Mua chung cư bằng hợp đồng ủy quyền được không?

1. Mua chung cư bằng hợp đồng uỷ quyền là gì?

Trước hết cần phân biệt mua chung cư bằng hợp đồng uỷ quyền và uỷ quyền mua chung cư. Đây là hai trường hợp hoàn toàn khác nhau, trong đó:

- Uỷ quyền mua bán chung cư: Khi cá nhân không thể tự mình mua, bán nhà chung cư thì có thể uỷ quyền cho người khác nhân danh mình thực hiện thủ tục mua bán nhà chung cư. Uỷ quyền trong trường hợp này không bao gồm chuyển sở hữu tài sản sang người được uỷ quyền.

- Mua bán chung cư thông qua hợp đồng uỷ quyền: Thay vì ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, các bên lại ký hợp đồng uỷ quyền. Tuy nhiên, phạm vi uỷ quyền trong trường hợp này không chỉ dừng ở “nhân danh thay người uỷ quyền thực hiện giao dịch” mà còn bao hàm cả chuyển quyền sở hữu.

Do đó, việc mua bán chung cư thông qua hợp đồng uỷ quyền về bản chất có thể coi là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư bởi trong trường hợp có phát sinh việc chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư từ bên uỷ quyền cho bên được uỷ quyền.

Thông thường, phạm vi uỷ quyền của các hợp đồng uỷ quyền trong trường hợp này sẽ ghi “toàn quyền định đoạt, sử dụng, quản lý căn hộ chung cư nêu trên”.

2. Có nên mua chung cư bằng hợp đồng uỷ quyền?

Có thể thấy, đây là hình thức được áp dụng nhiều trong thực tế mua bán. Nói đến lợi ích của việc này chắc chắn không thể không nói đến việc nhanh gọn bởi khi thực hiện uỷ quyền, các bên chỉ cần ký kết một văn bản là hợp đồng uỷ quyền và trong đó bao gồm tất cả quyền với căn chung cư (sử dụng, định đoạt, quản lý…).

Do đó, nếu các bên chỉ muốn “mua bán sang tay” hoặc đầu tư mà không cần phải thực hiện các thủ tục sang tên giấy chứng nhận thì sẽ lựa chọn hình thức này. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, vì đây là một trong những hình thức “lách luật” nên nó sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Trong đó, có thể kể đến:

2.1 Căn chung cư chưa đủ điều kiện sang tên hoặc mua bán

Thường căn hộ chung cư chỉ thực hiện mua bán thông qua uỷ quyền đều chưa đảm bảo các điều kiện để thực hiện hợp đồng mua bán: Chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, chưa được bàn giao, chưa nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng, chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế đất…

Bởi nếu đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện để mua bán, sang tên… thì các bên có thể ký hợp đồng mua bán chung cư và công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Sau đó, người mua có thể làm thủ tục cấp giấy chứng nhận mang tên mình.

Do đó, thường khi chung cư chưa đủ điều kiện sang tên hoặc mua bán nên các bên chọn ký hợp đồng uỷ quyền mua bán chung cư. Bởi chưa đủ điều kiện mua bán, sang tên nên việc ký uỷ quyền này sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thậm chí có trường hợp bên mua phải chờ rất nhiều năm căn hộ mới đủ điều kiện.

2.2 Người mua không thể đứng tên trên giấy chứng nhận.

Khi thực hiện uỷ quyền mua bán, người được uỷ quyền (người mua) không thể ký hợp đồng mua bán với bản thân mình nên sẽ không thể đứng tên trên giấy chứng nhận sở hữu căn hộ chung cư.

Do đó, nếu ký hợp đồng uỷ quyền để mua bán căn hộ chung cư, người mua sẽ phải ký hợp đồng mua bán với bên thứ ba. Sau khi bên thứ ba sang tên cho người đó, sau đó mới thực hiện mua bán hoặc tặng cho căn hộ chung cư cho người mua.

Trong thời gian đó có thể tiềm ẩn rất nhiều rủi ro: Về chủ quan, bên thứ ba không muốn bán/tặng cho người mua hoặc có rủi ro (chết, mất tích…) thì thủ tục chuyển quyền sở hữu sẽ gặp rất nhiều khó khăn.

2.3 Hợp đồng uỷ quyền có thể vô hiệu

Như phân tích ở trên, hợp đồng uỷ quyền là văn bản về sự kiện: Người được uỷ quyền được trả thù lao hoặc không để thực hiện thay các giao dịch nhân danh người uỷ quyền.

Tuy nhiên, nếu hợp đồng uỷ quyền có nội dung để chuyển quyền sở hữu thì đã vi phạm quy định về định nghĩa hợp đồng uỷ quyền tại Điều 562 Bộ luật Dân sự mà có thể được xem là hợp đồng mua bán.

Do đó, căn cứ Điều 124 Bộ luật Dân sự, hợp đồng uỷ quyền này có thể bị vô hiệu do giả tạo bởi khi các bên ký hợp đồng uỷ quyền nhưng thực chất là hợp đồng mua bán (che giấu hợp đồng mua bán).

Trong trường hợp này, hợp đồng uỷ quyền sẽ vô hiệu, hợp đồng mua bán thì vẫn có hiệu lực trừ trường hợp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng vô hiệu.

2.4 Phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2 lần

Thực tế có không ít trường hợp “lách luật” thậm chí “trốn thuế” bằng cách giao kết hợp đồng uỷ quyền với phạm vi định đoạt, chuyển rời quyền sở hữu căn hộ chung cư thay vì nhân danh thực hiện thay.

Tổng cục Thuế cũng hướng dẫn chi tiết về việc tính thuế trong trường hợp sử dụng hợp đồng uỷ quyền để mua bán chung cư thay vì hợp đồng mua bán chung cư tại Công văn số 1133/TCT-TNCN:

[…] việc cá nhân có đầy đủ năng lực dân sự mà ủy quyền cho cá nhân khác không thuộc đối tượng được miễn thuế theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật Thuế TNCN, được toàn quyền thực hiện việc chiếm hữu, quản lý, sử dụng và định đoạt bất động sản của mình bao gồm cả việc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng, đổi, cho tặng, thế chấp và không phải hoàn trả lại bất động sản cho Bên ủy quyền và các lợi ích có được từ hoạt động ủy quyền; đồng thời Bên được ủy quyền không nhận thù lao thì thực chất đây là hoạt động mua, bán bất động sản. Do đó người ủy quyền phải có nghĩa vụ phải kê khai và nộp thuế TNCN theo quy định của Luật Thuế TNCN

Như vậy, phải căn cứ vào bản chất của hợp đồng uỷ quyền mua bán chung cư để xác định đây là hợp đồng uỷ quyền mua bán chung cư hay là việc mua bán căn hộ chung cư.

Xem thêm: Có phải uỷ quyền mua bán chung cư phải nộp thuế 2 lần?

Trên đây là giải đáp về vấn đề: Mua chung cư bằng hợp đồng uỷ quyèn được không? Nếu còn thắc mắc, độc giả vui lòng liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ, giải đáp.