Đất công cộng đơn vị ở là gì? Quy chuẩn quy hoạch xây dựng đất công cộng đơn vị ở thế nào?

Khái niệm đất công cộng đơn vị ở được sử dụng khá rộng rãi và phổ biến trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản. Vậy đất công cộng đơn vị ở là gì?

1. Đất công cộng và đơn vị ở là gì?

Để hiểu rõ khái niệm “đất công cộng đơn vị ở là gì?", trước tiên chúng ta cần hiểu rõ hai khái niệm liên quan là “đất công cộng” và “đơn vị ở”.

Đất công cộng là diện tích đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng phục vụ cuộc sống của người dân. Những công trình này có thể kể đến như: y tế, giáo dục, giao thông, văn hóa, thể thao, trụ sở hành chính….

Đây là các dự án được xây dựng bằng ngân sách quốc gia hay sử dụng nguồn vay của Chính phủ theo đúng chính sách của Nhà nước.

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD được ban hành kèm theo Thông tư số 01/2021/TT-BXD giải thích:

“Đơn vị ở là khu chức năng cơ bản của đô thị chủ yếu phục vụ nhu cầu ở bao gồm: Các nhóm nhà ở; các công trình dịch vụ - công cộng, cây xanh công cộng phục vụ cho nhu cầu thường xuyên, hàng ngày của cộng đồng dân cư; đường giao thông (đường từ cấp phân khu vực đến đường nhóm nhà ở) và bãi đỗ xe cho đơn vị ở”.

Theo đó, cấu thành một “đơn vị ở” sẽ phải có hệ thống công trình dịch vụ, công trình kèm theo như giáo dục (trường mầm non, tiểu học, trung học cơ sở), y tế, văn hóa thể thao, thương mại (chợ) để đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cơ bản của cư dân.

Cũng tại Quy chuẩn này, một đơn vị ở sẽ có quy mô dân số tối đa là 20.000, tối thiểu là 4.000 người (khu đô thị miền núi là 2.800 người).

Như vậy, dựa theo khái niệm về “đất công cộng” và “đơn vị ở”, có thể hiểu đơn giản về khái niệm “đất công cộng đơn vị ở” như sau:

Đất công cộng đơn vị ở là diện tích đất để xây dựng các công trình công cộng trong một đơn vị ở; dùng để xây dựng các công trình y tế, văn hóa, dịch vụ, hành chính đáp ứng nhu cầu thường xuyên của cư dân trong đơn vị ở, bao gồm: siêu thị, cửa hàng, chợ, trụ sở bưu điện, thư viện, trạm y tế, văn hóa nhà ở, trụ sở quản lý hành chính của các đơn vị, … 

2. Quy chuẩn quy hoạch xây dựng đất công cộng đơn vị ở thế nào?

2.1 Diện tích đất đơn vị ở

Theo quy định, diện tích tối thiểu của đất đơn vị ở là 8m2/người. Diện tích đất đơn vị ở tính theo tổng diện tích toàn bộ đô thị nằm dưới 50m2/người.

Tuy nhiên, đối với những khu đô thị thuộc trường hợp đặc biệt, như các khu đô thị phục vụ mục đích du lịch, những khu đô thị thuộc các vùng có điều kiện khí hậu khắc nghiệt, ... thì tiêu chí sẽ được điều chỉnh phù hợp.

Các dự án được thực hiện theo quy hoạch khi chưa đủ quy mô dân số để hình thành nhóm nhà ở hoặc đơn vị ở, thì vẫn phải đảm bảo các tiêu chí về đất công cộng và cây xanh cấp nhóm nhà ở, đơn vị ở; hoặc phải chứng minh được khả năng sử dụng chung với các khu vực lân cận nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân.

2.2. Tiêu chuẩn thi công và nghiệm thu trồng cây xanh

Theo quy định tại Mục 2.2 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 01:2019 BXD thì:

• Diện tích đất cây xanh sử dụng công cộng trọng đơn vị ở tối thiểu phải đạt 2m²/người. Đất cây xanh công cộng trong đơn vị ở, nhóm nhà ở phải được dành tối thiểu 25% diện tích để quy hoạch sân chơi, sân thể thao và các hoạt động giải trí ngoài trời.

• Mỗi đơn vị ở phải có một vườn hoa với tổng diện tích tối thiểu 5.000m² để phục vụ cho cư dân, đặc biệt là trẻ em và người cao tuổi.

• Trong các nhóm nhà ở phải bố trí vườn hoa, sân chơi với bán kính tối đa không quá 300m.

2.3. Các khu vực được sử dụng hỗn hợp

Các khu vực được sử dụng hỗn hợp là khu vực đất được sử dụng cho các mục đích khác nhau, cụ thể khu vực kết hợp cả đất ở và đất kinh doanh. Các khu vực này có quy chuẩn riêng, dựa vào tỷ lệ sàn được sử dụng cho mỗi loại đất.

Trong các đơn vị ở có thể bố trí đan xen một số công trình xây dựng không thuộc đơn vị ở như đường giao thông, tuy nhiên đường giao thông chính đô thị không được chia cắt đơn vị ở.