Chuyển nhượng bất động sản 2026: Cách tính thuế TNCN mới nhất

Cách tính thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản 2026

Căn cứ khoản 1 Điều 57 và khoản 1 Điều 65 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản được xác định theo công thức:

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%

Trong đó, giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Theo hướng dẫn tại Công văn 8472/CT-QLNT của Cục thuế, khi thực hiện thủ tục kê khai, nộp thuế, công chức thuế không yêu cầu người nộp thuế kê khai lại giá chuyển nhượng. Trường hợp phát hiện hồ sơ, tài liệu có dấu hiệu kê khai không đúng hoặc trốn thuế, cơ quan thuế sẽ chuyển thông tin đến bộ phận có chức năng kiểm tra để xác minh, xử lý theo quy định.

Lưu ý về xác định giá chuyển nhượng trong một số trường hợp:

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Nếu hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm xác định thu nhập tính thuế thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có).

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất: Nếu hợp đồng không ghi giá đất, giá tài sản gắn liền với đất hoặc giá ghi trên hợp đồng thấp hơn mức giá làm căn cứ xác định theo quy định thì giá trị quyền sử dụng đất và giá trị nhà, công trình xây dựng được xác định theo các căn cứ tương ứng.

- Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai: Giá trị được xác định theo tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định. Nếu địa phương chưa có đơn giá thì áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố.

- Đối với trường hợp cho thuê lại đất: Nếu đơn giá cho thuê lại ghi trong hợp đồng thấp hơn đơn giá thuê đất tính theo bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có), giá tính thuế được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh tương ứng.

- Đối với trường hợp góp vốn bằng bất động sản: Giá chuyển nhượng là giá trị phần vốn góp được xác định theo hợp đồng góp vốn tại thời điểm góp vốn.

Trường hợp nào được miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản?

Theo Điều 18, Điều 19 Nghị định 253/2026/NĐ-CP, được hướng dẫn tại Công văn 8472/CT-QLNT, các trường hợp sau được miễn thuế TNCN:

- Chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa những người có quan hệ gia đình, bao gồm:

• Vợ với chồng.

• Cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ.

• Cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi.

• Cha chồng, mẹ chồng với con dâu, kể cả trường hợp chồng đã chết.

• Cha vợ, mẹ vợ với con rể, kể cả trường hợp vợ đã chết.

• Ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại.

• Anh, chị, em ruột với nhau.

Bbất động sản chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng trong trường hợp này bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Phân chia bất động sản khi ly hôn.

Thu nhập từ việc phân chia bất động sản giữa vợ và chồng khi ly hôn theo thỏa thuận hoặc theo phán quyết của Tòa án được miễn thuế TNCN.

- Chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam.

Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở được miễn thuế TNCN nếu chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam và đồng thời đáp ứng các điều kiện:

• Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở tại Việt Nam, bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó.

• Cá nhân có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu 183 ngày.

• Cá nhân chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở đó.

Lưu ý: Trường hợp cá nhân có thêm nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tại thời điểm chuyển nhượng thì không được xác định là chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở. Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, đất ở duy nhất nhưng chỉ chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế đối với phần chuyển nhượng đó.

Ngoài ra, chính sách miễn thuế đối với nhà ở, đất ở duy nhất không áp dụng cho trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Trên đây là hướng dẫn cách tính thuế TNCN khi chuyển nhượng bất động sản. Bạn đọc cần nắm rõ cách xác định giá chuyển nhượng, thuế suất áp dụng và các trường hợp được miễn thuế để thực hiện đúng nghĩa vụ thuế khi giao dịch nhà, đất.