Hướng dẫn nộp thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất

Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp

Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC khi chuyển nhượng nhà, đất thì thuế thu nhập cá nhân (TNCN) được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

=

2 %

x

Giá chuyển nhượng

Lưu ý về giá chuyển nhượng:

- Thông thường giá chuyển nhượng (giá mua bán) để tính thuế thu nhập cá nhân là giá mà các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.

- Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá chuyển nhượng là giá do UBND cấp tỉnh quy định.

Quy định về khai thuế khi mua bán nhà, đất

Theo khoản 3 Điều 16 Thông tư 156/2013/TT-BTC khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà, đất phải tuân thủ những nguyên tắc sau:

- Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng nhà, đất thực hiện khai thuế theo từng lần phát sinh, kể cả trường hợp được miễn thuế.

- Khai thuế đối với một số trường hợp cụ thể như sau:

+ Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng đem thế chấp, bảo lãnh vay vốn hoặc thanh toán tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài; đến hết thời hạn trả nợ, cá nhân không có khả năng trả nợ thì tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài làm thủ tục phát mại, chuyển nhượng bất động sản đó đồng thời thực hiện khai thuế nộp thuế TNCN thay cho cá nhân trước khi thực hiện thanh quyết toán các khoản nợ của cá nhân.

+ Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng đem thế chấp để vay vốn hoặc thanh toán với tổ chức, cá nhân khác, nay thực hiện chuyển nhượng toàn bộ (hoặc một phần) nhà, đất đó để thanh toán nợ thì cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phải khai thuế, nộp thuế TNCN hoặc tổ chức, cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng thay phải khai thuế, nộp thuế TNCN thay cho cá nhân trước khi thanh quyết toán các khoản nợ.

+ Trường hợp nhà, đất do cá nhân chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác theo quyết định thi hành án của Tòa án thì cá nhân chuyển nhượng phải khai thuế, nộp thuế hoặc tổ chức, cá nhân tổ chức bán đấu giá phải khai thuế, nộp thuế TNCN thay cho bên chuyển nhượng.

Lưu ý: Riêng đối với nhà, đất của cá nhân bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện tịch thu, bán đấu giá nộp vào ngân sách Nhà nước theo quy định của pháp luật thì không phải khai thuế, nộp thuế TNCN.

Xem thêm: Các trường hợp được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà đất.

Hướng dẫn nộp thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất (Ảnh minh họa)
 

Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân

Hồ sơ khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở bao gồm:

1 - Tờ khai thuế TNCN theo mẫu số 03/BĐS-TNCN

2 - Bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.

Lưu ý: Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp bản sao hợp đồng chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai ký với chủ dự án cấp I, cấp II hoặc sàn giao dịch của chủ dự án; hoặc bản sao hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, căn hộ ký trước ngày 08/8/2010 (thời điểm có hiệu lực của Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở).

3 - Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất.

+ Trường hợp chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì nộp hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đã được công chứng; hoặc hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để có quyền mua nhà, nền nhà, căn hộ đã được công chứng.

+ Nếu chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ lần thứ hai trở đi thì các bên phải xuất trình thêm hợp đồng chuyển nhượng lần trước liền kề.

4 - Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu thuộc trường hợp được miễn thuế TNCN).

Nơi nộp hồ sơ khai thuế:

- Cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng nhà, đất tại bộ phận một cửa liên thông hoặc Chi cục Thuế nơi có nhà, đất chuyển nhượng. Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có nhà, đất chuyển nhượng.

- Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khai thuế, nộp thuế TNCN tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hoặc tổ chức, cá nhân được cơ quan thuế ủy nhiệm thu.

Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế:

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

Thời hạn nộp thuế:

- Thời hạn nộp thuế là thời hạn ghi trên Thông báo nộp thuế của cơ quan thuế.

- Khi nộp hồ sơ khai thuế thì cơ quan thuế sẽ tính và đưa thông báo số thuế phải nộp. Theo đó, người nộp thuế sẽ nộp theo đúng số tiền ghi trên thông báo.

>> Thủ tục mua bán đất đai 2019: Toàn bộ hướng dẫn mới nhất

Khắc Niệm