Bán một phần căn nhà hoặc thửa đất duy nhất có được miễn thuế thu nhập cá nhân không?

1. Bán một phần căn nhà hoặc thửa đất duy nhất có được miễn thuế thu nhập cá nhân không?

Theo điểm c khoản 2 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định cá nhân muốn được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở.

Trường hợp cá nhân có quyền sở hữu hoặc chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chỉ chuyển nhượng một phần thì phần chuyển nhượng đó không được miễn thuế.

Như vậy, dù cá nhân chỉ có duy nhất một căn nhà hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam, việc bán một phần căn nhà hoặc một phần quyền sử dụng đất vẫn không đáp ứng điều kiện miễn thuế TNCN theo diện nhà, đất duy nhất.

2. Muốn được miễn thuế khi bán nhà, đất duy nhất phải đáp ứng điều kiện gì?

Khoản 1 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định miễn thuế TNCN đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân nếu người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Tuy nhiên, quy định miễn thuế này không áp dụng đối với chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Để được miễn thuế, khoản 2 Điều này yêu cầu đồng thời đáp ứng các điều kiện dưới đây.

2.1. Chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại thời điểm chuyển nhượng

Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP yêu cầu tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có:

• Duy nhất quyền sở hữu một nhà ở; hoặc
• Duy nhất quyền sử dụng một thửa đất ở, bao gồm cả trường hợp trên thửa đất có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền.

Đối với nhà, đất có chung quyền sở hữu hoặc sử dụng, chỉ cá nhân không có thêm nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở nào khác mới thuộc diện xem xét miễn thuế.

Nếu tại thời điểm chuyển nhượng cá nhân còn có nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì không đáp ứng điều kiện này.

2.2. Phải sở hữu nhà, đất tối thiểu 183 ngày

Quy định tại điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP nêu rõ cá nhân phải có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu 183 ngày.

Thời gian này được xác định từ ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Riêng trường hợp Giấy chứng nhận được cấp lại hoặc cấp đổi theo pháp luật về đất đai, thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước khi được cấp lại, cấp đổi.

Do đó, việc chỉ có duy nhất một căn nhà hoặc thửa đất chưa đủ để được miễn thuế. Cá nhân còn phải đáp ứng thời gian sở hữu tối thiểu 183 ngày tính theo căn cứ nêu trên.

2.3. Phải chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở

Điểm c khoản 2 Điều 19 quy định điều kiện về phạm vi chuyển nhượng như sau:

“Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.”

Như vậy, có thể phân biệt thành các trường hợp cụ thể: 

• Chỉ có một căn nhà và chuyển nhượng toàn bộ: có thể được miễn nếu đáp ứng các điều kiện còn lại;
• Chỉ có một căn nhà nhưng bán một phần: không được miễn đối với phần chuyển nhượng;
• Chỉ có một thửa đất ở nhưng chuyển nhượng một phần: không được miễn đối với phần chuyển nhượng;
• Có chung quyền sở hữu, sử dụng nhà đất duy nhất nhưng chỉ chuyển nhượng một phần quyền của mình: không được miễn đối với phần chuyển nhượng.

3. Bán một phần nhà, đất duy nhất thì thuế TNCN được tính thế nào?

Khi không đáp ứng điều kiện miễn thuế tại Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, thu nhập từ phần bất động sản chuyển nhượng được tính thuế theo quy định về chuyển nhượng bất động sản.

Đối với cá nhân cư trú, khoản 1 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP xác định:

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng × 2%

Giá chuyển nhượng trước hết là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá ghi trên hợp đồng thấp hơn mức làm căn cứ theo pháp luật về đất đai, khoản 2 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định giá chuyển nhượng để tính thuế được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất nếu có tại thời điểm xác định thu nhập tính thuế.

Trường hợp chuyển nhượng cả đất và tài sản gắn liền với đất, khoản 3 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định:

• Phần quyền sử dụng đất được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất nếu có;
• Phần nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Các mức này được áp dụng khi hợp đồng không ghi giá hoặc giá ghi trên hợp đồng thấp hơn mức làm căn cứ theo quy định.

4. Ai tự xác định và chịu trách nhiệm về điều kiện nhà, đất duy nhất?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, việc xác định nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất để được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự kê khai và chịu trách nhiệm.

Nếu cơ quan có thẩm quyền phát hiện cá nhân kê khai không đúng thì cá nhân bị:

• Truy thu số thuế TNCN phải nộp;
• Xử phạt theo pháp luật về quản lý thuế và pháp luật có liên quan.

Như đã nêu tại Mục 2 của bài viết, cá nhân phải tự đối chiếu đầy đủ các điều kiện về số lượng nhà, đất; thời gian sở hữu tối thiểu 183 ngày và việc chuyển nhượng toàn bộ nhà, đất.

Riêng về hồ sơ và thủ tục miễn thuế, khoản 4 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định thực hiện theo pháp luật về quản lý thuế.

5. Cần phân biệt bán một phần với chuyển nhượng toàn bộ nhà, đất duy nhất

Điểm a và điểm c khoản 2 Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định đây là hai điều kiện riêng biệt:

• Có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở;
• Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở đó.

Một cá nhân có thể đáp ứng điều kiện thứ nhất nhưng vẫn không được miễn thuế nếu không đáp ứng điều kiện thứ hai.

Ví dụ, cá nhân chỉ có một thửa đất ở duy nhất nhưng tách ra và chuyển nhượng một phần diện tích. Trường hợp này, dù tại thời điểm chuyển nhượng cá nhân không có thửa đất ở nào khác, phần diện tích chuyển nhượng vẫn không được miễn thuế theo điểm c khoản 2 Điều 19.

Trên đây là nội dung thông tin về việc Bán một phần căn nhà hoặc thửa đất duy nhất có được miễn thuế thu nhập cá nhân hay không. Bạn đọc có thể tham khảo thêm toàn văn, hiệu lực, lược đồ và các quy định liên quan của Nghị định 253/2026/NĐ-CP tại LuatVietnam.vn.