2 trường hợp được trả lại đất đã mua thuộc quy hoạch

* Mua đất là cách thường gọi của người dân dùng để chỉ việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Khi nào được trả lại đất đã mua thuộc quy hoạch?

Khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (đất, nhà ở và tài sản khác nếu có) thuộc quy hoạch nhưng người nhận chuyển nhượng không biết thì có quyền trả lại đất và yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại tiền nếu thuộc 01 trong 02 trường hợp sau:

Trường hợp 1: Hợp đồng có quy định

Thông thường khi lập hợp đồng chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng cam đoan đất không thuộc quy hoạch, đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định, giấy tờ về nhà đất hợp pháp, nhà đất không bị thế chấp,…

Trường hợp trong hợp đồng mà bên chuyển nhượng có cam đoan, cam kết đất không thuộc quy hoạch mà sau đó người nhận chuyển nhượng phát hiện ra đất thuộc quy hoạch trước thời điểm hợp đồng có hiệu lực (thời điểm lời cam đoan, cam kết có hiệu lực) thì có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại tiền, đồng thời trả lại đất cho bên chuyển nhượng.

Nếu hợp đồng có quy định nhưng bên chuyển nhượng không thực hiện theo hợp đồng thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân.

Trường hợp 2: Hợp đồng không quy định nhưng người chuyển nhượng đồng ý nhận lại quyền sử dụng đất và trả lại tiền cho người nhận chuyển nhượng (hầu như không xảy ra trên thực tế).

Khi không thuộc 01 trong 02 trường hợp trên thì người nhận chuyển nhượng phải “chấp nhận”; trong trường hợp này người dân cần nắm rõ quyền của người có đất thuộc quy hoạch.

Mua đất thuộc quy hoạch có những quyền gì?

1. Có thể chuyển nhượng, tặng cho

Căn cứ khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai 2024:

4. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Như vậy, khi chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất và được thực hiện các quyền của mình như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp,…

2. Có thể được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

Căn cứ khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, công trình xây dựng, nhà ở riêng lẻ thuộc quy hoạch nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất, đồng thời đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì không cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để xây dựng mới mà chỉ cấp giấy phép xây dựng có thời hạn để sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng, nhà ở đó.

Sau ba (03) năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm mà chưa có quyết định thu hồi đất thuộc quy hoạch hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng đất trong quy hoạch có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

3. Được bồi thường về đất

Điều 95 Luật Đất đai năm 2024 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng chỉ cần đáp ứng 01 trong các các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng)

- Có quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

- Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận

- Nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai

- Được sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Như vậy, chỉ cần đáp ứng 01 trong các các điều kiện trên sẽ được bồi thường về đất, dù đất thuộc quy hoạch hay không thuộc quy hoạch.

Kết luận: Khi mua đất thuộc quy hoạch mà không biết thì chỉ được trả lại đất với điều kiện hợp đồng có quy định về nội dung này hoặc không có quy định nhưng người chuyển nhượng đồng ý.

Trường hợp không trả lại được cho nhau những gì đã nhận người nhận chuyển nhượng cần nắm rõ những quyền khi đất thuộc quy hoạch để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình cho dù khi thuộc quy hoạch thì giá thị trường và lợi ích khác bị giảm đi rất nhiều.

Nếu bạn đọc có vướng mắc về nội dung trên hãy gọi tới tổng đài 1900.6192 để được giải đáp.