Quy trình ký hợp đồng mua chung cư và 5 lưu ý khi ký

1. Quy trình ký hợp đồng mua chung cư

Để ký kết hợp đồng mua bán chung cư, bên bán và bên mua sẽ thực hiện quy trình sau:

• Bên mua lựa chọn căn hộ căn hộ chung cư muốn mua và tiến hành xem nhà;

• Các bên thỏa thuận về việc mua bán căn hộ chung cư, trao đổi các thông tin liên quan liên quan đến việc mua bán chung cư;

• Bên mua đặt cọc căn hộ chung cư;

• Các bên soạn thảo hợp đồng mua bán chung cư;

• Ký kết hợp đồng mua bán chung cư và công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán tại cơ quan có thẩm quyền;

• Bên bán bàn giao căn hộ chung cư cho bên mua.

2. Lưu ý khi ký hợp đồng mua chung cư

Hợp đồng mua bán chung cư là văn bản thể hiện sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua nhằm xác lập, thay đổi quyền và nghĩa vụ sở hữu căn hộ chung cư. Theo đó, bên bán sẽ chuyển nhượng quyền sở hữu căn hộ chung cư cho bên mua và bên mua sẽ thanh toán tiền theo thỏa thuận cho bên bán.

Chung cư là tài sản có giá trị cao nên khi tiến hành ký hợp đồng mua bán chung cư, các bên đặt biệt là bên mua cần hết sức lưu ý các thông tin tại hợp đồng để tránh các rủi ro pháp lý có thể xảy ra sau khi tiến hành ký kết hợp đồng.

2.1. Kiểm tra thông tin các bên và căn chung cư

Nội dung đầu tiên các bên cần lưu ý trong hợp đồng mua bán chung cư là thông tin của bên bán, bên mua, thông tin về căn hộ chung cư và giá mua bán.

• Thông tin của người bán

Thông tin của người bán cần kiểm tra bao gồm họ tên, ngày tháng năm sinh, giấy tờ pháp lý và địa chỉ, số điện thoại của người bán. Thông tin của người bán phải được ghi nhận chính xác tại hợp đồng.

Thứ hai, người mua cũng cần đối chiếu thông tin để biết thông tin của người bán có phải chủ căn hộ chung cư hoặc chủ đầu tư của căn hộ chung cư hay không. Theo quy định chỉ có chủ sở hữu chung cư và chủ đầu tư căn hộ chung cư mới có quyền mua bán căn hộ chung cư.

Trường hợp người bán không phải chủ sở hữu hoặc chủ đầu tư của căn hộ chung cư thì cần văn bản ủy quyền từ chủ sở hữu, chủ đầu tư.

• Thông tin của người mua

Thông tin của người mua cần kiểm tra bao gồm họ tên, ngày tháng năm sinh, giấy tờ pháp lý và địa chỉ, số điện thoại của người mua. Nếu bên mua là vợ chồng thì cần có thông tin của cả vợ và chồng. Trường hợp vợ, chồng đại diện cho người còn lại ký hợp đồng thì cần có văn bản ủy quyền.

Người mua cần kiểm tra chính xác thông tin của mình trên hợp đồng mua bán chung cư. Đây là những thông tin này vô cùng quan trọng để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua sau khi các bên hoàn thành thủ tục mua bán căn hộ chung cư.

Nếu thông tin trên hợp đồng sai sót sẽ dẫn đến sai thông tin tại giấy chứng nhận, gây mất thời gian và chi phí để điều chỉnh cũng như làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bên mua trong trường hợp không may xảy ra tranh chấp.

• Thông tin về căn hộ chung cư và giá bán

Người mua trước khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư cũng cần lưu ý những thông tin liên quan đến căn hộ như: địa chỉ, diện tích, có nội thất hay không nội thất, chung cư đã hay đang hoàn thiện, chung cư đã được cấp sổ hồng hay chưa, nếu có thì đối chiếu thông tin trên sổ và hợp đồng xem có trùng khớp hay không.

Thứ hai, người mua cũng cần lưu ý giá trên hợp đồng có đúng như thỏa thuận của các bên hay không, có phát sinh thêm chi phí nào khác hay không.

