Công trình xây dựng không phép, sai phép bị buộc phá dỡ trong những trường hợp nào?

1. Công trình xây dựng không phép, sai phép bị buộc phá dỡ trong những trường hợp nào?

Theo điểm d, điểm đ khoản 14 Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, chủ đầu tư bị buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm trong hai nhóm trường hợp sau.

Nhóm 1: Bị buộc phá dỡ khi hành vi vi phạm đã kết thúc

Áp dụng đối với các hành vi:

• Tổ chức thi công xây dựng không đúng nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình hoặc xây dựng có thời hạn;
• Tổ chức thi công xây dựng không đúng nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới ;
• Tổ chức thi công xây dựng công trình chưa được cấp giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng;
• Tổ chức thi công xây dựng công trình có hồ sơ thiết kế không được thẩm định hoặc phê duyệt; hồ sơ thiết kế đã điều chỉnh nhưng không được thẩm định, phê duyệt hoặc không thuộc trường hợp được điều chỉnh thiết kế theo quy định.

Nhóm 2: Bị buộc phá dỡ trong mọi trường hợp

Áp dụng đối với các hành vi:

• Tổ chức thi công xây dựng công trình không đúng quy hoạch đô thị và nông thôn được phê duyệt;
• Xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung;
• Tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm sau khi đã bị lập biên bản vi phạm hành chính mà người có thẩm quyền đã yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm;
• Tái phạm các hành vi đã bị xử phạt nhưng chưa đến mức bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Đối với công trình không phép, sai phép đang thi công

Theo Điều 85 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, trường hợp công trình đang thi công mà chủ đầu tư có một trong các hành vi sau thì công trình bị buộc phá dỡ:

• Thi công không đúng nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình hoặc xây dựng có thời hạn;
• Thi công không đúng nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới;
• Thi công xây dựng công trình chưa được cấp giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép;
• Thi công xây dựng công trình có hồ sơ thiết kế không được thẩm định, phê duyệt; hồ sơ thiết kế đã điều chỉnh nhưng không được thẩm định, phê duyệt hoặc không thuộc trường hợp được điều chỉnh thiết kế theo quy định.

2. Mức phạt tiền đối với hành vi xây dựng không phép, sai phép

Ngoài biện pháp buộc phá dỡ, chủ đầu tư còn bị phạt tiền theo Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP. Mức phạt đối với một số hành vi phổ biến như sau:

Hành vi	Nhà ở riêng lẻ	Nhà ở riêng lẻ trong khu vực di tích, di sản hoặc công trình khác	Công trình lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật	Công trình lập Báo cáo nghiên cứu khả thi
Sai giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời, có thời hạn (khoản 4)	15 - 20 triệu đồng	25 - 30 triệu đồng	70 - 90 triệu đồng	90 - 110 triệu đồng
Sai giấy phép xây dựng mới (khoản 6)	30 - 40 triệu đồng	50 - 70 triệu đồng	100 - 120 triệu đồng	120 - 140 triệu đồng
Xây dựng không phép (khoản 7)	60 - 80 triệu đồng	80 - 100 triệu đồng	120 - 140 triệu đồng	140 - 160 triệu đồng
Sai quy hoạch (khoản 9)	80 - 100 triệu đồng	100 - 120 triệu đồng	160 - 180 triệu đồng	180 - 200 triệu đồng
Cơi nới, lấn chiếm (khoản 10)	80 - 100 triệu đồng	100 - 120 triệu đồng	180 - 200 triệu đồng	200 - 220 triệu đồng
Tiếp tục vi phạm sau khi bị lập biên bản (khoản 11)	60 - 80 triệu đồng	80 - 100 triệu đồng	400 - 500 triệu đồng	500 - 600 triệu đồng
Tái phạm (khoản 12)	80 - 100 triệu đồng	100 - 120 triệu đồng	400 - 800 triệu đồng	800 triệu - 1 tỷ đồng

Đối với hành vi có hồ sơ thiết kế không được thẩm định, phê duyệt (khoản 8), mức phạt là từ 80 - 100 triệu đồng.

Với hành vi tại khoản 11, khoản 12, người vi phạm còn bị tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 03 - 12 tháng tùy loại công trình và bị tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm (khoản 13 Điều 25).

3. Trình tự xử lý công trình không phép, sai phép đang thi công

3.1. Buộc dừng thi công và hoàn thiện thủ tục

Theo khoản 1 Điều 87 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, đối với hành vi tại khoản 4, 6, 7, 8 Điều 25, người có thẩm quyền đang thi hành công vụ buộc chấm dứt hành vi vi phạm theo Điều 55 Luật Xử lý vi phạm hành chính.

Nếu công trình đủ điều kiện cấp phép hoặc điều chỉnh, theo điểm a khoản 2 Điều 85, chủ đầu tư phải hoàn thành hồ sơ và được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, thẩm định hoặc phê duyệt điều chỉnh trong thời hạn:

• 120 ngày đối với công trình phải lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật, Báo cáo nghiên cứu khả thi;
• 35 ngày đối với nhà ở riêng lẻ, công trình xây dựng khác.

Thời hạn được tính từ ngày ban hành quyết định xử phạt. Hồ sơ phải bổ sung giấy tờ chứng minh đã hoàn thành việc nộp phạt.

3.2. Kiểm tra hiện trạng và thời hạn tự phá dỡ

Theo điểm c, điểm d, điểm đ khoản 2 Điều 85 Nghị định 339/2026/NĐ-CP:

• Hết thời hạn mà không xuất trình được giấy phép hoặc văn bản thẩm định, phê duyệt điều chỉnh, người có thẩm quyền ra văn bản thông báo yêu cầu tự phá dỡ. Chủ đầu tư phải hoàn thành việc tự phá dỡ trong tối đa 15 ngày kể từ ngày gửi thông báo (tính theo dấu bưu điện) hoặc từ ngày có biên bản bàn giao thông báo;
• Trường hợp xuất trình được giấy tờ, trong tối đa 05 ngày, người có thẩm quyền tổ chức kiểm tra và lập biên bản kiểm tra hiện trạng công trình;
• Chỉ khi biên bản xác nhận hiện trạng phù hợp với giấy phép hoặc thiết kế được thẩm định, phê duyệt thì công trình mới được tiếp tục thi công. Nếu không phù hợp, chủ đầu tư phải phá dỡ phần công trình không phù hợp trong tối đa 15 ngày kể từ ngày lập biên bản kiểm tra.

3.3. Tiếp tục thi công hoặc không tự phá dỡ

điểm e khoản 2 Điều 85 Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định, trong thời gian đang làm thủ tục mà chủ đầu tư vẫn tiếp tục thi công thì bị xử phạt theo khoản 12 Điều 25, đồng thời thuộc trường hợp bị buộc phá dỡ.

Tổ chức, cá nhân không tự thực hiện biện pháp buộc phá dỡ sẽ bị cưỡng chế thi hành theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính.

Như vậy, không phải mọi công trình không phép, sai phép đều bị phá dỡ ngay. Với công trình đang thi công và đủ điều kiện, chủ đầu tư vẫn có cơ hội hoàn thiện thủ tục; nhưng các hành vi sai quy hoạch, cơi nới, lấn chiếm, tiếp tục vi phạm hoặc tái phạm thì luôn bị buộc phá dỡ.

Trên đây là nội dung về “Công trình xây dựng không phép, sai phép bị buộc phá dỡ trong những trường hợp nào?”. Vui lòng xem chi tiết Nghị định 339/2026/NĐ-CP trên LuatVietnam.vn cùng các thông tin về tình trạng hiệu lực, lược đồ và văn bản liên quan