Sửa nhà ở có cần xin giấy phép xây dựng không?

1. Sửa nhà ở có cần xin giấy phép xây dựng không?

Theo khoản 1 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, số 135/2025/QH15, giấy phép xây dựng bao gồm giấy phép xây dựng mới; giấy phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình; và giấy phép xây dựng có thời hạn.

Theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng, trừ các trường hợp được miễn giấy phép theo quy định.

Đối với việc sửa chữa, cải tạo nhà ở, điểm h khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng 2025 quy định trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:

• Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình;

• Công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

và đồng thời đáp ứng các điều kiện:

• Không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng;

• Không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình;

• Bảo đảm yêu cầu về phòng cháy và chữa cháy;

• Bảo đảm yêu cầu về bảo vệ môi trường;

• Bảo đảm khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.

Như vậy, trường hợp sửa chữa nhà ở chỉ sửa chữa bên trong hoặc sửa chữa mặt ngoài thuộc trường hợp được miễn, không làm thay đổi công năng, không tác động đến kết cấu chịu lực và đáp ứng các điều kiện nêu trên thì không phải xin giấy phép xây dựng.

Ngược lại, nếu việc sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kết cấu chịu lực, thay đổi mục đích, công năng sử dụng hoặc không thuộc trường hợp được miễn thì chủ nhà phải xin giấy phép sửa chữa, cải tạo trước khi thi công.

2. Tự ý sửa chữa nhà ở mà không có giấy phép xây dựng trong trường hợp phải có giấy phép xây dựng thì bị phạt thế nào?

Theo khoản 7 Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP, hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình chưa được cấp giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng bị xử phạt như sau:

• Phạt tiền từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

• Phạt tiền từ 80 triệu đồng đến 100 triệu đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu vực bảo vệ I của di tích, khu vực di sản thế giới, khu vực bảo vệ II của di tích, vùng đệm của khu vực di sản thế giới hoặc công trình xây dựng khác;

• Phạt tiền từ 120 triệu đồng đến 140 triệu đồng đối với công trình phải lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật;

• Phạt tiền từ 140 triệu đồng đến 160 triệu đồng đối với công trình phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi.

Các mức phạt trên áp dụng đối với tổ chức. Trường hợp cá nhân thực hiện hành vi vi phạm thì mức phạt tiền bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức theo quy định về xử phạt vi phạm hành chính.

Ngoài bị phạt tiền, tổ chức, cá nhân vi phạm còn có thể bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm nếu hành vi vi phạm đã kết thúc theo điểm d khoản 14 Điều 25 Nghị định 339/2026/NĐ-CP. 

3. Hồ sơ xin cấp giấy phép sửa chữa nhà ở gồm những gì?

Theo Điều 61 Nghị định 217/2026/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở gồm:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình theo Mẫu số 01 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 217/2026/NĐ-CP;

• Một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 55 Nghị định 217/2026/NĐ-CP;

• Bản vẽ hiện trạng của các bộ phận công trình dự kiến sửa chữa, cải tạo đã được phê duyệt theo quy định, có tỷ lệ tương ứng với tỷ lệ các bản vẽ trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo;

• Ảnh chụp hiện trạng công trình và công trình lân cận trước khi sửa chữa, cải tạo (kích thước tối thiểu 10 x 15 cm);

• Hồ sơ thiết kế sửa chữa, cải tạo tương ứng với từng loại công trình theo quy định tại Điều 57 Nghị định 217/2026/NĐ-CP.

Trên đây là thông tin về việc Sửa nhà ở có cần xin giấy phép xây dựng không?