Dự án đầu tư có sử dụng đất trong trường hợp nào không phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư?

1. Dự án đầu tư có sử dụng đất trong trường hợp nào không phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư?

Căn cứ khoản 5 Điều 4 Nghị định 274/2026/NĐ-CP, các trường hợp được quy định gồm: giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu theo pháp luật; dự án không dùng vốn ngân sách đáp ứng điều kiện thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất; và người đang có quyền sử dụng đất được chấp thuận thực hiện dự án mà Nhà nước không thu hồi đất. 

Các trường hợp này áp dụng đối với dự án quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều 4 Nghị định 274/2026/NĐ-CP. Nội dung cụ thể của từng trường hợp được quy định như sau:

1.1. Thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá, không đấu thầu

Thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

1.2. Nhà đầu tư lựa chọn thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất

Trường hợp dự án không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất theo Điều 79 của Luật Đất đai 2024 mà nhà đầu tư lựa chọn phương án thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai.

Theo đó, điểm c khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

“Các trường hợp không sử dụng vốn ngân sách nhà nước và thuộc trường hợp thu hồi đất tại Điều 79 của Luật này mà nhà đầu tư lựa chọn phương án thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, không đề xuất thu hồi đất.”

1.3. Người đang có quyền sử dụng đất được chấp thuận thực hiện dự án mà Nhà nước không thu hồi đất

Trường hợp người đang có quyền sử dụng đất có đề xuất dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư được sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà Nhà nước không thực hiện thu hồi đất theo quy định tại khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai.

Cụ thể khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định:

“Người đang có quyền sử dụng đất có đề xuất dự án đầu tư nếu thuộc trường hợp quy định tại Điều 79 của Luật này nhưng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà Nhà nước không thực hiện thu hồi đất theo quy định của Luật này.”

2. Các trường hợp không phải đấu thầu được áp dụng đối với những nhóm dự án nào?

Ba trường hợp không phải đấu thầu nêu trên được quy định đối với hai nhóm dự án đầu tư có sử dụng đất tại điểm a, b khoản 1 Điều 4 Nghị định 274/2026/NĐ-CP, cụ thể như sau:

• Dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 126 của Luật Đất đai 2024. Cụ thể là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định việc giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.
• Dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 126 của Luật Đất đai 2024. Cụ thể là dự án có sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất và không thuộc trường hợp nêu trên mà thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực.

Trong đó, nhóm dự án phải đấu thầu theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực được quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị định 274/2026/NĐ-CP dưới đây.

2.1. Dự án xử lý chất thải, cấp nước, chợ, trạm dừng nghỉ và cảng hàng không

• Dự án đầu tư xây dựng công trình xử lý chất thải rắn sinh hoạt thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường;
• Dự án đầu tư xây dựng công trình cấp nước thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu, không bao gồm dự án thuộc trường hợp chỉ định, chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về sản xuất, cung cấp và tiêu thụ nước sạch;
• Dự án đầu tư xây dựng chợ thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật về phát triển và quản lý chợ;
• Dự án đầu tư trạm dừng nghỉ thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật về đường bộ;
• Dự án đầu tư xây dựng cảng hàng không mới thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật về hàng không dân dụng.

2.2. Dự án xã hội hóa, cải tạo chung cư và kinh doanh điện lực

• Dự án đầu tư thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật về khuyến khích xã hội hóa khi có từ 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm cùng đăng ký thực hiện,  trừ dự án đầu tư xây dựng công trình xử lý chất thải rắn sinh hoạt thuộc trường và dự án đầu tư xây dựng công trình cấp nước;
• Dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật về nhà ở khi có từ 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm cùng đăng ký thực hiện, không bao gồm dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 68  của Luật Nhà ở 2023, cụ thể như sau:
  • Việc quyết định chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công và pháp luật về xây dựng.
  • Đối với nhà chung cư không thuộc trường hợp trên thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thực hiện như sau: Sau khi các chủ sở hữu nhà chung cư đã lựa chọn được nhà đầu tư thực hiện dự án thông qua Hội nghị nhà chung cư, nhà đầu tư được lựa chọn có trách nhiệm nộp hồ sơ và thực hiện trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định.
• Dự án đầu tư kinh doanh điện lực thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật về điện lực khi có từ 02 nhà đầu tư trở lên quan tâm cùng đăng ký thực hiện.

2.3. Các dự án khác theo pháp luật đất đai và pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực

Các dự án khác thuộc trường hợp quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai đồng thời thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 126 của Luật Đất đai.

Theo đó,  điểm b khoản 1 Điều 126 của Luật Đất đai 2024 quy định: 

“Dự án đầu tư có sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất tại Điều 79 của Luật này và không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực.”

3. Quỹ đất dự kiến thực hiện dự án có sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện gì?

Đối với hai nhóm dự án đầu tư có sử dụng đất nêu trên, khoản 4 Điều 4 Nghị định 274/2026/NĐ-CP còn quy định điều kiện của quỹ đất dự kiến thực hiện dự án.

Quỹ đất dự kiến thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:

• Thuộc trường hợp thu hồi đất theo quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai và khoản 2 Điều 3 Nghị quyết số 254/2025/QH15; quỹ đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước được giao quản lý và thuộc trường hợp cho thuê đất theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Nghị quyết số 254/2025/QH15.
  Trường hợp trong khu đất thực hiện dự án có phần đất quy định tại khoản 1 Điều 217 của Luật Đất đai thì Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đối với cả khu đất.
• Thuộc danh mục các khu đất thực hiện đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trên đây là thông tin giải đáp “Dự án đầu tư có sử dụng đất trong trường hợp nào không phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư?”. Bạn đọc có thể tra cứu toàn văn Nghị định 274/2026/NĐ-CP trên LuatVietnam.vn để xem chi tiết quy định, tình trạng hiệu lực và các văn bản liên quan.