Xây nhà làm nứt nhà bên cạnh bị xử phạt và giải quyết bồi thường như thế nào?

1. Xây nhà làm nứt nhà bên cạnh bị xử phạt và giải quyết bồi thường như thế nào?

Theo Nghị định 339/2026/NĐ-CP, khi xây nhà làm lún, nứt, hư hỏng nhà bên cạnh, cả chủ đầu tư và nhà thầu thi công đều có thể bị xử phạt. Đồng thời, công trình bị tạm dừng thi công cho đến khi chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ bồi thường cho bên bị thiệt hại.

1.1. Mức phạt đối với chủ đầu tư

Theo khoản 5 Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không đúng biện pháp thi công được phê duyệt, không bảo đảm an toàn cho công trình xây dựng liền kề gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận hoặc gây sụp đổ, có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận nhưng không gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác bị xử phạt như sau:

• Phạt tiền từ 30 - 40 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
• Phạt tiền từ 50 - 60 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu vực bảo vệ I, khu vực bảo vệ II của di tích, khu vực di sản thế giới, vùng đệm của khu vực di sản thế giới hoặc công trình xây dựng khác;
• Phạt tiền từ 80 - 100 triệu đồng đối với xây dựng công trình phải lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật;
• Phạt tiền từ 100 - 120 triệu đồng đối với xây dựng công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi.

1.2. Mức phạt đối với nhà thầu thi công

Nội dung khoản 2 Điều 26 Nghị định 339/2026/NĐ-CP quy định, nhà thầu thi công xây dựng công trình vi phạm quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng gây lún, nứt, hư hỏng hoặc gây sụp đổ, có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận nhưng không gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác cũng bị phạt với mức tương tự:

• Phạt tiền từ 30 - 40 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
• Phạt tiền từ 50 - 60 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu vực di tích, di sản hoặc công trình xây dựng khác;
• Phạt tiền từ 80 - 100 triệu đồng đối với xây dựng công trình phải lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật;
• Phạt tiền từ 100 - 120 triệu đồng đối với xây dựng công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi.

Lưu ý, theo điểm a khoản 4 Điều 5 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, các mức phạt trên áp dụng đối với tổ chức. Đối với cùng một hành vi vi phạm, mức phạt tiền áp dụng đối với cá nhân bằng một nửa mức phạt đối với tổ chức. Cụ thể:

Loại công trình	Tổ chức	Cá nhân
Nhà ở riêng lẻ	30 - 40 triệu đồng	15 - 20 triệu đồng
Nhà ở riêng lẻ trong khu vực di tích, di sản hoặc công trình xây dựng khác	50 - 60 triệu đồng	25 - 30 triệu đồng
Công trình phải lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật	80 - 100 triệu đồng	40 - 50 triệu đồng
Công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi	100 - 120 triệu đồng	50 - 60 triệu đồng

Như vậy, một hộ gia đình (cá nhân) xây nhà ở riêng lẻ làm nứt nhà bên cạnh có thể bị phạt từ 15 - 20 triệu đồng.

Cần lưu ý, các mức phạt trên chỉ áp dụng khi sự cố không gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác. Trường hợp có thiệt hại về người, hành vi không thuộc phạm vi xử phạt tại các quy định này và có thể bị xem xét xử lý theo quy định của pháp luật khác.

2. Trình tự xử lý khi xây nhà làm nứt nhà bên cạnh quy định thế nào?

Trình tự xử lý được quy định tại khoản 2 Điều 87 Nghị định 339/2026/NĐ-CP như sau.

2.1. Lập biên bản và tạm dừng thi công

Người có thẩm quyền đang thi hành công vụ lập biên bản vi phạm hành chính, yêu cầu chủ đầu tư tạm dừng thi công đối với hạng mục, một phần hoặc toàn bộ công trình, tùy theo tính chất, mức độ và phạm vi ảnh hưởng của việc gây lún, nứt, sụp đổ hoặc nguy cơ sụp đổ. Đồng thời, người có thẩm quyền gửi văn bản thông báo đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có công trình vi phạm.

