5 nhóm trường hợp không được phép xây dựng

1. Không có giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép

Khoản 1 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định như sau:

“1. Công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định của Luật này, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”.

Như vậy, không được phép khởi công xây dựng công trình nếu không có giấy phép xây dựng, trừ các trường hợp được miễn giấy phép.

2. Thuộc trường hợp nghiêm cấm xây dựng trên đất

Khoản 3 Điều 12 Luật Xây dựng 2014 quy định các hành vi bị nghiêm cấm như sau:

- Xây dựng công trình trong khu vực cấm xây dựng;

- Xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử - văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật

- Xây dựng công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống, trừ công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này.

Như vậy, nếu thuộc trường hợp trên sẽ bị nghiêm cấm xây dựng.

3. Không được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp

Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc sử dụng đất như sau:

“Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất

1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

…”.

Theo đó, một trong những nguyên tắc phải tuân thủ là sử dụng đất đúng mục đích. Điều đó đồng nghĩa với việc chỉ được xây nhà ở trên đất ở, không được xây dựng nhà ở trên các loại đất khác, trong đó có đất nông nghiệp.

Như vậy, những loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp sẽ không được phép xây dựng nhà ở, cụ thể:

- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

- Đất trồng cây lâu năm;

- Đất rừng sản xuất;

- Đất rừng phòng hộ;

- Đất rừng đặc dụng;

- Đất nuôi trồng thủy sản;

- Đất làm muối;

- Đất nông nghiệp khác.

Lưu ý: Đất nông nghiệp khác được phép xây dựng một số loại công trình được sử dụng vào mục đích nông nghiệp như:

- Các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất.

- Nhà kính phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất.

- Chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép.

4. Không được xây dựng mới trên đất thuộc quy hoạch

Điều 49 Luật Đất đai 2013 được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018 quy định như sau:

“7. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, trường hợp đất thuộc quy hoạch mà đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất không được xây dựng mới nhà ở, công trình.

Lưu ý: Nếu sau 03 năm kể từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố mà không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì được quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn (theo khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020).

5. Không được xây dựng thêm nếu thuộc trường hợp cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp

Điều 122 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp như sau:

“Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó.”.

Theo đó, nếu thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp thì không được phép xây dựng thêm.

Trên đây là những nhóm trường hợp không được phép xây dựng. Theo đó, cần lưu ý quy định không được xây nhà ở trên các loại đất không phải là đất ở, không có giấy phép xây dựng và không được xây dựng mới trên đất thuộc quy hoạch. Nếu cần tư vấn hãy gọi đến tổng đài 1900.6192 của LuatVietnam.