dụng đất (một cá nhân hoặc một hộ gia đình, hai vợ chồng, một cộng đồng dân cư, một tổ chức trong nước, một cơ sở tôn giáo, một cá nhân nước ngoài, một người Việt Nam định cư ở nước ngoài,...) thì ghi “Sử dụng riêng” vào mục hình thức sử dụng;
- Nếu toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người sử dụng đất thì ghi “Sử dụng chung” vào mục hình thức sử dụng;
- Trường hợp thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận nhỏ hơn diện tích cả thửa đất và có hình thức sử dụng chung, sử dụng riêng đối với từng loại đất thì lần lượt ghi “Sử dụng riêng” và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng riêng kèm theo; ghi “Sử dụng chung” và mục đích sử dụng, diện tích đất sử dụng chung kèm theo.
Ví dụ: “Sử dụng riêng: Đất ở 220m2, đất trồng cây lâu năm 100m2; Sử dụng chung: Đất ở 100m2, đất trồng cây hàng năm 150m2”.
3. Hình thức sử dụng đất chung cư là riêng hay chung?
Để biết đất xây dựng nhà chung cư là sử dụng riêng hay sử dụng chung cần căn cứ vào quy định chế độ sử dụng đất xây dựng nhà chung cư.
Tại khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:
“3. Quyền sử dụng đất và việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các dự án xây dựng nhà chung cư để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư, văn phòng làm việc, cơ sở thương mại, dịch vụ trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là căn hộ) bao gồm diện tích đất xây dựng khối nhà chung cư, làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà và đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư được chủ đầu tư bàn giao cho các chủ sở hữu căn hộ tự tổ chức quản lý, sử dụng theo dự án đầu tư…”.
Như vậy, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung của các chủ sở hữu căn hộ chung cư gồm:
- Diện tích xây dựng khối nhà chung cư;
- Diện tích làm sân, trồng hoa, cây xanh xung quanh nhà;
- Diện tích đất xây dựng các công trình hạ tầng bên ngoài nhà chung cư nhưng để phục vụ trực tiếp cho nhà chung cư.
Theo đó, đối với chủ sở hữu căn hộ chung cư khi mua căn hộ sẽ được cấp Sổ hồng trong đó hình thức sử dụng đất được ghi là “Sử dụng chung”.
Lưu ý: Đối với diện tích sử dụng chung thì chủ đầu tư có trách nhiệm xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đất thuộc quyền sử dụng chung trong dự án đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết và thiết kế mặt bằng công trình để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; trong các hợp đồng mua bán nhà ở và bản vẽ hoàn công công trình để làm thủ tục cấp sổ cho bên mua.
Đồng thời quyền sử dụng đất là quyền sử dụng chung theo phần không thể phân chia. Tỷ lệ phần quyền sử dụng đất được tính bằng tỷ lệ diện tích căn hộ chia cho tổng diện tích sàn của các căn hộ trong nhà chung cư. Việc sử dụng và định đoạt đối với quyền sử dụng đất khu chung cư do đa số người chiếm tỷ lệ phần quyền sử dụng đất quyết định nhưng phải phục vụ lợi ích chung của cộng đồng và phù hợp với quy định của pháp luật.
Trên đây là bài viết trả lời rõ cho vướng mắc: Hình thức sử dụng đất là gì và cách thể hiện trong Sổ đỏ. Nếu có vướng mắc hãy gọi đến tổng đài 1900.6192 để được giải thích.
