Khi nào hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực?

* Mua bán nhà đất là cách thường gọi dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thời điểm hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực là lúc cả hai bên ký kết và hoàn tất các thủ tục theo quy định cua pháp luật.

Thời điểm hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất muốn có hiệu lực phải đáp ứng điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015; điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung được quy định rõ tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.

Theo đó, hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở được quy định tại Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023.

Xem thêm: Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua đất đầy đủ và chi tiết nhất

* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;"

Mặc dù Luật Đất đai quy định rõ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình, cá nhân với nhau thì hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực; tuy nhiên, không có quy định khi nào hợp đồng có hiệu lực, vì nội dung này được quy định chung tại Luật Công chứng.

Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau:

“1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác”.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày công chứng.

* Hợp đồng mua bán nhà ở

So với Luật Đất đai thì Luật Nhà ở quy định rõ hơn thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

“1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.”.

Tóm lại, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có mỗi đất), quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (đất, nhà ở, công trình xây dựng,…), hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng.

Khi hợp đồng có hiệu lực sẽ phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên như: Bên chuyển nhượng có nghĩa vụ đưa giấy tờ hợp pháp về nhà, đất cho bên nhận chuyển nhượng để thực hiện thủ tục đăng ký biến động (đăng ký sang tên), nghĩa vụ khai nộp thuế thu nhập cá nhân; bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thanh toán, khai nộp thuế thu nhập cá nhân (nếu thỏa thuận nộp thay), đăng ký biến động, nộp lệ phí trước bạ,…

Hiệu lực của hợp đồng với hiệu lực của việc mua bán là khác nhau

Như đã phân tích ở trên, hợp đồng chuyển nhượng nhà đất có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng. Tuy nhiên, thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực với thời điểm chuyển nhượng có hiệu lực là khác nhau.

Căn cứ theo Điều 503 tại Bộ luật Dân sự 2015 quy định hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

"Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai."

Để tiện theo dõi sự khác nhau giữa hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng nhà đất với hiệu lực của việc chuyển nhượng thì LuatVietnam đã tổng hợp theo bảng sau:

Kết luận: Thời điểm hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực kể từ khi công chứng hoặc chứng thực; mặc dù việc chuyển nhượng chưa hoàn tất nhưng là thời điểm quan trọng để xác định quyền, nghĩa vụ của các bên, nhất là khi nảy sinh tranh chấp.

Nếu có vướng mắc về đất đai - nhà ở, bạn đọc vui lòng liên hệ 19006192 để được hỗ trợ nhanh nhất.