Điểm mới về kinh doanh chung cư mini từ 01/8/2024

1. Chung cư mini thuộc loại hình nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ theo pháp luật về nhà ở

Trước đây, Luật Nhà ở năm 2014 số 65/2014/QH13 và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan chưa có quy định cụ thể về loại hình nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ.

Đến Luật Nhà ở năm 2023 số 27/2023/QH15 có hiệu lực từ 01/8/2024, nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ mới được ghi nhận là một trong những loại hình nhà ở của cá nhân tại Điều 57.

Đồng thời, khoản 1 Điều 41 Nghị định 95/2024/NĐ-CP (có hiệu lực từ 01/8/2024) hướng dẫn Luật Nhà ở cũng có định nghĩa rõ ràng về nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ:

Nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ là nhà ở có từ 02 tầng trở lên được thiết kế, xây dựng với mục đích để bán, cho thuê mua hoặc kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê hoặc chỉ để cho thuê đối với từng căn hộ.

Hiện nay, chung cư mini là thuật ngữ không được quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật. Tuy nhiên trong đời sống, người dân vẫn thường xuyên sử dụng thuật ngữ này. 

Chung cư mini thường do cá nhân tự xây dựng, là một tòa nhà nhiều tầng, chia thành nhiều căn hộ có diện tích nhỏ để mua bán, cho thuê đối với từng căn hộ.

Dựa trên các đặc điểm thực tế của chung cư mini và quy định của pháp luật về nhà ở, có thể xếp chung cư mini vào loại hình nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ.

Theo đó, các hoạt động xây dựng, kinh doanh chung cư mini sẽ áp dụng các quy định về loại hình nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ tại Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn có liên quan.

2. Điều kiện xây dựng chung cư mini

Căn cứ quy định tại Điều 57 Luật Nhà ở 2023 và khoản 2 Điều 41 Nghị định 95/2024, điều kiện xây dựng chung cư mini như sau:

Chung cư mini có quy mô từ 20 căn hộ trở lên

Trường hợp xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ để cho thuê, để bán hoặc kết hợp bán, cho thuê, cho thuê mua hoặc có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê thì phải thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.

Chung cư mini có quy mô dưới 20 căn hộ

Trường hợp xây dựng nhà ở nhiều tầng có dưới 20 căn hộ mà các căn hộ để cho thuê thì việc xây dựng nhà ở này phải thực hiện theo quy định về xây dựng nhà ở riêng lẻ của cá nhân, bao gồm:

- Yêu cầu về thiết kế, thẩm tra thiết kế xây dựng, cấp Giấy phép xây dựng, quản lý, giám sát thi công xây dựng;

- Các yêu cầu về an toàn phòng cháy, chữa cháy.

3. Hướng dẫn về mua bán cho thuê chung cư mini

Điều 42 Nghị định 95/2024 hướng dẫn về mua bán cho thuê chung cư mini như sau:

- Việc bán, cho thuê mua căn hộ trong nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Trường hợp nhà ở nhiều tầng có dưới 20 căn hộ mà các căn hộ chỉ để cho thuê thì việc cho thuê nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở.

4. Mua căn hộ chung cư mini được Giấy chứng nhận

Khoản 3 Điều 42 Nghị định 95/2024 nêu rõ, việc cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ cho người mua, thuê mua nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

5. Chỉ được bàn giao căn hộ chung cư mini sau khi nghiệm thu công trình

Theo khoản 4 Điều 42 Nghị định 95/2024, việc bàn giao các căn hộ trong chung cư mini được thực hiện như sau:

- Việc bàn giao căn hộ cho người mua, thuê mua chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành việc nghiệm thu nhà và nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở theo tiến độ nếu trong dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Trước khi bàn giao căn hộ chung cư cho người mua, thuê mua, chủ đầu tư phải chuẩn bị 01 bộ hồ sơ theo quy định sau đây:

• Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình nhà chung cư và nghiệm thu công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng;
• Văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy, chữa cháy đối với công trình nhà chung cư theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy;
• Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan chuyên môn về xây dựng đối với công trình nhà chung cư theo quy định của pháp luật về xây dựng;
• Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe do chủ đầu tư lập trên cơ sở hồ sơ dự án và thiết kế xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định.

- Chủ đầu tư có trách nhiệm công khai hồ sơ cho người mua, thuê mua căn hộ trước khi bàn giao nhà ở. Việc bàn giao nhà ở phải được lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua.

-Trường hợp thuê căn hộ thì việc bàn giao nhà ở được thực hiện theo hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết.