Hợp đồng mua bán nhà cần nội dung gì theo Luật Nhà ở 2023?

1. Hợp đồng mua bán nhà cần nội dung gì theo Luật Nhà ở 2023?

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung được quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023 gồm:

(1) Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

(2) Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ:

• Phần sở hữu chung, sử dụng chung;
• Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế;
• Diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ;
• Mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt;
• Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu;
• Trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

(3) Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

(4) Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

(5) Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;

(6) Quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;

(7) Cam kết của các bên;

(8) Thỏa thuận khác;

(9) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

(10) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

(11) Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Nội dung hợp đồng đóng một vai trò vô cùng quan trọng trong quan hệ mua bán nhà ở khi mà pháp luật vẫn dành cho các bên sự thỏa thuận tự do nhiều vấn đề. Người mua và người bán cần phải hiểu biết và tôn trọng pháp luật nhằm hạn chế những tranh chấp khi tham gia giao dịch này.

2. Các hình thức giao dịch về nhà ở hiện nay 

Theo Điều 159 Luật Nhà ở 2023, các hình thức giao dịch về nhà ở bao gồm:  

“Giao dịch về nhà ở bao gồm mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.”

Như vậy, giao dịch về nhà ở bao gồm: mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.

3. Giao dịch về nhà có bắt buộc phải có Giấy chứng nhận không?

Theo Điều 160 Luật Nhà ở 2023 quy định về giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

“Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

...

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;

b) Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp sau đây: nhà ở thuộc tài sản công; nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở.

Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài điều kiện quy định tại các điểm c, d và đ khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp nước, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”

Thông thường, giao dịch về nhà ở chỉ được thực hiện khi có Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 cũng quy định một số ngoại lệ, cho phép thực hiện giao dịch mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận, cụ thể gồm:

(1) Nhà ở hình thành trong tương lai: Giao dịch mua bán, thuê mua hoặc thế chấp nhà ở đang xây dựng, chưa hoàn công.

(2) Nhà ở trong diện giải thể, phá sản: Khi tổ chức bán nhà trong quá trình giải thể hoặc phá sản.

(3) Nhà ở do tổ chức tặng cho: Tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết.

(4) Nhà ở do chủ đầu tư bán hoặc cho thuê mua trong các trường hợp sau:

• Là tài sản công;

• Là nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân nhưng không thuộc tài sản công.

(5) Các giao dịch không làm chuyển quyền sở hữu, như:

• Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ;

• Ủy quyền quản lý nhà ở;

(6) Nhà ở được thừa kế: Trường hợp nhận thừa kế nhà ở chưa có Giấy chứng nhận nhưng phù hợp quy định về di sản thừa kế.