Bán nhà đất để trả nợ ngân hàng có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?

1. Bán nhà đất để trả nợ ngân hàng có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?

1.1. Bán nhà đất để trả nợ ngân hàng có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?

Điểm d khoản 6 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định:

“Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng đem thế chấp để vay vốn hoặc thanh toán với tổ chức cá nhân khác, nay thực hiện chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) bất động sản đó để thanh toán nợ thì cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phải khai thuế, nộp thuế thu nhập cá nhân hoặc tổ chức, cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng thay phải khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trước khi thanh quyết toán các khoản nợ.”

Theo quy định này, trường hợp cá nhân đem nhà, đất thế chấp để vay vốn, sau đó chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần bất động sản để thanh toán nợ thì phải khai, nộp thuế thu nhập cá nhân.

Trường hợp tổ chức, cá nhân khác thực hiện thủ tục chuyển nhượng thay thì tổ chức, cá nhân đó phải khai thuế thay, nộp thuế thay cho chủ sở hữu trước khi thanh quyết toán khoản nợ.

1.2. Ngân hàng xử lý nhà đất thế chấp để thu hồi nợ thì ai nộp thuế?

Điểm c khoản 6 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định đối với trường hợp người vay không còn khả năng trả nợ và ngân hàng thực hiện xử lý tài sản bảo đảm như sau:

“Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài; đến hết thời hạn trả nợ, cá nhân không có khả năng trả nợ thì tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài làm thủ tục xử lý tài sản bảo đảm đó đồng thời thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân trước khi thực hiện thanh quyết toán các khoản nợ của cá nhân.”

Theo đó, nếu đến hạn mà cá nhân không có khả năng trả nợ và ngân hàng xử lý nhà, đất là tài sản bảo đảm thì:

• Tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài thực hiện thủ tục xử lý tài sản bảo đảm;
• Đồng thời khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân;
• Việc khai, nộp thuế được thực hiện trước khi thanh quyết toán khoản nợ của cá nhân.

Trường hợp này khác với việc cá nhân chủ động bán nhà, đất để trả nợ. Nếu cá nhân tự chuyển nhượng thì chủ sở hữu phải khai, nộp thuế hoặc bên làm thủ tục chuyển nhượng thay thực hiện khai, nộp thay; còn nếu ngân hàng trực tiếp xử lý tài sản bảo đảm do người vay không có khả năng trả nợ thì ngân hàng thực hiện khai và nộp thuế thay.

1.3. Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất để trả nợ được tính thế nào?

Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định căn cứ vào giá chuyển nhượng và thuế suất 2%.

a. Công thức tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất để trả nợ ngân hàng

Khoản 1 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định:

“Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (x) với thuế suất 2%.”

Theo đó, số thuế thu nhập cá nhân được xác định theo công thức:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng × 2%

b. Giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân được quy định như thế nào?

Theo khoản 1 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Riêng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất nếu có thì giá chuyển nhượng đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo pháp luật về đất đai tại thời điểm xác định thu nhập tính thuế.

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng với tài sản gắn liền với đất như nhà, kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc mà hợp đồng không ghi giá đất, giá tài sản gắn liền với đất hoặc giá ghi trên hợp đồng thấp hơn mức giá làm căn cứ theo quy định thì giá tính thuế được xác định như sau:

• Đối với phần giá trị quyền sử dụng đất: Nếu hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có), thì giá chuyển nhượng phần đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo pháp luật về đất đai.
• Đối với phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất: Giá trị được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp địa phương chưa có quy định về giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản và giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
• Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, giá trị được xác định bằng tỷ lệ phần vốn đã góp trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Nếu địa phương chưa quy định đơn giá thì áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm nộp hồ sơ khai thuế.

2. Bán một phần nhà đất đang thế chấp để trả nợ có phải nộp thuế không?

Điểm d khoản 6 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định rõ trường hợp nhà, đất đã được thế chấp để vay vốn mà cá nhân chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần bất động sản để thanh toán nợ thì phải khai, nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đồng thời, nếu đây là nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất thì việc chỉ chuyển nhượng một phần cũng không đáp ứng điều kiện miễn thuế đối với nhà, đất duy nhất theo điểm c khoản 2 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP.

Trên đây là thông tin về “Bán nhà đất để trả nợ ngân hàng có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?”. Vui lòng xem chi tiết Nghị định 253/2026/NĐ-CP trên LuatVietnam.vn và các tính năng liên quan như: Tình trạng hiệu lực, Lược đồ...