Phải làm sao khi diện tích đất thực tế nhỏ hơn so với Sổ đỏ?

1. Diện tích nhỏ hơn Sổ đỏ sẽ công nhận theo thực tế?

Diện tích thửa đất khác so với Giấy chứng nhận đã cấp (Sổ đỏ, Sổ hồng) không phải là chuyện hiếm. Có nhiều nguyên nhân dẫn tới sự khác nhau đó, có thể do đo đạc sai hoặc do lấn, chiếm hoặc do bị lấn, chiếm… Lường trước được điều đó, Luật Đất đai đã quy định rõ cách xử lý.

Khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/8/2024) quy định như sau:

Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế [...].

Như vậy, diện tích thửa đất thực tế nhỏ hơn so với Giấy chứng nhận được chia thành 02 trường hợp:

Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế khi cấp đổi Giấy chứng nhận.

Nếu thuộc trường hợp này thì người sử dụng đất cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi theo diện tích đo đạc thực tế (thủ tục cấp đổi được nêu rõ ở phần sau).

Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất đang sử dụng có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì nguyên nhân có thể do người sử dụng đất liền kề lấn, chiếm.

Khi thuộc trường hợp này, người sử dụng đất có quyền yêu cầu xác định lại ranh giới thửa đất. Trường hợp có tranh chấp thì tự hòa giải, nếu hòa giải không thành thì gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tổ chức hòa giải. Nếu hòa giải tại xã, phường, thị trấn không thành thì nộp đơn khởi kiện tại Tòa án.

Phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét để cấp Giấy chứng nhận; trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp mà vị trí không chính xác thì tiến hành rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

>> Tổng đài tư vấn miễn phí về đất đai của LuatVietnam 19006192

Cách xử lý khi diện tích đất nhỏ hơn so với Sổ đỏ (Ảnh minh họa)
 

2. Thủ tục cấp đổi Sổ đỏ để ghi theo diện tích thực tế

Căn cứ Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, khi đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất mà diện tích thửa đất thực tế nhỏ hơn so với diện tích trên Giấy chứng nhận thì người sử dụng đất được cấp đổi Giấy chứng nhận để xác định diện tích theo số liệu đo đạc thực tế.

2.1 Hồ sơ đề nghị cấp đổi

Khoản 2 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK được ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP; và

- Giấy chứng nhận đã được cấp.

2.2 Trình tự, thủ tục cấp đổi

Căn cứ khoản 3 Điều 38 Nghị định 101/2024/NĐ-CP trình tự, thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận thực hiện như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ đề nghị cấp đổi tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

Cách 2: Không nộp tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

- Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả các thủ tục hành chính thì hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Thông thường sẽ nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện nơi có đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương).

- Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu địa phương chưa thành lập Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.

Bước 4: Giải quyết yêu cầu

Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện:

- Trường hợp khi thực hiện thủ tục mà thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính/trích đo bản đồ địa chính thì không phải thực hiện đo đạc, xác định lại diện tích, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu.

Trường hợp khi thực hiện thủ tục mà thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận chưa sử dụng bản đồ địa chính/trích đo bản đồ địa chính, người sử dụng đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận/thuộc trường hợp cấp mới Giấy chứng nhận thì thực hiện trích lục bản đồ địa chính/trích đo bản đồ địa chính của thửa đất để thể hiện sơ đồ thửa đất trên Giấy chứng nhận

Người sử dụng đất được công nhận kết quả trích lục bản đồ địa chính/trích đo bản đồ địa chính và phải trả chi phí đo đạc; trường hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất lớn hơn diện tích trên Giấy chứng nhận đã cấp, ranh giới đất không thay đổi thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất đối với phần diện tích tăng thêm nằm ngoài hạn mức đất ở, tiền thuê đất đối với phần diện tích tăng thêm tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước đây.

- Gửi phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính theo mẫu số 12/ĐK được ban hành kèm Nghị định 101/2024/NĐ-CP đến cơ quan thuế để xác định và thông báo nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính và trên cơ sở dữ liệu về đất đai; cấp Giấy chứng nhận; trao Giấy chứng nhận hoặc gửi cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

Bước 5: Trả kết quả

Nộp hồ sơ ở đâu thì trả kết quả tại đó và phải trao Giấy chứng nhận mới cho người sử dụng đất.

2.3 Thời gian giải quyết:

Căn cứ điểm b khoản 3 và khoản 10 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, trường hợp thay đổi diện tích của thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính, trích đo địa chính mà ranh giới thửa đất không thay đổi thì thời hạn giải quyết là: Không quá 10 ngày làm việc, trừ trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất thì thời gian thực hiện theo dự án được cơ quan thẩm quyền phê duyệt.

Đối với các xã ở miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn và đặc biệt khó khăn thì tăng thêm 10 ngày làm việc.

Lưu ý: Thời gian trên không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

2.4 Lệ phí thực hiện

Mức thu lệ phí địa chính do Hội đồng nhân các tỉnh, thành quy định nên mức thu lệ phí sẽ khác nhau. Mặc dù mức thu khác nhau nhưng trên thực tế các tỉnh đều thu dưới 100.000 đồng.

Trên đây là cách xử lý khi diện tích đất nhỏ hơn so với Sổ đỏ. Để hiểu rõ hơn về trường hợp của mình, người dân hãy gọi ngay đến tổng đài tư vấn miễn phí về đất đai 19006192 của LuatVietnam.