Pháp lý doanh nghiệp 
1. Chung cư chưa có sổ hồng có mua bán được không?
Theo điểm a khoản 1 Điều 11 Luật Nhà ở 2014, cá nhân, tổ chức được mua bán khi đã có Giấy chứng nhận (thường được gọi với tên là sổ đỏ, sổ hồng) trừ trường hợp sau đây:
- Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở kể cả đã nhận bàn giao nhà nhưng chưa nộp hồ sơ cấp sổ hồng.
- Mua bán nhà ở xã hội.
Với mỗi trường hợp ngoại lệ nêu trên, pháp luật lại yêu cầu đáp ứng các điều kiện kèm theo. Cụ thể như sau:
STT | Trường hợp | Điều kiện |
1 | Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai | - Không yêu cầu phải có sổ hồng chung cư - Phải có Văn bản chủ đầu tư gửi Sở Xây dựng để thay thế. Văn bản này phải đáp ứng điều kiện:
(căn cứ khoản 1 Điều 72 Nghị định 99/2015/NĐ-CP) |
2 | Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở | - Lập thành văn bản, có thể có công chứng hoặc không theo yêu cầu của các bên. - Số lượng hợp đồng: 06 bản lưu 03 bản chỗ chủ đầu tư, 01 bản ở cơ quan thuế, 01 bản ở bên chuyển nhượng, 01 bản ở bên nhận chuyển nhượng và 01 bản ở tổ chức hành nghề công chứng. |
3 | Mua bán nhà ở xã hội | Phải có các loại giấy tờ: - Hồ sơ dự án đầu tư xây dựng, thiết kế kỹ thuật, giấy phép xây dựng. - Hồ sơ chứng minh đã hoàn thành xây dựng xong phần móng, hệ thống cấp thoát nước, điện sinh hoạt… (căn cứ khoản 2 Điều 63 Luật Nhà ở) |
Căn cứ quy định này có thể thấy, các bên hoàn toàn có thể mua bán chung cư chưa có sổ hồng. Tuy nhiên, để được tham gia các giao dịch mua bán thì căn chung cư phải có các giấy tờ, tài liệu đáp ứng các điều kiện nêu trên.
Xem chi tiết: Chung cư chưa có Sổ hồng, có mua bán được không?
2. Có nên mua chung cư chưa có sổ hồng không?
Mặc dù biết rõ một số loại chung cư (khi đáp ứng điều kiện nêu trên) sẽ được mua bán theo đúng quy định của pháp luật nhưng không ít người vẫn phân vân không biết có nên mua chung cư chưa có sổ hồng không.
2.1 Lý do chung cư chưa có sổ hồng
Hiện nay, có nhiều lý do chung cư chưa có sổ hồng, tuy nhiên, có thể đưa ra một số lý do chủ yếu như sau:
- Chung cư chưa có đầy đủ giấy tờ pháp lý hoặc giấy tờ sở hữu căn hộ chung cư chưa rõ ràng và không đủ căn cứ để xin cấp sổ hồng cho các căn chung cư này.
- Các căn chung cư hiện vẫn đang còn vướng các tranh chấp về quy hoạch như giải phóng mặt bằng, đền bù… hoặc tranh chấp mua bán, tặng cho… giữa cá nhân với cá nhân hoặc với tổ chức… nên chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng chung cư.
- Công trình chung cư chưa hoàn thành để được cấp sổ hồng hoặc để thực hiện mua bán trong trường hợp không cần sổ hồng.
- Chung cư mặc dù đã hoàn thành nhưng không đúng với thiết kế ban đầu đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã đăng ký trong giấy phép xây dựng.
- Căn hộ chung cư đang được chủ đầu tư thực hiện thế chấp tại ngân hàng và hiện tại chưa có đủ nguồn vốn để giải chấp.
- Chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện xong nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền: Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thuế đất, thuế giá trị gia tăng, lệ phí môn bài…
2.2 Chung cư chưa có sổ hồng tiềm ẩn rủi ro gì? Nên mua không?
Theo phân tích nêu trên, chung cư chưa có sổ hồng ngoài trường hợp ngoại lệ tại mục 1 thì vẫn được mua bán, các trường hợp khác đều yêu cầu phải có sổ hồng. Do đó, nếu chưa có sổ hồng và chưa đáp ứng các điều kiện nêu trên thì chung cư sẽ không thể mua bán.
Và rủi ro nghiêm trọng nhất là khi chưa được phép mua bán chung cư nhưng các bên vẫn làm trái luật, làm hợp đồng mua bán với nhau thì hợp đồng đó sẽ bị coi là vô hiệu. Khi hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu, bên mua có thể “mất trắng” khoản tiền đã bỏ ra để mua chung cư.
Ngoài ra, nếu chưa được mua bán, các bên “lách” luật bằng cách làm hợp đồng đặt cọc, uỷ quyền nhưng thực chất là mua bán thì cũng tương tự, các loại hợp đồng này có thể không có giá trị.
Và khi cấp sổ hồng cho chung cư, chủ đầu tư vẫn thực hiện cấp cho người đầu tiên có thực hiện mua bán với chủ đầu tư. Nếu lúc này, người được cấp sổ hồng không hợp tác thực hiện mua bán đúng luật thì nguy cơ “mất trắng” của người mua cũng không hiếm.
Bởi vậy, để xem xét có nên mua chung cư chưa có sổ hồng không thì trước hết người mua cần phải xem xét nguyên nhân vì sao lại có trình trạng này. Sau khi tìm hiểu nguyên nhân, nếu chung cư thuộc các đối tượng chưa có sổ hồng mà được mua bán thì hoàn toàn có thể mua bán bình thường.
Ngược lại, nếu vì các nguyên nhân khác và tiềm ẩn các rủi ro có thể xảy ra, người mua nên xem xét và quyết định không nên mua chung cư đó.
Trên đây là giải đáp về vấn đề: Có nên mua chung cư chưa có sổ hồng không? Nếu còn thắc mắc, độc giả vui lòng liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ, giải đáp.
