4 cách kiểm tra pháp lý khi mua nhà chung cư để không "sập bẫy"

Trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán chung cư, khách hàng cần kiểm tra pháp lý của căn chung cư đó để tránh những rủi ro, tranh chấp phát sinh về sau? Bài viết dưới đây của LuatVietnam sẽ tổng hợp một số cách kiểm tra pháp lý dự án nhà chung cư.

1. Kiểm tra hồ sơ pháp lý của dự án chung cư

Các giấy tờ, tài liệu trong hồ sơ dự án chung cư là một trong những minh chứng thể hiện rõ ràng nhất tính pháp lý của dự án này. Nói cách khác, thông qua các giầy tờ, tài liệu pháp lý cụ thể, khách hàng có thể kiểm tra xem dự án chung cư có hợp pháp hay không? Tình trạng pháp lý ra sao?...

Theo đó, một dự án chung cư có hồ sơ pháp lý đầy đủ không thể thiếu những giấy tờ quan trọng sau:

- Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư nhằm đảm bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Quyết định cấp đất, cho thuê đất cho chủ dự án nhằm tránh những tranh chấp pháp lý về sau.

- Giấy phép xây dựng (trừ những dự án thuộc đối tượng được miễn giấy phép xây dựng).

- Văn bản chấp thuận đầu tư nhằm đảm bảo sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc đầu tư xây dựng dự án căn hộ của chủ đầu tư đó.

- Căn cứ Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Ngoài ra, người mua có thể kiểm tra thêm một số giấy tờ pháp lý khác như:

- Bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (trên giấy tờ này có thể hiện rõ thiết kế dự án, mặt bằng, bố trí tiện ích,…)

- Giấy chứng nhận bảo lãnh của ngân hàng giúp đảm bảo việc chủ đầu tư sẽ thực hiện các nghĩa vụ tài chính với dự án trong tương lai. Nếu xảy ra rủi ro với chủ đầu tư, ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm này với khách mua.

Kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án chung cư là điều đầu tiên mà khách hàng cần lưu ý (Ảnh minh họa) 

2. Kiểm tra Sổ hồng nhà chung cư

Sổ hồng là một trong các giấy tờ pháp lý vô cùng quan trọng mà người mua cần đặc biệt lưu ý khi mua chung cư, đây là giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.

Có rất nhiều lý do gây ra tình trạng dù đã dọn vào ở chung cư một thời gian thế nhưng người mua vẫn chưa được sở hữu Sổ hồng mang tên mình như: Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính; Sổ hồng đang được thế chấp tại ngân hàng…. điều này gây ảnh hưởng không nhỏ tới quá trình sử dụng chung cư, nhất là khi thực hiện các thủ tục liên quan đến chung cư như mua bán, tặng cho, sửa chữa…

Căn cứ khoản 3 Điều 17 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Cũng cần lưu ý rằng, mặc dù trên thực tế Sổ hồng thường ghi thời hạn là 50 năm nhưng pháp luật không ấn định Sổ hồng có giá trị bao nhiêu lâu. Thay vào đó, giá trị của Sổ hồng phụ thuộc vào thời hạn sử dụng chung cư.

3. Kiểm tra việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư

Chủ đầu tư có nghĩa vụ phải nộp một số khoản thuế, phí, lệ phí khi xây dựng và mở bán dự án căn hộ như: Thuế giá trị gia tăng, lệ phí môn bài, thuế sử dụng đất …

Khi có nhu cầu làm thủ tục xin Sổ hồng, cơ quan nhà nước sẽ kiểm tra tình trạng thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với thửa đất đó. Trường hợp chủ đầu tư còn nợ tiền thuế đất, cơ quan nhà nước có thể từ chối cấp Sổ hồng. Do đó, khách hàng cần kiểm tra kỹ thông tin này trước khi mua nhà.

4. Kiểm tra hợp đồng mua bán chung cư

Khoản 2 Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP nêu rõ:

“2. Các hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản quy định tại Nghị định này bao gồm:

a) Hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê mua nhà ở theo mẫu tại Phụ lục I

ban hành kèm theo Nghị định này;”

Theo quy định mới nhất, các bên đều phải thực hiện thống nhất mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ban hành kèm theo Nghị định 96 năm 2024. Đồng thời, trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán chung cư, cần kiểm tra kỹ một số thông tin sau trong hợp đồng:

- Thông tin các bên và căn hộ:

Kiểm tra pháp lý của căn hộ bằng cách kiểm tra căn hộ: Đang ở dạng dự án đang hoàn thiện hay đã hoàn thiện và có đúng với thông tin về dự án đã thoả thuận trước đó không? Đã được cấp Sổ hồng chung cư chưa, nếu đã được cấp Sổ hồng chung cư thì kiểm tra thông tin trên Sổ hồng và trên hợp đồng có trùng khớp với nhau không…

Người ký hợp đồng phải là người có thẩm quyền phía chủ đầu tư, hoặc có giấy ủy quyền của chủ đầu tư…

- Thời hạn bàn giao:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 25 Nghị định 95/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, việc bàn giao căn hộ chung cư cho người mua, thuê mua chỉ được thực hiện sau khi đã:

• Hoàn thành việc nghiệm thu nhà chung cư

• Nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở theo tiến độ nếu trong dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trường hợp chủ đầu tư dự án phải xây dựng công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án thì phải hoàn thành xây dựng và nghiệm thu công trình theo nội dung, tiến độ dự án đã được phê duyệt trước khi bàn giao căn hộ chung cư.

Như vậy, thời hạn bàn giao căn hộ chung cư cho người mua phụ thuộc vào việc hoàn thành nghiệm thu các công trình liên quan theo quy định của pháp luật và tiến độ đã được phê duyệt trong dự án.

Theo khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở năm 2023, thời điểm bàn giao chung cư cũng là căn cứ để tính thời điểm chủ đầu tư đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng chung cư cho người mua:

“8. Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.”

Thông thường, căn hộ cần được bàn giao trước hoặc đúng thời gian đã thỏa thuận trong hợp đồng. Thực tế vẫn có những dự án nhà chung cư xuất hiện tình trạng chậm bàn giao căn hộ cho khách hàng, tuy nhiên chủ đầu tư phải có thông báo về việc chậm bàn giao.

- Tiến độ thanh toán: Quy định về tiến độ thanh toán được đặt ra trong trường hợp mua chung cư theo diện trả chậm, trả dần và phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán theo quy định tại Điều 167 Luật Nhà ở năm 2023.

Đồng thời, kèm theo tiến độ thanh toán là quyền và nghĩa vụ của các bên khi không thực hiện theo đúng thoả thuận.

- Phí dịch vụ: Thường trong các khu chung cư đều kèm theo các khoản chi phí như phí bảo trì chung cư, phí mua chỗ để xe, phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư… Do đó, khi ký hợp đồng, người mua cần xem xét cẩn thận các khoản phí này để trong quá trình ở sẽ đóng theo đúng hợp đồng đã thoả thuận…

Tóm lại, trước khi đặt bút ký vào hợp đồng mua bán chung cư, để đảm bảo tính pháp lý của chung cư và hạn chế tối đa những rủi ro, tranh chấp phát sinh về sau, người mua cần đặc biệt lưu ý kiểm tra các thông tin nêu trên.

Trên đây là cách kiểm tra pháp lý dự án nhà chung cư. Nếu còn vấn đề vướng mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ 1900.6192 để được LuatVietnam hướng dẫn cụ thể.