Nhận thế chấp Sổ đỏ: Được bán nhà, đất để trừ nợ?

* Giải thích cách gọi:

- Thế chấp Sổ đỏ là cách người dân thường gọi để chỉ việc thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở để vay tiền.

- Nhà đất là cách gọi tắt của cụm từ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Thế chấp nhà đất phải đăng ký

Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên khi đã ký hợp đồng thế chấp. Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung các trường hợp phải đăng ký biến động. Nội dung về đăng ký biến động liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất được quy định rõ tại khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024:

“1. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:

...;

p) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;"

Theo đó, về đăng ký biến động, Luật Đất đai năm 2024 đã bổ sung các trường hợp phải đăng ký biến động trong đó có đề cập nội dung người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Khi hợp đồng thế chấp có hiệu lực, các bên phát sinh các nghĩa vụ sau:

* Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp

Căn cứ Điều 322 Bộ luật Dân sự 2015, bên nhận thế chấp có nghĩa vụ như sau:

- Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp (trả Sổ đỏ cho bên thế chấp).

- Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định nếu bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ như không trả tiền gốc, lãi.

* Nghĩa vụ của bên thế chấp

Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:

- Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác (giao Sổ đỏ cho bên nhận thế chấp,...).

- Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

- Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

- Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

- Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

- Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý.

- Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

- Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp là nhà đất.

 

Được bán nhà đất để trừ nợ?

* Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp

Khi bên thế chấp không trả tiền (không thực hiện nghĩa vụ) thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản. Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các trường hợp xử lý tài sản thế chấp như sau:

“1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

3. Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định”.

* Phương thức xử lý tài sản thế chấp

Căn cứ Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015, phương thức xử lý tài sản thế chấp được chia thành 02 trường hợp khác nhau:

Trường hợp 1: Có thỏa thuận

Theo khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015, các bên thế chấp có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý như sau:

- Bán đấu giá nhà đất.

- Bên nhận thế chấp tự chuyển nhượng nhà đất (bán nhà đất).

- Bên nhận thế chấp nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp (sang tên Sổ đỏ để đứng tên mình).

- Phương thức khác.

Trường hợp 2: Không có thỏa thuận

Nếu không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp theo quy định trên thì nhà đất được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác (theo khoản 2 Điều 303 Bộ luật Dân sự 2015).

Kết luận: Khi nhận thế chấp nhà đất nếu bên thế chấp không trả tiền hoặc trả không đủ,… thì bên nhận thế chấp được bán nhà đất để trừ nợ.

Nếu có vướng mắc về đất đai - nhà ở, bạn đọc vui lòng liên hệ 19006192 để được hỗ trợ nhanh nhất.