Đất trồng lúa có được chuyển nhượng không?

1. Đất trồng lúa có được chuyển nhượng không?

Luật Đất đai hiện hành không có quy định cụ thể về đất trồng lúa có được chuyển nhượng hay không. Tuy nhiên, theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

- Có Giấy chứng nhận.

- Đất không có tranh chấp hoặc đã giải quyết xong tranh chấp bằng bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định, phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác đảm bảo thi hành án hoặc biện pháp khẩn cấp tạm thời.

- Đang trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, điều Luật này đã ngầm khẳng định người sử dụng đất hoàn toàn có quyền chuyển nhượng đất trồng lúa. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng đất trồng lúa phải đáp ứng các điều kiện như đã nêu trên.

2. 3 trường hợp không được chuyển nhượng đất trồng lúa

Việc chuyển nhượng đất trồng lúa được thực hiện khi các bên đáp ứng được điều kiện mà pháp luật quy định. Theo đó, 03 trường hợp dưới đây không được chuyển nhượng đất trồng lúa:

- Bên chuyển nhượng đất trồng lúa không đáp ứng điều kiện chuyển nhượng

Trường hợp bên chuyển nhượng đất trồng lúa thiếu một trong các điều kiện chuyển nhượng quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 như: Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;... thì được coi là không đủ điều kiện chuyển nhượng đất trồng lúa.

- Bên nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp quá hạn mức là cá nhân không thành lập tổ chức kinh tế

Theo khoản 7 Điều 45 Luật Đất đai 2024, khi cá nhân nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp quá hạn mức thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt.

Trong khi trước đó, tại khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.

- Bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế không có phương án sử dụng đất nông nghiệp

Theo khoản 6 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình, cá nhân phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt với các nội dung:

• Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất
• Kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp
• Vốn đầu tư
• Thời hạn và tiến độ sử dụng đất.

3. Hạn mức nhận chuyển nhượng đất trồng lúa bao nhiêu?

Căn cứ Điều 177 Luật Đất đai 2024, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp nói chung của hộ gia đình, cá nhân không quá 15 lần (tăng 05 lần so với trước đây tại Điều 130 Luật Đất đai 2013) hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 176 của Luật Đất đai 2024, gồm:

Điều 176. Hạn mức giao đất nông nghiệp

1. Hạn mức giao đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được quy định như sau:

a) Không quá 03 ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;

b) Không quá 02 ha cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác.

2. Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho cá nhân không quá 10 ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

3. Hạn mức giao đất cho cá nhân không quá 30 ha đối với mỗi loại đất:

a) Đất rừng phòng hộ;

b) Đất rừng sản xuất là rừng trồng.

Như vậy, đối với đất trồng cây hàng năm trong đó có đất trồng lúa, hạn mức nhận chuyển nhượng đất trồng lúa cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là:

- Không quá 45 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;

- Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khác...

4. Phí chuyển nhượng đất trồng lúa thế nào?

Dưới đây là một số khoản thuế, phí khi chuyển nhượng đất trồng lúa:

- Thuế thu nhập cá nhân:

Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất được tính theo công thức sau:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%

- Lệ phí trước bạ

Theo Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ khi sang tên được xác định theo công thức sau:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x Giá tính lệ phí trước bạ

- Phí thẩm định hồ sơ

Theo khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.

- Phí công chứng

Mức thu giữa các tỉnh thành không giống nhau (dao động từ 500.000 - 05 triệu đồng).

Trên đây là giải đáp về đất trồng lúa có được chuyển nhượng không? Mọi vấn đề vướng mắc vui lòng liên hệ 19006192 để được LuatVietnam hỗ trợ, giải đáp cụ thể.