Vì dịch Covid-19, người thuê nhà có được chấm dứt hợp đồng?

Do ảnh hưởng của dịch Covid-19, hiện nay nhiều người thuê nhà để kinh doanh đang lao đao vì phải đóng cửa ngừng kinh doanh, trong khi tiền nhà hàng tháng vẫn phải trả. Trong trường hợp này, người thuê có được miễn tiền thuê hoặc chấm dứt hợp đồng thuê nhà không?

Vì dịch, người thuê nhà có được miễn tiền, trả nhà không?

Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự, hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa một bên giao tài sản để bên kia sử dụng trong một khoảng thời gian và một bên trả tiền thuê. Trong đó, các vấn đề như giá thuê, chấm dứt hợp đồng, bồi thường thiệt hại… đều do hai bên thỏa thuận và ghi vào hợp đồng.

Bởi vậy, việc miễn giảm tiền thuê nhà cũng như đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong tình trạng dịch bệnh như hiện nay, trước hết phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa bên thuê nhà và bên cho thuê nhà.

Ngược lại, nếu hai bên trước đó không có thỏa thuận, thì theo quy định tại Điều 132 Luật Nhà ở, các bên được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong các trường hợp sau:

- Bên thuê không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

- Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không báo trước cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận…

Đồng thời, Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định, một bên được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không phải bồi thường thiệt hại trong các trường hợp sau:

- Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng;

- Các bên có thỏa thuận;

- Pháp luật có quy định.

Tuy nhiên, Điều 351 Bộ luật Dân sự lại quy định, dù vi phạm nghĩa vụ nhưng nếu do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự.

Theo đó, sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước được và không thể khắc phục mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép (theo khoản 1 Điều 156 Bộ luật Dân sự).

Căn cứ quy định trên, cùng với tình hình hiện nay, dịch bệnh Covid-19 có thể coi là sự kiện bất khả kháng bởi các lý do sau đây:

- Đây là sự kiện xảy ra khách quan;

- Ngày 29/01/2020, tại Quyết định 219, Bộ Y tế đã bổ sung Covid-19 vào danh sách các bệnh truyền nhiễm nhóm A. Đồng thời, ngày 01/4/2020, Thủ tướng Chính phủ đã công bố dịch Covid-19 trên toàn quốc tại Quyết định số 447/QĐ-TTg;

- Ngày 31/3/2020, Thủ tướng cũng ban hành Chỉ thị 16/CT-TTg trong đó nhấn mạnh yêu cầu thực hiện cách ly toàn xã hội trong vòng 15 ngày kể từ 0 giờ ngày 01/4/2020 trên phạm vi toàn quốc.

Theo đó, hàng loạt các ngành hàng, dịch vụ cũng như đời sống của nhân dân bị ảnh hưởng nghiêm trọng bởi dịch bệnh này. Những thiệt hại này không thể lường trước được.

Như vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, người thuê nhà nên thu thập các bằng chứng cho thấy việc bản thân đã áp dụng mọi biện pháp nhưng vì dịch bệnh mà không thể khắc phục được thiệt hại.

Đồng thời, người thuê nhà cũng phải báo trước cho bên cho thuê về ảnh hưởng tiêu cực của dịch bệnh đến tình hình kinh doanh từ đó đàm phán, đề xuất miễn giảm tiền thuê nhà và đạt được sự thỏa thuận, nhất trí của người cho thuê.

Tóm lại, căn cứ các quy định trên, tùy vào từng trường hợp cụ thể, người thuê nhà có thể được miễn giảm tiền thuê cũng như trả nhà trước thời hạn mà không bị phạt.

Người thuê có được chấm dứt hợp đồng thuê nhà vì dịch Covid-19?​ (Ảnh minh họa)

Trả nhà do dịch bệnh, người thuê có lấy được tiền đặt cọc?

Thông thường, trong hợp đồng thuê nhà sẽ nêu các điều khoản về đặt cọc. Theo đó, số tiền đặt cọc sẽ được bên cho thuê trả lại cho bên thuê khi chấm dứt hợp đồng theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận của các bên.

Ngược lại, nếu hai bên không thỏa thuận được thì theo quy định tại Nghị quyết 01/2003 của Hội đồng Thẩm phán, tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc được giải quyết như sau:

- Bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không thực hiện được thì phải chịu phạt cọc;

- Nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

Từ quy định trên, nếu trong trường hợp bên thuê nhà chứng minh được việc đơn phương chấm dứt hợp đồng của mình là sự kiện bất khả kháng thì có thể không bị phạt cọc.

Nói tóm lại, tùy từng trường hợp bên thuê có thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà vì dịch Covid-19 mà không phải bồi thường thiệt hại. Do đó, khi ký hợp đồng, các bên phải chú ý các điều khoản về giá thuê, đơn phương chấm dứt hợp đồng, đặt cọc, phạt cọc và sự kiện bất khả kháng để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

>> Những quy định người thuê nhà cần biết để bảo vệ quyền lợi

Nguyễn Hương