Quy định về ghi tên Sổ đỏ khi có chung quyền sử dụng đất

Về nguyên tắc cấp Sổ đỏ

Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận; trường hợp chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện".

Thực tế chung quyền sử dụng đất gồm nhiều trường hợp khác nhau, sau đây là quy định về ghi tên Sổ đỏ khi có chung quyền sử dụng đất theo từng trường hợp cụ thể.

1. Nhiều người cùng mua một thửa đất

Trường hợp 1: Mua chung nhưng không tách thửa hoặc không đủ điều kiện tách thửa

Căn cứ khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013, khi cùng góp tiền nhận chuyển nhượng thửa đất (góp tiền mua chung thửa đất) thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người một Giấy chứng nhận.

- Trường hợp chủ sử dụng quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu cấp chung thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

- Người đại diện do các bên tự thỏa thuận. Người đại diện không có nghĩa là có nhiều quyền hơn những người khác mà quyền, nghĩa vụ tương ứng với số tiền bỏ ra.

* Hình thức ghi trong Giấy chứng nhận:

Theo điểm b khoản 5 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, trường hợp toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng của nhiều người thì tại mục hình thức sử dụng được ghi “sử dụng chung”.

Trường hợp 2: Mua chung nhưng tách thửa

Điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên trong nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này".

Như vậy, nếu thửa đất nhận chuyển nhượng chung mà đủ điều kiện tách thửa và những người cùng mua muốn tách thửa thì phải tách thửa và thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo từng phần được tách.

Xem: Diện tích tối thiểu được phép tách thửa của 63 tỉnh, thành.

Quy định về ghi tên Sổ đỏ khi có chung quyền sử dụng đất (Ảnh minh họa)

2. Có chung quyền sử dụng đất khi là vợ chồng

Khoản 1 Điều 34 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định: “Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì Giấy chứng nhận quyền sở hữu, Giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác”.

Đối với tài sản chung của vợ chồng đã được đăng ký và ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì vợ, chồng có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất để ghi tên của cả vợ và chồng (khoản 2 Điều 12 Nghị định 126/2014/NĐ-CP).

Để cụ thể hóa các quy định của pháp luật hôn nhân và gia đình, tại điểm d khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định: “Trường hợp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân, địa chỉ thường trú của cả vợ và chồng”.

Như vậy, nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng phải ghi thông tin của cả vợ và chồng vào Giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.

3. Có chung quyền sử dụng đất khi là hộ gia đình

Theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Như vậy, các thành viên trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

- Có quan hệ hôn nhân (vợ, chồng), quan hệ huyết thống (cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ,…), quan hệ nuôi dưỡng (cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi).

- Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

- Có quyền sử dụng đất chung bằng các hình thức như: Cùng nhau đóng góp, tạo lập để có quyền sử dụng đất chung hoặc được tặng cho, thừa kế chung,…

* Thông tin Sổ đỏ khi cấp cho hộ gia đình:

Theo điểm c khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BNTMT, trường hợp người sử dụng đất là hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình; địa chỉ thường trú của hộ gia đình.

- Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

- Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó.

Trên đây là toàn bộ quy định về cấp, ghi tên Sổ đỏ khi có chung quyền sử dụng đất. Trong đó, trường hợp góp tiền mua chung 01 thửa đất được nhiều người thắc mắc nhất, về các vấn đề như ai đứng tên Sổ đỏ? có thể cấp cho mỗi người một Sổ đỏ được không? ai là “chủ” thửa đất mua chung? Những thắc mắc này đã được làm rõ trong nội dung bài viết trên đây.

>> Thủ tục chuyển nhượng một phần diện tích thửa đất

Khắc Niệm