Tiếng Anh 
RSS
* Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân hoặc trên đất thuê, đất mượn của tổ chức, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập, được xây dựng với mục đích để ở hoặc mục đích sử dụng hỗn hợp. (theo khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở 2023).
1. Khi nào được miễn giấy phép xây dựng?
Theo Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, các trường hợp nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng gồm:
- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.
Như vậy, chỉ khi thuộc trường hợp trên thì người dân (chủ đầu tư) mới được miễn giấy phép xây dựng. Hay nói cách khác, nếu không thuộc trường hợp trên thì khi khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ phải có giấy phép xây dựng.
Lưu ý: Mặc dù khi xây dựng nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng chủ đầu tư phải có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng đến UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) để quản lý.
Xem thêm: Mức phạt khi xây dựng không phép, trái phép và cách hợp thức hóa
2. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ
* Nhà ở riêng lẻ tại đô thị
- Điều kiện chung:
Khoản 1 Điều 93 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 32 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị như sau:
+ Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành
+ Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.
+ Có thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định.
+ Có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng hợp lệ.
- Điều kiện riêng: Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng.
Lưu ý: Đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị.
* Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn
Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.
3. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn
Giấy phép xây dựng có thời hạn là giấy phép xây dựng cấp cho xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ được sử dụng trong thời hạn nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.
Khoản 2 Điều 94 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định:
“Nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và các điểm b, c và d khoản 1 Điều 93 của Luật này”
Như vậy, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đủ điều kiện sau:
- Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất.
- Phù hợp với quy mô công trình do UBND cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt.
- Chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ.
- Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.
- Có thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định.
- Có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng hợp lệ.
Lưu ý:
- Đối với công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng mà quy hoạch xây dựng có điều chỉnh kéo dài kế hoạch thực hiện thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo về việc gia hạn thời gian tồn tại của công trình. Trường hợp chủ đầu tư tiếp tục có nhu cầu xây dựng mới hoặc sửa chữa, cải tạo thì thực hiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo thời hạn của quy hoạch xây dựng điều chỉnh.
- Nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho việc xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo.
Trường hợp sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.
4. Hồ sơ xin phép xây dựng nhà ở riêng lẻ
* Số lượng hồ sơ: 02 bộ.
* Thành phần hồ sơ
Theo Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, chủ đầu tư cần chuẩn bị hồ sơ theo quy định như sau:
“Điều 46. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ
1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định này.
2. Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm:
a) Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
b) Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình;
c) Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện;
d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
4. Căn cứ điều kiện thực tế tại địa phương và khoản 3 Điều này Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố mẫu bản vẽ thiết kế để hộ gia đình, cá nhân tham khảo khi tự lập thiết kế xây dựng theo quy định tại điểm b khoản 7 Điều 79 của Luật Xây dựng năm 2014”
Theo đó, chủ đầu tư cần chuẩn bị hồ sơ bao gồm:
(1) Đơn xin cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01.
(2) Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai như Giấy chứng nhận, Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền...
(3) 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy, chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật xây dựng có yêu cầu, gồm:
- Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí của công trình;
- Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình xây dựng;
- Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp, thoát nước, cấp điện;
- Trường hợp có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề đó.
5. Thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ
Bước 1: Nộp hồ sơ
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3. Xử lý yêu cầu
Bước 4. Trả kết quả
Chi tiết tại: Trình tự, thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở
*Thời hạn giải quyết:
Theo điểm b khoản 36 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung Luật Xây dựng 2020, thời gian xem xét, giải quyết cấp giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ theo quy định.
Trường hợp đến thời hạn nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn.
6. Lệ phí cấp giấy phép xây dựng
Căn cứ khoản 6 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp giấy phép xây dựng do HĐND cấp tỉnh quy định nên mức thu của mỗi tỉnh, thành là khác nhau.
Xem chi tiết: Lệ phí cấp giấy phép xây dựng của 63 tỉnh thành
Kết luận: Trên đây là điều kiện, hồ sơ, thủ tục xin giấy phép xây dựng nhà ở. Từ ngày 01/01/2021 thì quy định về cấp giấy phép xây dựng nhà ở có một số điểm mới về miễn giấy phép, điều kiện được cấp giấy phép.
Trong quá trình thực hiện nếu có vướng mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ 19006192 để được giải đáp nhanh nhất.
