Thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về bất động sản của trọng tài thương mại

1. Phạm Vi Thẩm Quyền Theo Quy Định Pháp Luật

1.1. Thẩm quyền của trọng tài thương mại theo Điều 2 LTTTM 2010

Thẩm quyền của trọng tài thương mại được cấu thành bởi hai điều kiện độc lập nhưng phải đồng thời thỏa mãn: (i) thẩm quyền theo vụ việc (tranh chấp phải thuộc loại mà pháp luật cho phép giải quyết bằng trọng tài); và (ii) thẩm quyền theo thỏa thuận (các bên phải có thỏa thuận trọng tài hợp lệ). Phần này tập trung vào điều kiện thứ nhất, là điểm xuất phát để xác định một tranh chấp bất động sản có thể được đưa ra trọng tài hay không.

Khoản 1 Điều 2 Luật Trọng tài thương mại 2010 ("LTTTM 2010") giới hạn thẩm quyền theo vụ việc của trọng tài trong ba nhóm tranh chấp:

Nhóm tranh chấp	Vận dụng trong lĩnh vực bất động sản
Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại	Tranh chấp hợp đồng BCC, hợp đồng hợp tác đầu tư phát triển dự án, hợp đồng chuyển nhượng dự án giữa các pháp nhân kinh doanh bất động sản
Tranh chấp trong đó ít nhất một bên có hoạt động thương mại	Tranh chấp giữa chủ đầu tư (pháp nhân kinh doanh bất động sản) và người mua là cá nhân về tiến độ bàn giao, chất lượng công trình, nghĩa vụ thanh toán
Tranh chấp mà pháp luật quy định được giải quyết bằng trọng tài	Tranh chấp hợp đồng xây dựng (Điều 146 Luật Xây dựng 2014); tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai (khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024 — phân tích tại mục 1.2)

 

1.2. Tính đặc thù của tranh chấp đất đai

Đặc thù của đất đai. Bất động sản là lĩnh vực mà thẩm quyền trọng tài gặp giới hạn rõ rệt nhất, bởi cấu phần “đất đai” gắn với một đặc thù mang tính hiến định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Điều 53 Hiến pháp 2013; Điều 12 Luật Đất đai 2024 — “Luật Đất đai 2024”). Vì vậy, tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất chạm đến trật tự quản lý nhà nước về đất đai, và truyền thống lập pháp Việt Nam dành thẩm quyền giải quyết loại tranh chấp này cho cơ quan nhà nước, không cho trọng tài.

Điều 236 Luật Đất đai 2024 thiết kế cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai theo hai nhánh phân biệt rõ ràng:

Nhánh thứ nhất — tranh chấp đất đai thuần túy (khoản 1 đến khoản 4 Điều 236). Là tranh chấp về việc ai có quyền sử dụng đất, tranh chấp ranh giới thửa đất, đòi lại đất. Loại tranh chấp này bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 trước khi được giải quyết tại Tòa án (nếu một bên có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137) hoặc tại UBND cấp có thẩm quyền (nếu không có giấy tờ). Trọng tài thương mại không có thẩm quyền đối với nhánh này.

Nhánh thứ hai — tranh chấp phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai. Khoản 5 Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định:

"Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại."

Cách phân định giữa hai nhánh dựa trên đối tượng và nội dung yêu cầu của tranh chấp:

Tiêu chí	Tranh chấp đất đai thuần túy	Tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai
Đối tượng tranh chấp	Ai là người có quyền sử dụng đất; ranh giới thửa đất	Việc thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng giữa các bên
Nội dung yêu cầu	Công nhận hoặc phủ nhận quyền sử dụng đất; xác định ranh giới	Thanh toán, bàn giao, bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm, hoàn trả
Cơ chế giải quyết	Hòa giải UBND cấp xã (bắt buộc) → Tòa án hoặc UBND (khoản 1–4 Điều 236)	Tòa án hoặc Trọng tài thương mại Việt Nam (khoản 5 Điều 236)

1.3. Một số điểm cần lưu ý khi áp dụng

Mặc dù khoản 5 Điều 236 đã mở rộng thẩm quyền trọng tài, việc áp dụng trên thực tế vẫn còn một số điểm chưa có hướng dẫn chính thức mà doanh nghiệp cần lưu ý:

- Ranh giới giữa tranh chấp đất đai thuần túy và tranh chấp thương mại liên quan đến đất đai trong các vụ việc có cả hai yếu tố;

- Thủ tục hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã (Điều 235) có áp dụng cho tranh chấp đưa ra trọng tài theo khoản 5 hay không;

- Phạm vi của cụm từ “Trọng tài thương mại Việt Nam” — có giới hạn ở tổ chức trọng tài trong nước hay không.

- Do chưa có hướng dẫn cụ thể, doanh nghiệp nên thận trọng và tham vấn pháp lý khi tranh chấp giáp ranh giữa hai loại.

