Tiếng Anh 
RSS
- 1. Không có giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép
- 2. Thuộc trường hợp nghiêm cấm xây dựng trên đất
- 3. Không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp
- 4. Không được xây dựng mới trên đất thuộc quy hoạch
- 5. Không được xây dựng thêm nếu thuộc trường hợp cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp
1. Không có giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép
Khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định như sau:
“1. Công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định của Luật này, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”.
Như vậy, không được phép khởi công xây dựng công trình nếu không có giấy phép xây dựng, trừ các trường hợp được miễn giấy phép.
2. Thuộc trường hợp nghiêm cấm xây dựng trên đất
Khoản 3 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 quy định các hành vi bị nghiêm cấm như sau:
- Xây dựng công trình trong khu vực cấm xây dựng;
- Xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử - văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật
- Xây dựng công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống, trừ công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này.
Như vậy, nếu thuộc trường hợp trên sẽ bị nghiêm cấm xây dựng.
3. Không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp
Điều 5 Luật Đất đai 2024 quy định nguyên tắc sử dụng đất như sau:
“Điều 5. Nguyên tắc sử dụng đất
1. Đúng mục đích sử dụng đất.
2. Bền vững, tiết kiệm, có hiệu quả đối với đất đai và tài nguyên trên bề mặt, trong lòng đất.
3. Bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, không được lạm dụng thuốc bảo vệ thực vật, phân hóa học làm ô nhiễm, thoái hóa đất.
4. Thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh.”.
Theo đó, một trong những nguyên tắc phải tuân thủ là sử dụng đất đúng mục đích. Điều đó đồng nghĩa với việc chỉ được xây nhà ở trên đất ở, không được xây dựng nhà ở trên các loại đất khác, trong đó có đất nông nghiệp.
Như vậy, những loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp sẽ không được phép xây dựng nhà ở. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;
Đất trồng cây lâu năm;
Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;
Đất nuôi trồng thủy sản;
Đất chăn nuôi tập trung;
Đất làm muối;
Đất nông nghiệp khác.
Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 cho phép xây dựng công trình phục vụ nghỉ dưỡng trên đất nông nghiệp. Điều 218, Luật Đất đai 2024 cũng quy định 7 loại đất được sử dụng kết hợp đa mục đích. Trong đó, đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu.
Tuy nhiên, việc sử dụng đất kết hợp đa mục đích phải đáp ứng các yêu cầu như không làm thay đổi loại đất theo phân loại đất theo Luật Đất đai 2024; không làm mất đi điều kiện cần thiết để trở lại sử dụng đất vào mục đích chính.
4. Không được xây dựng mới trên đất thuộc quy hoạch
Điều 76 Luật Đất đai 2024 quy định:
“Điều 76. Tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
[...]4. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
5. Đối với dự án thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này mà phải thu hồi đất thì Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án phải công bố công khai phạm vi thu hồi đất theo tiến độ của dự án đến người sử dụng đất.
6. Đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật này thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng mới cây lâu năm; người sử dụng đất được xây dựng theo giấy phép xây dựng có thời hạn, cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
[…]”
Như vậy, đối với trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố công khai mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, tức là bao gồm cả việc được phép xây dựng nhà ở.
Trường hợp đối với diện tích đất phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc phải thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 67 của Luật Đất đai 2024. Thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình...
5. Không được xây dựng thêm nếu thuộc trường hợp cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp
Điều 122 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp như sau:
“Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó.”.
Theo đó, nếu thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp thì không được phép xây dựng thêm.
Trên đây là những nhóm trường hợp không được phép xây dựng. Theo đó, cần lưu ý quy định không được xây nhà ở trên các loại đất không phải là đất ở, không có giấy phép xây dựng và không được xây dựng mới trên đất thuộc quy hoạch. Nếu cần tư vấn hãy gọi đến tổng đài 1900.6192 của LuatVietnam.
