Chủ nhà lấy lại nhà trước thời hạn, đòi bồi thường thế nào?

Câu hỏi: Xin các bạn và luật sư tư vấn giúp mình với ạ. Mình mở quán ăn và đã làm hợp đồng thuê nhà dài hạn, thì trong thời gian thuê, chủ nhà có được lấy lại nhà không? Khi chủ nhà lấy lại nhà đang cho thuê, mình có được đòi chủ nhà bồi thường thiệt hại không? Xin cảm ơn.

Về câu hỏi của bạn, LuatVietnam xin trả lời như sau:

Chưa hết hạn cho thuê, chủ nhà có được lấy lại nhà?

Như bạn trình bày, có thể hiểu hợp đồng thuê nhà của bạn đang còn thời hạn và chủ nhà muốn đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở bằng việc lấy lại nhà đang cho thuê.

Căn cứ quy định tại Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014, trong thời hạn thuê nhà theo thỏa thuận nêu tại hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê trừ các trường hợp sau đây:

- Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện;

- Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thoả thuận trong hợp đồng;

- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

- Bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và không thỏa thuận được với bên thuê về giá nhà thuê mới sau khi cải tạo. Trong trường hợp này, bên cho thuê phải bồi thường cho bên thuê.

Tuy nhiên, tại trường hợp của bạn, vì bạn không nói rõ lý do chủ nhà đưa ra khi muốn lấy lại nhà nên sẽ có 02 trường hợp xảy ra:

- Nếu lý do lấy lại nhà thuộc các trường hợp nêu trên thì chủ nhà hoàn toàn được quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn và lấy lại nhà đang cho thuê.

- Nếu lý do lấy lại nhà không thuộc các trường hợp nêu trên, chủ nhà bạn đã đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái luật. Khi đó, bạn có thể khởi kiện để yêu cầu chủ nhà thực hiện theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng hoặc bồi thường thiệt hại.

Xem thêm: Vì dịch, người thuê nhà có được chấm dứt hợp đồng?

Chỉ trong một số trường hợp nhất định, chủ nhà được lấy lại nhà cho thuê trước hạn 

Đòi bồi thường thế nào nếu chủ nhà lấy lại nhà trước thời hạn?

Khoản 4 Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng như sau:

Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

Do đó, khi việc chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà là trái pháp luật thì phải bồi thường thiệt hại nếu gây ra thiệt hại cho bạn. Không chỉ vậy, trong hợp đồng mà có quy định về việc phạt cọc, phạt vi phạm khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái luật thì chủ nhà còn bị phạt cọc, phạt vi phạm theo thỏa thuận.

Lưu ý: Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm kể từ ngày bạn biết đến việc chủ nhà muốn đòi lại nhà.

1/ Bồi thường thiệt hại

Nguyên tắc bồi thường thiệt hại nêu tại Điều 585 Bộ luật Dân sự năm 2015 là: Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức, hình thức, phương thức bồi thường.

Về việc bồi thường thiệt hại khi vi phạm hợp đồng, khoản 2, khoản 3 Điều 419 Bộ luật Dân sự quy định:

2. Người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại.

3. Theo yêu cầu của người có quyền, Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền. Mức bồi thường do Tòa án quyết định căn cứ vào nội dung vụ việc

Như vậy, khi chủ nhà đòi lấy lại nhà trước hạn mà ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của bạn thì bạn có thể yêu cầu chủ nhà bồi thường về những thiệt hại xảy ra và tinh thần (nếu có). Nếu không thỏa thuận được về mức bồi thường thì có thể khởi kiện ra Tòa.

Tuy nhiên, khoản 1 Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 lại quy định:

Đương sự có yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình phải thu thập, cung cấp, giao nộp cho Tòa án tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu đó là có căn cứ và hợp pháp

Do đó, để có thể được Tòa án giải quyết thì bạn phải cung cấp được tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện của mình là đúng quy định.

2/ Phạt cọc

Vì bạn không nói rõ và cung cấp hợp đồng thuê nhà nên sẽ có 02 trường hợp sau đây:

- Hợp đồng thuê nhà có quy định về đặt cọc và phạt cọc: Thực hiện theo hợp đồng;

- Hợp đồng không quy định: Không được phạt cọc.

Xem thêm: Phá hợp đồng, phạt cọc bao nhiêu cho đúng luật?

3/ Phạt vi phạm hợp đồng

Theo Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015, phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng. Do đó, nếu trong hợp đồng có quy định phạt vi phạm thì người cho bạn thuê nhà sẽ bị phạt do vi phạm việc thực hiện hợp đồng. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

Trên đây là quy định về việc có được lấy lại nhà cho thuê trước khi hợp đồng hết hạn. Nếu còn thắc mắc, bạn đọc có thể liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ, giải đáp.

>> Mẫu Hợp đồng thuê nhà chuẩn, cập nhật mới nhất