2. Phân Loại Tranh Chấp Bất Động Sản Trong Thực Tế Và Khuyến Nghị

2.1. Phân loại thẩm quyền theo loại tranh chấp

Sau khoản 5 Điều 236 LĐĐ 2024, ranh giới thẩm quyền không còn là “cứ liên quan đến đất đai thì không thuộc trọng tài”, mà chuyển thành: tranh chấp về việc ai có quyền sử dụng đất nằm ngoài thẩm quyền trọng tài; tranh chấp về nghĩa vụ hợp đồng thương mại có yếu tố đất đai thuộc thẩm quyền trọng tài. Trên cơ sở đó, các loại tranh chấp bất động sản phổ biến được phân loại như sau:

Loại tranh chấp	Cơ sở pháp lý và lý giải	Thẩm quyền trọng tài
Thuộc thẩm quyền trọng tài thương mại
Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản thương mại (tiến độ bàn giao, chất lượng, thanh toán, hủy hợp đồng)	Chủ đầu tư là pháp nhân kinh doanh bất động sản → khoản 2 Điều 2 LTTTM 2010. Tranh chấp về nghĩa vụ hợp đồng, không phải về quyền sử dụng đất	Có thẩm quyền
Hợp đồng BCC, hợp đồng hợp tác đầu tư phát triển dự án bất động sản	Tranh chấp thương mại giữa các pháp nhân — khoản 1 Điều 2 LTTTM 2010 và khoản 5 Điều 236 LĐĐ 2024. Lưu ý: phần yêu cầu xác định quyền sử dụng đất vẫn vượt thẩm quyền (xem mục 2.2)	Có thẩm quyền với phần nghĩa vụ hợp đồng
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các doanh nghiệp — tranh chấp về thanh toán, bàn giao, bồi thường vi phạm	Khoản 5 Điều 236 LĐĐ 2024 minh thị thừa nhận. Đây là tranh chấp về nghĩa vụ thực hiện hợp đồng, không phải tranh chấp ai có quyền sử dụng đất	Có thẩm quyền
Hợp đồng xây dựng, EPC, tổng thầu, tư vấn thiết kế và giám sát	Điều 146 Luật Xây dựng 2020 cho phép giải quyết bằng trọng tài. Tranh chấp về giá trị, tiến độ, chất lượng, thanh toán	Có thẩm quyền
Hợp đồng thuê, thuê mua bất động sản thương mại (văn phòng, mặt bằng bán lẻ, nhà xưởng, kho bãi)	Tranh chấp thương mại giữa các tổ chức kinh doanh về nghĩa vụ hợp đồng thuê — khoản 1, 2 Điều 2 LTTTM 2010	Có thẩm quyền
Hợp đồng dịch vụ môi giới, quản lý vận hành, định giá bất động sản	Tranh chấp thương mại về hoa hồng, phí dịch vụ, chất lượng dịch vụ giữa các tổ chức kinh doanh — khoản 1 Điều 2 LTTTM 2010	Có thẩm quyền
Ngoài thẩm quyền trọng tài thương mại
Tranh chấp đất đai thuần túy — ai có quyền sử dụng đất, ranh giới thửa đất, đòi lại đất	Khoản 1–4 Điều 236 LĐĐ 2024. Bắt buộc hòa giải UBND cấp xã (khoản 2 Điều 235) → Tòa án hoặc UBND. Thỏa thuận trọng tài về loại này vô hiệu theo khoản 1 Điều 18 LTTTM 2010	Không có thẩm quyền
Tranh chấp về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất	Quan hệ hành chính — Nhà nước hành xử quyền lực công, không phải quan hệ thương mại bình đẳng. Giải quyết theo Luật Khiếu nại, Luật Tố tụng hành chính	Không có thẩm quyền
Tranh chấp về quyết định hành chính trong quản lý đất đai, xây dựng (cấp phép, quy hoạch, xử phạt vi phạm hành chính)	Quan hệ hành chính giữa cá nhân/tổ chức với cơ quan nhà nước. Giải quyết theo Luật Tố tụng hành chính	Không có thẩm quyền
Tranh chấp thừa kế, chia tài sản chung vợ chồng là bất động sản; tranh chấp giữa cá nhân không có hoạt động thương mại	Không có yếu tố thương mại của bất kỳ bên nào — không đáp ứng Điều 2 LTTTM 2010. Thuộc lĩnh vực dân sự — Tòa án nhân dân giải quyết	Không có thẩm quyền

2.2. Tiêu chí nhận diện cho doanh nghiệp

Trước khi soạn thảo điều khoản trọng tài hoặc quyết định khởi kiện trọng tài đối với một tranh chấp bất động sản, doanh nghiệp nên lần lượt trả lời ba câu hỏi sau:

- Câu hỏi 1 — Tranh chấp về vấn đề gì? Nếu yêu cầu là buộc thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, bồi thường, phạt vi phạm hoặc hoàn trả → có thể thuộc thẩm quyền trọng tài. Nếu yêu cầu là xác định ai có quyền sử dụng đất hoặc ranh giới thửa đất → không thuộc thẩm quyền trọng tài, kể cả khi hợp đồng có điều khoản trọng tài.

- Câu hỏi 2 — Có dấu hiệu thương mại không? Phải có ít nhất một bên là thương nhân hoặc pháp nhân kinh doanh và giao dịch nhằm mục đích sinh lợi. Thiếu dấu hiệu này (ví dụ tranh chấp giữa các cá nhân không kinh doanh) thì không thuộc thẩm quyền trọng tài.

- Câu hỏi 3 — Bên còn lại có phải cơ quan nhà nước không? Nếu tranh chấp là với cơ quan nhà nước về quyết định hành chính (thu hồi đất, cấp phép, xử phạt), đây là quan hệ hành chính — không thuộc thẩm quyền trọng tài trong mọi trường hợp.

Do ranh giới thẩm quyền giữa trọng tài và tòa án trong lĩnh vực bất động sản còn nhiều điểm cần cân nhắc thận trọng, doanh nghiệp nên tham khảo ý kiến luật sư trước khi tham gia bất kỳ tranh chấp nào. Asia Legal là một địa chỉ tin cậy, uy tín và giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực giải quyết tranh chấp, sẵn sàng đồng hành cùng doanh nghiệp.