Thuê mua nhà ở xã hội là gì? Ai được thuê mua nhà ở xã hội?

1. Nhà ở xã hội là gì?

Theo quy định tại Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 và Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, nhà ở xã hội là là nhà ở có sự hỗ trợ từ Nhà nước cho các đối tượng pháp luật quy định được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà.

2. Thuê mua nhà ở xã hội là gì? 

Theo quy định tại khoản 17 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 và khoản 22 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 01/8/2024 theo Luật số 43/2024/QH15), thuê mua nhà ở là việc người thuê mua tiến hành thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở, ngoại trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện để thanh toán trước thì người thuê mua được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở.

Số tiền còn lại mà bên thuê mua phải thanh toán được tính thành khoản tiền thuê nhà mà người thuê mua phải trả hàng tháng trong một thời gian thuê mua nhất định.

Khi hết hạn thuê mua và khi người thuê mua đã trả hết số tiền thuê còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đang thuê mua.

Như vậy, thuê mua nhà ở xã hội là việc các đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội tiến hành thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở xã hội, hoặc người thuê mua thanh toán trước không quá 50% giá trị nhà ở xã hội nếu có điều kiện thanh toán trước.

3. Ai được thuê mua nhà ở xã hội?

Theo quy định tại Điều 49, 50 Luật Nhà ở 2014, các đối tượng sau được thuê mua nhà ở xã hội:

- Người có công với cách mạng;

- Người có nguồn thu nhập thấp, đối tượng thuộc hộ nghèo, cận nghèo tại đô thị;

- Người lao động làm việc tại các doanh nghiệp trong khu công nghiệp và ngoài khu công nghiệp;

- Sĩ quan, hạ sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an và quân đội;

- Cán bộ, công chức, viên chức;

- Người đã trả lại nhà ở công vụ;

- Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở chưa được bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

Từ 01/8/2024, đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 76 Luật Nhà ở 2023 gồm:

- Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở;

- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn;

- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;

- Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

- Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị;

- Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp;

- Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác;

- Cán bộ, công chức, viên chức;

- Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ;

- Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở;

- Học sinh, sinh viên đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật; học sinh trường dân tộc nội trú công lập;

- Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

4. Người thuê mua nhà ở xã hội có được cho thuê lại nhà ở xã hội không?

Điều 62 Luật nhà ở quy định về nguyên tắc cho thuê mua nhà ở xã hội như sau:

- Việc cho thuê mua nhà ở xã hội phải thực hiện đúng theo quy định. Trong một thời gian, mỗi đối tượng được quy định chỉ được thuê mua một nhà ở xã hội;

- Thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội ít nhất là 05 năm kể từ ngày các bên ký hợp đồng thuê mua nhà ở;

- Bên thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở xã hội trong thời gian thuê mua; nếu người thuê mua không còn nhu cầu thuê mua thì các bên chấm dứt hợp đồng thuê mua và người thuê mua phải trả lại nhà ở;

- Bên thuê mua không được bán lại nhà ở xã hội trong vòng ít nhất là 05 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua.

Nếu trong thời hạn 05 năm, bên thuê mua tiến hành thanh toán hết tiền thuê mua nhà ở xã hội mà có nhu cầu bán nhà ở xã hội này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội hoặc bán cho các đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội.

- Bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở xã hội này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau 05 năm kể từ khi đã thanh toán hết tiền thuê mua nhà ở xã hội và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất.

Nếu bên thuê mua bán nhà ở xã hội cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội thì chỉ được bán nhà với giá cao nhất bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và bên thuê mua không phải đóng thuế thu nhập cá nhân.

Đối với hộ gia đình, cá nhân được tái định cư thuê mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi hộ gia đình, cá nhân đó đã thanh toán hết tiền thuê mua và được cấp sổ hồng nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước và phải đóng thuế thu nhập cá nhân.

- Mọi trường hợp cho thuê mua ở xã hội không đúng quy định thì hợp đồng thuê muakhông có giá trị pháp lý và bên thuê mua, phải giao lại nhà  cho đơn vị quản lý. Nếu bên thuê mua không bàn giao lại nhà ở xã hội thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở xã hội cưỡng chế để thu hồi nhà.

Từ quy định trên có thể thấy, người thuê mua nhà ở xã hội không được cho thuê lại nhà ở xã hội trong thời gian thuê mua. Nếu hết thời gian thuê mua thì người thuê mua có thể cho thuê lại nhà ở.

Từ 01/8/2024, việc thuê mua nhà ở xã hội thực hiện theo nguyên tắc tại Điều 88 Luật Nhà ở 2023.

Theo đó, bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội chỉ được sử dụng nhà ở phục vụ vào mục đích ở cho bản thân và thành viên trong gia đình trong thời gian thuê, thuê mua, nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.

Như vậy, theo quy định mới thì người thuê mua nhà ở xã hội không được cho thuê lại nhà ở xã hội trong thời gian thuê mua.

5. Thuê mua nhà ở xã hội có được cấp Sổ hồng không?

Luật nhà ở quy định khi người thuê mua thanh toán đầy đủ tiền thuê mua thì sẽ có quyền sở hữu đối với nhà ở xã hội đang thuê mua. Đồng thời Luật Nhà ở cũng có nhắc đến việc người thuê mua nhà ở xã hội chỉ được phép bán lại, thế chấp, cho thuê nhà ở xã hội sau khi được cấp sổ hồng.

Như vậy, theo quy định trên thì nhà ở xã hội vẫn sẽ được cấp sổ hồng sau khi người thuê mua hoàn thành nghĩa vụ trả tiền.

Trên đây là nội dung Thuê mua nhà ở xã hội là gì? Ai được thuê mua nhà ở xã hội?