Công chứng treo là gì? Tiềm ẩn những rủi ro nào?

 

Công chứng treo là gì?

Công chứng treo là hình thức mà các bên vẫn thực hiện công chứng tuy nhiên, nội dung trong hợp đồng công chứng treo không được đầy đủ. Hình thức công chứng treo thường được các bên sử dụng trong việc mua bán bất động sản hoặc động sản như ô tô, xe máy.

Theo đó, văn bản công chứng treo được các bên thực hiện trong một các trường hợp dưới đây:

- Thiếu chữ ký của bên mua bởi nhiều lý do như người mua là bên bất động sản nên không muốn ký tên vào hợp đồng mua bán nhà, đất công chứng mà sẽ để bên bán ký trước, chờ tìm được người mua sẽ điền thông tin của người mua, người mua ký tên và thực hiện sang tên sổ đỏ.

- Thiếu thông tin về quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất do có thể nhà, đất đó hiện đang thế chấp tại ngân hàng hoặc dự án chung cư chưa đủ điều kiện được cấp sổ đỏ.

Các bên thực hiện công chứng treo, ký tên vào hợp đồng mua bán nhưng thông tin cụ thể về nhà, đất thì chờ đến thời điểm nhà, đất đáp ứng điều kiện sang tên thì mới bổ sung đầy đủ.

- Các bên ký hợp đồng vay tiền hoặc hợp đồng uỷ quyền để che giấu giao dịch thật sự là hợp đồng mua bán bởi chưa đủ điều kiện về chủ thể hoặc đối tượng của hợp đồng (nhà, đất) để thực hiện hợp đồng. Văn bản công chứng treo sẽ được ký chính thức khi đạt đủ điều kiện về chủ thể, đối tượng hợp đồng…

Và còn rất nhiều tình huống cụ thể khác để minh hoạ cho công chứng treo là gì. Tuy nhiên, dù là hình thức nào thì công chứng treo có thể hiểu là công chứng chờ hoặc công chứng trước, là hình thức công chứng không đúng theo quy định của pháp luật.

Bởi văn bản công chứng có hiệu lực từ ngày được công chứng viên ký, đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng và khi đã có hiệu lực thì các bên liên quan phải thực hiện quyền, nghĩa vụ theo các thoả thuận được nêu trong văn bản công chứng (căn cứ Điều 5 Luật Công chứng năm 2014).

Tuy nhiên, công chứng treo lại không đáp ứng được các điều kiện để công chứng viên thực hiện việc công chứng nhưng việc công chứng vẫn diễn ra. Sau khi có công chứng treo, một bên sẽ được coi là hoàn tất quyền, nghĩa vụ của mình. Và sẽ chờ các điều kiện khác được đáp ứng.

Do đó, có thể thấy, công chứng treo là một dạng của hành vi trái pháp luật, tạo điều kiện cho giao dịch giả tạo hoặc gian dối khác và là hành vi bị cấm nêu tại điểm b khoản 1 Điều 7 Luật Công chứng năm 2014.

Công chứng treo tiềm ẩn những rủi ro nào?

Sau khi được tìm hiểu về khái niệm công chứng treo là gì, hẳn nhiều người đã nghĩ hình thức này khá là thuận lợi cho các bên. Tuy nhiên, sự thật không phải vậy. Công chứng treo tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Có thể kể đến một trong những rủi ro dưới đây:

Thứ nhất: Công chứng treo là hình thức văn bản công chứng không được pháp luật công nhận. Đây là hành vi vi phạm điều cấm trong công chứng. Do đó, văn bản công chứng sẽ không có giá trị, đặc biệt, nếu có tranh chấp xảy ra thì có thể bị tuyên vô hiệu.

Thứ hai, rủi ro cho các bên tham gia giao dịch. Khi các bên thực hiện công chứng treo đồng nghĩa, các điều kiện của hợp đồng, giao dịch đó chưa được đầy đủ, đúng pháp luật. Bởi vậy, sẽ tồn tại nhiều rủi ro, có thể kể đến:

• Bên đã ký hợp đồng trước chết trước khi bên còn lại ký hợp đồng và được công chứng thì hợp đồng đó sẽ không có giá trị vì không có đầy đủ chữ ký của cả hai bên. Do đó, quyền, nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng đó sẽ không được xác định. Đồng thời, các bên sẽ không được bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp.
• Trong quá trình “treo” hợp đồng, một trong các bên đổi ý hoặc có thay đổi trong chủ thể, đối tượng của hợp đồng… thì bên còn lại sẽ thiệt thòi, nhất là khi vì văn bản công chứng treo đó mà một hoặc các bên đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình.

Để hiểu cụ thể về công chứng treo là gì và những rủi ro của công chứng treo, có thể lấy ví dụ minh hoạ dưới đây:

Do muốn đầu tư bất động sản, vợ chồng ông B có mua một miếng đất của vợ chồng ông A.

Tuy nhiên, vì nhằm mục đích đầu tư nên ông B không muốn mảnh đất này sang tên vợ chồng mình mà ký công chứng treo để chờ tìm được người mua mới. Theo đó, vợ chồng ông A ký vào hợp đồng công chứng treo còn vợ chồng ông B thì không.

Mặc dù vợ chồng ông B không ký vào hợp đồng nhưng sau khi vợ chồng ông A đã ký vào hợp đồng thì vợ chồng ông B đã trả đầy đủ số tiền mua mảnh đất kia cho vợ chồng ông A.

Lúc này, các bên thoả thuận, vợ chồng ông A coi như đã thực hiện xong nghĩa vụ của mình, không còn liên quan đến giao dịch mua bán đất của vợ chồng ông B với người khác.

Tuy nhiên, trong quá trình vợ chồng ông B tìm người mua mới, hai vợ chồng ông A xảy ra mâu thuẫn và giải quyết ly hôn tại Toà án.

Trong quá trình giải quyết ly hôn, vì không thoả thuận được về tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân, trong đó có mảnh đất đã công chứng treo cho vợ chồng ông B nên Toà án đã phân chia tài sản này.

Bởi vợ chồng ông A và ông B mới ký công chứng treo mà chưa thực sự ký hợp đồng mua bán nhà, đất và vợ chồng ông B cũng chưa sang tên đổi chủ mảnh đất này cho mình. Do đó, khi Toà án phân chia tài sản là mảnh đất này, vợ chồng ông B có nguy cơ mất trắng mảnh đất dù trước đó đã trả hết số tiền mua bán cho vợ chồng ông A.

Hoặc có thể vợ chồng ông A không mâu thuẫn và ly hôn mà một trong hai người hoặc cả hai người bị tai nạn, chết và không để lại di chúc.

Khi thực hiện phân chia di sản thừa kế của vợ chồng ông A, do mới chỉ ký hợp đồng công chứng treo mà chưa thực sự ký công chứng và sang tên nhà, đất cho vợ chồng ông B nên những người thừa kế của vợ chồng ông A vẫn được hưởng di sản để lại là mảnh đất này.

Và các đồng thừa kế không chấp nhận việc vợ chồng ông A đã bán mảnh đất này cho vợ chồng ông B với lý do, chưa có hợp đồng công chứng hợp đồng mà hai bên mới chỉ thực hiện ký công chứng treo.

Khi đó, dù là trường hợp nào, vợ chồng ông B cũng rất khó để bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

Trên đây giải thích chi tiết về công chứng treo là gì. Nếu còn thắc mắc, độc giả vui lòng liên hệ 19006192 để được chuyên gia pháp lý của LuatVietnam giải đáp chi tiết.