2.2. Thời hạn bàn giao chung cư là bao lâu?

Thời điểm bàn giao căn hộ chung cư là thông tin rất quan trọng mà người mua cần lưu ý trong hợp đồng. Không những ảnh hưởng đến thời điểm người mua sử dụng căn hộ chung cư, thời điểm bàn giao căn hộ cũng là cơ sở để người mua được cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Theo quy định tại Điều 12 Luật Nhà ở 2023, thời điểm chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư được quy định như sau:

• Trường hợp người mua mua chung cư của chủ đầu tư: Thời điểm chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư là thời điểm bên mua nhận bàn giao hoặc bên mua thanh toán đủ tiền theo hợp đồng cho chủ đầu tư.
• Trường hợp khác: Thời điểm chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư là thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền theo hợp đồng và đã nhận bàn giao chung cư.

2.3. Thời hạn nhận sổ hồng chung cư là bao lâu?

Theo quy định tại khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở 2023, thời điểm bàn giao căn hộ chung cư là cơ sở để tính thời điểm chủ đầu tư đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua.

Theo đó, trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày chủ đầu tư bàn giao căn hộ chung cư cho người mua hoặc 50 ngày kể từ thời điểm người mua đã thanh toán đủ tiền theo hợp đồng thì chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua.

2.4. Phí dịch vụ chung cư được quy định thế nào?

Khi ký hợp đồng mua bán chung cư, bên mua cần lưu ý các thông tin liên quan đến phí dịch vụ. Thông thường, giá bán căn hộ chung cư sẽ không bao gồm phí dịch vụ.

Hiện nay tại các chung cư sẽ có các khoản phí dịch vụ như phí bảo trì chung cư, phí trông xe, phí dịch vụ quản lý chung cư,…

2.5. Tiến độ, phương thức thanh toán 

Bên mua cũng cần lưu ý về phương thức thanh toán tiền, thời hạn thanh toán và tiến độ thanh toán.

Nếu bên mua mua chung cư theo hình thức trả chậm, trả dần. Thì cần thỏa thuận các quy định cụ thể về tiến độ thanh toán, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Trách nhiệm của các bên khi không thực hiện đúng thỏa thuận hợp đồng cũng phải được thỏa thuận kỹ lưỡng và ghi rõ trong hợp đồng mua bán.

3. Một số câu hỏi liên quan đến mua bán chung cư

Hiện nay khi mua bán chung cư, người mua thường băn khoăn về nhiều vấn đề liên quan đến chi phí phát sinh khi mua chung cư. Dưới đây là thông tin giải đáp cho một số câu hỏi thường gặp khi mua căn hộ chung cư.

3.1. Mua chung cư cần trả những chi phí gì?

Hiện nay khi mua bán chung cư, các bên sẽ phải thanh toán một số chi phí bắt buộc như sau:

• Phí công chứng hợp đồng mua bán căn hộ
• Thuế thu nhập cá nhân
• Phí thẩm định hồ sơ
• Lệ phí trước bạ...

3.2. Chưa có đủ tiền có mua chung cư được không?

Hiện nay, khi muốn mua chung cư, người mua không nhất thiết phải có đủ toàn bộ giá trị căn hộ tại thời điểm. Người mua có thể tiến hành thanh toán toàn bộ giá trị căn hộ trong một lần mua hoặc thanh toán một khoản tiền nhỏ và phần còn lại trả góp hàng tháng.

Nhiều ngân hàng hiện có chính sách hỗ trợ cho khách hàng vay 70% giá trị của căn hộ khi người mua thực hiện việc mua bán chung cư. Do đó, tại thời điểm mua chung cư người mua chung cư chỉ cần có khoảng 30% giá trị của căn chung cư là có thể sở hữu nhà chung cư.

Lưu ý: Trường hợp là chung cư hình thành trong tương lai thì khách hàng được đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai chỉ với 5% giá bán theo quy định tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

3.3. Hợp đồng mua chung cư có cần công chứng không?

Theo khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng mua bán chung cư phải được lập thành văn bản và tiến hành công chứng, chứng thực. Thời điểm hợp đồng mua bán chung cư có hiệu lực pháp luật là thời điểm hợp đồng được công chứng, chứng thực.

Các bên có thể tiến hành công chứng hợp đồng mua bán chung cư tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có căn hộ chung cư.