Bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm bị xử lý thế nào?

Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, nhà ở xã hội chỉ được phép chuyển nhượng lại khi đạt thời hạn tối thiểu là 05 năm kể từ thời điểm tất toán toàn bộ khoản tiền mua nhà ở đó.

Nếu mua nhà ở xã hội chưa đủ 05 năm mà muốn bán lại thì bên mua chỉ có thể bán lại cho 02 đối tượng sau:

- Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội

- Đối tượng thuộc trường hợp đủ điều kiện mua nhà ở xã hội.

Như vậy, nếu không phải 02 đối tượng trên mà vẫn cố tình thực hiện mua bán nhà ở xã hội khi chưa đủ thời hạn 05 năm thì:

- Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê sẽ bị vô hiệu.

- Bên mua sẽ bị buộc phải bàn giao lại nhà ở xã hội cho đơn vị quản lý. Trường hợp cố tình không bàn giao thì Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh sẽ thực hiện cưỡng chế thu hồi nhà ở.

Cụ thể, khoản 10 Điều 88 Luật Nhà ở 2023 khẳng định:

Trường hợp bán, cho thuê mua nhà ở xã hội vi phạm quy định của Luật này về đối tượng hoặc điều kiện mua, thuê mua nhà ở xã hội thì hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở vô hiệu và bên mua, thuê mua phải bàn giao lại nhà ở cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.

Việc xử lý tiền mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 175 của Luật này; việc cưỡng chế thu hồi nhà ở xã hội thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Bên cạnh đó, trường hợp cố tình rao bán nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện theo quy định tại Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP cũng sẽ bị phạt như sau:

- Phạt tiền từ 40 - 60 triệu đồng khi bán/cho thuê/cho thuê mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng hoặc không đảm bảo được các điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở.

- Phạt tiền từ 100 - 120 triệu đồng khi bên thuê/thuê mua/mua nhà ở xã hội bán/cho thuê lại/cho mượn nhà không đúng quy định.

- Buộc thu hồi lại nhà ở xã hội hoặc phải hoàn trả lại tiền cho bên mua, thuê mua.

Lưu ý: Mức phạt trên là mức phạt áp dụng đối với tổ chức, đối với cá nhân vi phạm thì mức phạt bằng 1/2 mức phạt nêu trên (theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).

Theo quy định tại khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, điều kiện để được chuyển nhượng nhà ở xã hội khi chưa đến thời hạn 05 năm gồm:

* Với bên bán: Đã thanh toán hết tiền mua nhà ở xã hội.

* Đối tượng được mua, thuê mua lại nhà ở xã hội: 

- Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

- Các đối tượng đủ điều kiện về nhà ở, thu nhập để mua nhà ở xã hội bao gồm:

• Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ

• Hộ nghèo, cận nghèo khu vực nông thôn và đô thị

• Hộ nghèo, cận nghèo khu vực nông thôn, thường xuyên gặp thiên tai hoặc biến đổi khí hậu.

• Người có thu nhập thấp khu vực đô thị.

• Công nhân, người lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã.

• Sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp; công nhân công an, công chức, viên chức quốc phòng đang tại ngũ; người làm công tác cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước.

• Cán bộ, công chức, viên chức

• Những người đã từng phải trả lại nhà ở công vụ do không còn đủ điều kiện thuê nhà ở xã hội hoặc chuyển đi nơi khác mà chưa từng bị thu hồi nhà ở xã hội do vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà ở

• Thuộc trường hợp bị Nhà nước thu hồi nhà đất mà chưa được bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

• Học sinh, sinh viên đại học, học viện, đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt; học sinh trường dân tộc nội trú công lập.

• Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

Như vậy, ngoại trừ các đối tượng trên thì bên mua nhà ở dưới 05 năm sẽ không được quyền bán nhà ở xã hội cho bất kỳ người nào khác.

* Lưu ý:

- Trường hợp bán lại nhà ở xã hội cho chủ đầu tư: Người bán cần thực hiện thủ tục thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư.

- Trường hợp bán lại nhà ở cho các đối tượng khác thuộc diện được mua/thuê mua nhà ở xã hội: người bán lại phải thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở xã hội với chủ đầu tư cho người mua lại.

- Giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

- Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế.

3. Thủ tục mua bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm 

Theo tại Điều 39 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, thủ tục mua bán nhà ở xã hội khi chưa đủ 05 năm được quy định như sau:

Bước 1: Thực hiện thanh lý hợp đồng mua bán nhà ở xã hội với chủ đầu tư. Trong đó, việc thanh lý phải được lập thành văn bản và có chữ ký, đóng dấu hoặc điểm chỉ giữa các bên.

Bước 2: Công chứng/chứng thực văn bản thanh lý hợp đồng nhà ở xã hội.

Theo đó, hợp đồng thanh lý nhà ở xã hội cần phải được công chứng, chứng thực để đảm bảo tính pháp lý. Trong văn bản thanh lý hợp đồng, các bên có quyền thỏa thuận giá bán lại tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại thời điểm bán và khu vực có nhà ở.

Trường hợp 2: Người mua là đối tượng đủ điều kiện được mua nhà ở xã hội theo quy định

Bước 1: Bên mua nhà cần chuẩn bị giấy tờ xác nhận thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội bao gồm:

• Đơn xin mua nhà ở xã hội

• Xác nhận thực trạng và nơi cư trú, thu nhập của đối tượng được mua nhà ở xã hội

• Căn cước công dân của người mua

​Bước 2: Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở xã hội đã ký với chủ đầu tư cho bên mua.

• Tên gọi của văn bản này có thể là văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ (nếu nhà ở xã hội là căn hộ chung cư) hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở xã hội.

• Trong văn bản chuyển nhượng bao gồm các nội dung cơ bản như thông tin các bên, giá mua bán/chuyển nhượng, quyền/nghĩa vụ của các bên...;

Bước 3: Chủ đầu tư gửi hồ sơ của người mua lên cho Ủy ban nhân dân cấp xã xem xét, xác nhận.

Bước 4: Thanh toán tiền mua theo đúng hợp đồng, thỏa thuận

Bước 5: Cấp/sang tên Sổ đỏ, Sổ hồng theo quy định.