Sau đó, người có thẩm quyền tiến hành xử phạt hoặc chuyển hồ sơ đến người có thẩm quyền xử phạt theo quy định. Trong quá trình xem xét, ra quyết định xử phạt, người có thẩm quyền có thể trưng cầu giám định theo quy định của pháp luật về giám định.

2.2. Di dời và bố trí chỗ ở cho bên bị thiệt hại

Trường hợp gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận, chủ đầu tư phải:

• Có biện pháp di dời ngay người và tài sản của công trình lân cận;
• Thuê và trả chi phí thuê nhà ở cho bên bị thiệt hại. Nhà được thuê phải có điều kiện tương đương với nơi ở cũ;
• Trường hợp bên bị thiệt hại tự tìm chỗ ở có điều kiện tương đương, chủ đầu tư phải trả cho bên bị thiệt hại số tiền tương ứng với tiền thuê nhà và chi phí di chuyển tài sản.

2.3. Thỏa thuận bồi thường tại Ủy ban nhân dân cấp xã

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có công trình vi phạm tổ chức để chủ đầu tư và bên bị thiệt hại thỏa thuận về việc bồi thường thiệt hại do lún, nứt, hư hỏng, sụp đổ hoặc nguy cơ sụp đổ gây ra.

Sau khi thỏa thuận xong:

• Bên bị thiệt hại thông báo bằng văn bản tới Ủy ban nhân dân cấp xã và người có thẩm quyền xử phạt về việc đã nhận đủ chi phí bồi thường;
• Chủ đầu tư thông báo bằng văn bản tới Ủy ban nhân dân cấp xã và người có thẩm quyền xử phạt về việc đã chấp hành xong quyết định xử phạt, kèm giấy tờ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ bồi thường.

2.4. Khởi kiện tại Tòa án nếu không thỏa thuận được

Trường hợp hai bên không tự thỏa thuận được việc bồi thường thiệt hại thì có quyền khởi kiện tại Tòa án.

Sau khi chấp hành xong bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án và quyết định xử phạt vi phạm hành chính, chủ đầu tư có trách nhiệm thông báo bằng văn bản đến Ủy ban nhân dân cấp xã và người có thẩm quyền xử phạt.

2.5. Khi nào công trình được tiếp tục thi công?

Trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày nhận đủ các văn bản thông báo nêu trên (dù giải quyết bằng thỏa thuận hay qua Tòa án), người có thẩm quyền xử phạt thông báo bằng văn bản đến chủ đầu tư, người bị thiệt hại và Ủy ban nhân dân cấp xã về việc cho phép công trình được tiếp tục thi công xây dựng.

Như vậy, chủ đầu tư chỉ được tiếp tục xây dựng khi đã nộp phạt và hoàn thành nghĩa vụ bồi thường cho nhà bên cạnh.

3. Thời hiệu xử phạt hành vi xây nhà làm nứt nhà bên cạnh là bao lâu?

Theo khoản 1 Điều 6 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng là 02 năm.

Đối với vi phạm đã kết thúc, thời hiệu được tính từ thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm. Theo điểm a khoản 2 Điều 6, thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm được xác định như sau:

• Đối với công trình xây dựng nói chung: tính từ ngày bàn giao công trình hoặc hạng mục công trình xây dựng theo quy định;
• Đối với nhà ở riêng lẻ: là ngày đưa công trình vào sử dụng. Trường hợp không xác định được ngày đưa công trình vào sử dụng thì là ngày hoàn thành công trình được ghi trong hợp đồng thi công xây dựng.

Trên đây là nội dung về “Xây nhà làm nứt nhà bên cạnh bị xử phạt và giải quyết bồi thường như thế nào?”. Vui lòng xem chi tiết Nghị định 339/2026/NĐ-CP trên LuatVietnam.vn cùng các thông tin về tình trạng hiệu lực, lược đồ và văn bản liên quan.