Mua chung cư mini: 3 rủi ro mà ít ai biết

Hiện nay, chung cư mini được xem là giải pháp tối ưu được nhiều người dân lựa chọn khi tìm nhà ở. Thế nhưng ít ai biết rằng việc sở hữu căn chung cư mini khi chưa tìm hiểu rõ về loại hình nhà ở này có thể sẽ gặp phải nhiều rủi ro. Cùng theo dõi bài viết sau để tìm hiểu về 03 rủi ro khi mua chung cư mini.

1. Chung cư mini là gì?

Do các văn bản pháp luật hiện hành không có quy định cụ thể về chung cư mini do đó vẫn còn tồn tại khá nhiều quan điểm khi giải thích “chung cư mini là gì”.

Các văn bản hiện hành cũng không có quy định cụ thể về chung cư mini là gì. Khái niệm chung cư mini lần đầu được nhắc đến tại phụ lục A, Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD về phân loại, phân cấp công trình xây dựng.

Theo Quy chuẩn này, chung cư mini được xếp vào nhóm các loại nhà chung cư (gồm chung cư cao tầng, chung cư nhiều tầng, chung cư thấp tầng, chung cư mini và chung cư hỗn hợp).

Sau đó, Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội cũng đã có Quyết định 24/2014/QĐ-UBND, trong đó tại Điều 22 quy định về chung cư mini như sau:

Nhà chung cư mini là nhà ở hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng, diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại điều 70 Luật Nhà ở)

Tuy nhiên, từ 01/8/2024, khi Luật Nhà ở 2023 được ban hành thì khái niệm chung cư mini không còn được nhắc đến cụ thể, Quy chuẩn QCVN 03:2012/BXD cũng bị bãi bỏ, đồng thời Quyết định 24/2014/QĐ-UBND của Thành phố Hà Nội cũng đã hết hiệu lực.

Hiện hành, tại khoản 1 Điều 57 Luật Nhà ở 2023 quy định:

1. Cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 của Luật này xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở:

a) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ;

b) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê.

Như vậy, nếu dựa trên kết cấu xây dựng thì có thể hiểu chung cư mini là một tòa nhà:

- Có từ 02 tầng trở lên, mỗi tầng lại được thiết kế để bán, cho thuê mua, hoặc kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ.

- Có từ 02 tầng trở lên, có từ 20 căn hộ trở lên được dùng để cho thuê.

Tuy nhiên, về cơ bản thì chung cư mini đều có diện tích nhỏ hơn so với chung cư thông thường, được thiết kế và xây dựng theo kiểu khép kín và đáp ứng một số tiêu chuẩn theo quy định của Luật Nhà ở hiện hành.

Các căn hộ của chung cư mini được thiết kế và xây dựng theo kiểu khép kín, bao gồm phòng ở riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm, khu bếp riêng,...

2. 3 rủi ro ít ai biết khi mua chung cư mini

Chính bởi hiện nay do chưa có quy định cụ thể về chung cư mini, chưa xây dựng hành lang pháp lý chặt chẽ đối với loại hình nhà ở này mà dẫn đến việc người mua nhà chung cư mini sẽ phải chịu nhiều thiệt thòi về quyền lợi.

Dưới đây là một số những rủi ro ít ai biết khi mua chung cư mini:

2.1 Người mua khó được cấp Giấy chứng nhận

Như đã trình bày ở các phần trên, hiện nay chưa có văn bản nào quy định cụ thể về chung cư mini. Nếu căn cứ theo Luật Nhà ở 2023 thì có hai quan điểm sau: Xác định chung cư mini là nhà ở riêng lẻ và xác định chung cư mini là một loại nhà chung cư.

- Trường hợp xác định chung cư mini là một loại chung cư:

Theo quy định, để xây dựng một chung cư phải xin giấy phép xây dựng và đảm bảo quy định về diện tích cũng như quy hoạch chi tiết và quy hoạch đô thị. Tuy nhiên trên thực tế, địa điểm xây dựng những căn chung cư mini thường là trong ngõ nhỏ và nằm xen lẫn trong khu dân cư.

Do đó, những căn chung cư mini này thường không đảm bảo tiêu chuẩn quy hoạch, tiêu chuẩn xây dựng và vấn đề liên quan đến hồ sơ pháp lý như giấy phép xây dựng,... nên sẽ khó được cấp Giấy chứng nhận.

- Trường hợp xác định chung cư mini là nhà ở riêng lẻ:

Theo khoản 3 Điều 42 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, việc cấp Giấy chứng nhận từng căn hộ đối với người mua, thuê mua nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Tuy nhiên, trên thực tế lại rất ít các căn hộ chung cư mini đủ điều kiện được cấp sổ riêng lẻ vì những căn chung cư mini này thường được xây dựng tại những địa điểm chật hẹp, không đảm bảo về diện tích xây dựng, diện tích mặt sàn hay những kỹ thuật xây dựng, về phòng cháy chữa cháy,… Hơn thế nữa, có nhiều chung cư mini còn xây dựng vượt quá số tầng cho phép.

Tóm lại, dù được xác định là nhà chung cư hay nhà ở riêng lẻ thì những chung cư mini trên thực tế thường không đảm bảo điều kiện xây dựng theo quy định. Do đó việc cấp Sổ riêng cho từng căn hộ là rất khó khăn.

Khi đó, người mua nhà dù đã xuống tiền nhưng khó được công nhận quyền sở hữu.

2.2 Khó mua bán, chuyển nhượng, tặng cho

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là một trong những giấy tờ quan trọng không thể thiếu khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai, nhà ở.

Trong khi đó, thông thường, một tòa chung cư mini chỉ có một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp cho chủ sở hữu mảnh đất đó. Vì thế, nếu người mua nhà không được công nhận quyền sở hữu đối với căn hộ riêng lẻ và không được cấp Sổ hồng thì sẽ không được mua bán, chuyển nhượng hay tặng cho căn hộ. Hợp đồng mua bán căn hộ sẽ bị coi là vô hiệu.

2.3 Tiềm ẩn rủi ro cháy nổ

Các tòa chung cư mini thường được xây dựng xen lẫn trong khu dân cư với diện tích nhỏ hẹp, do vậy yêu cầu về phòng cháy chữa cháy thường không được đảm bảo.

Hiện nay, theo Điều 7 Nghị định 136/2020/NĐ-CP nhà ở riêng lẻ từ 02 tầng trở lên phải đảm bảo các điều kiện về phòng cháy chữa cháy dưới đây:

- Phải đảm bảo an toàn phòng cháy, chữa cháy khi bố trí hệ thống điện, bếp đun nấu, nơi thờ cúng.

- Để các chất dễ cháy, nổ phải xa nguồn lửa, nguồn nhiệt;

- Chuẩn bị đầy đủ các điều kiện, phương tiện để sẵn sàng chữa cháy như bình cứu hoả...

- Chủ hộ gia đình tổ chức thực hiện và duy trì trong suốt quá trình hoạt động những công việc trên để luôn sẵn sàng phòng cháy, chữa cháy nếu cần...

Xem chi tiết tại bài viết: Chung cư mini cần đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy thế nào?  

Trên đây là giải đáp về Rủi ro ít ai biết khi mua chung cư mini. Mọi vấn đề còn vướng mắc vui lòng liên hệ 19006192 để được LuatVietnam hỗ trợ, giải đáp cụ thể.