Đất vi phạm thủ tục trước 01/8/2024 được xem xét cấp Sổ đỏ (dự kiến)

Dự thảo Luật Đất đai số 01 ngày 20/7/2026 đề xuất xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 01/8/2024.

Theo đó, tại khoản 5 Điều 64 dự thảo Luật Đất đai 2026 quy định Nhà nước xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 01/8/2024 nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

• Vi phạm về thủ tục xảy ra trước ngày 01/8/2024;
• Đất đã được sử dụng ổn định;
• Đất không có tranh chấp;
• Việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch;
• Không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường và an toàn công trình.

Như vậy, mốc thời gian 01/8/2024 chỉ là một trong các điều kiện được xem xét. Người sử dụng đất không đương nhiên được cấp Sổ đỏ chỉ vì vi phạm thủ tục xảy ra trước thời điểm này mà còn phải đáp ứng đồng thời các điều kiện còn lại.

Đáng chú ý, dự thảo sử dụng cụm từ “vi phạm về thủ tục”, không quy định chung đối với mọi trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai. Ngay tại Điều 64, dự thảo chưa liệt kê cụ thể những hành vi nào thuộc trường hợp vi phạm về thủ tục được xem xét cấp Giấy chứng nhận.

Ngoài các điều kiện riêng nêu trên, việc cấp Sổ đỏ còn phải tuân thủ nguyên tắc tại Điều 64 dự thảo. Theo đó, Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi được cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp:

• Không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính;
• Được miễn hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính;
• Thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.

Đối với tài sản gắn liền với đất, dự thảo quy định tài sản được cấp Giấy chứng nhận gồm nhà ở, công trình xây dựng đã hình thành tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận.

Trong khi đó, Điều 139 Luật Đất đai 2024 hiện quy định riêng việc giải quyết đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014, với từng nhóm trường hợp và điều kiện cụ thể.

Như vậy, khoản 5 Điều 64 dự thảo đưa ra nguyên tắc xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 01/8/2024. Quy định này sử dụng mốc thời gian mới và được đặt trong điều khoản chung về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận.

Dự kiến dự thảo Luật Đất đai 2026 được thông qua tại Kỳ họp thứ 2 Quốc hội khóa XVI và được áp dụng từ ngày 01/3/2027.