Quy định về ghi tên Sổ đỏ khi có chung quyền sử dụng đất

Khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024 quy định:

" Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện.".

Thực tế chung quyền sử dụng đất gồm nhiều trường hợp khác nhau, sau đây là quy định về ghi tên Sổ đỏ khi có chung quyền sử dụng đất theo từng trường hợp cụ thể.

1. Nhiều người cùng mua một thửa đất

Trường hợp 1: Mua chung nhưng không tách thửa hoặc không đủ điều kiện tách thửa

Căn cứ khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai năm 2024, khi cùng góp tiền nhận chuyển nhượng thửa đất (góp tiền mua chung thửa đất) thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận.

- Trường hợp chủ sử dụng quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu cấp chung thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

- Người đại diện do các bên tự thỏa thuận. Người đại diện không có nghĩa là có nhiều quyền hơn những người khác mà quyền, nghĩa vụ tương ứng với số tiền bỏ ra.

* Hình thức ghi trong Giấy chứng nhận:

Theo khoản 5 Điều 8 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người thì tại mục hình thức sử dụng được ghi “sử dụng chung”.

Trường hợp 2: Mua chung nhưng tách thửa

Điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 quy định:

" Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.".

Như vậy, nếu thửa đất nhận chuyển nhượng chung mà đủ điều kiện tách thửa và những người cùng mua muốn tách thửa thì phải tách thửa và thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo từng phần được tách.

2. Có chung quyền sử dụng đất khi là vợ chồng

Khoản 1 Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định:

“Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì Giấy chứng nhận quyền sở hữu, Giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác”.

Đối với tài sản chung của vợ chồng đã được đăng ký và ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì vợ, chồng có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất để ghi tên của cả vợ và chồng (khoản 2 Điều 12 Nghị định 126/2014/NĐ-CP).

Như vậy, nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng phải ghi thông tin của cả vợ và chồng vào Giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.

3. Có chung quyền sử dụng đất khi là hộ gia đình

Theo khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

Như vậy, các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

- Có quan hệ hôn nhân (vợ, chồng), quan hệ huyết thống (cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ,…), quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi).

- Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

- Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như: Cùng nhau đóng góp, tạo lập để có quyền sử dụng đất chung hoặc được tặng cho, thừa kế chung,…

* Thông tin Sổ đỏ khi cấp cho hộ gia đình:

Theo khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Từ ngày 1/8/2024 Luật đất đai 2024 có hiệu lực quy định Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành. (khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024)

Như vậy, Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình cấp trước ngày 1/8/2024 có giá trị pháp lý. Sau ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thì theo Khoản 6 Điều 32 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định thể hiện thông tin của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình trên Giấy chứng nhận như sau:

• Ghi đầy đủ thông tin của các thành viên trong hộ trên Giấy chứng nhận như sau: “Ông” hoặc “Bà”, họ tên, tên và số giấy tờ nhân thân.

• Trường hợp không ghi được hết thông tin của các thành viên có chung quyền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì ghi thông tin của một/một số thành viên. Tiếp theo ghi là: “và các thành viên khác có chung quyền sử dụng đất của hộ được thể hiện tại mã QR”.

Mã QR của Giấy chứng nhận thể hiện đầy đủ thông tin của những người có chung quyền sử dụng đất.

• Trường hợp các thành viên thoả thuận ghi tên của người đại diện trên Giấy chứng nhận thì ghi thông tin của người đại diện như sau: “Ông” hoặc “Bà”, họ tên, tên và số giấy tờ nhân thân", tiếp theo ghi “là đại diện cho các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình”.

Mã QR của Giấy chứng nhận thể hiện đầy đủ thông tin của những người có chung quyền sử dụng đất.

Như vậy, đối với đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì trên Giấy chứng nhận sẽ thể hiện đầy đủ thông tin của các thành viên hoặc ghi tên của người đại diện, tùy theo nhu cầu của hộ gia đình.

Kết luận: Trên đây là toàn bộ quy định về cấp, ghi tên Sổ đỏ khi có chung quyền sử dụng đất. Nếu còn thắc mắc, độc giả vui lòng liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ, giải đáp.